ПРАВО.ru
Новости
1 декабря 2015, 16:33

Кассация разъяснила, когда мэрия злоупотребляет правом при реализации недвижимости

Кассация разъяснила, когда мэрия злоупотребляет правом при реализации недвижимости
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа Фото с сайта www.newsfiber.com

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа представил на своем сайте обзор практики рассмотрения споров при отчуждении недвижимости, находящейся в госсобственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемой малым и средним бизнесом.

В обзоре анализируются условия, при которых возможен выкуп арендуемого госимущества, а также разбираются проблемные вопросы, возникающие при отчуждении государственного или муниципального имущества органами, уполномоченными на принятие таких решений.

В частности, АС ВСО отмечает злоупотребление правом со стороны муниципального образования в лице уполномоченных органов при реализации субъектом предпринимательства преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность.

Законодателем предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации права на приобретение арендуемого имущества. Основания для отказа в предоставлении недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на его выкуп содержатся в ч. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с указанной нормой права, в случае если заявитель не соответствует установленным законом требованиям, отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Например, Реализация департаментом муниципального имущества путем открытого аукциона является незаконной при наличии у него сведений о намерении арендатора указанного имущества – общества, реализовать преимущественное право выкупа объекта аренды в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции признал законным решение антимонопольного органа о нарушении департаментом: пункта 2 части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ в части реализации муниципального имущества, в отношении которого решением Арбитражного суда Республики Тыва установлено наличие преимущественного права выкупа обществом арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ; пункта 2 части 1, части 2 статьи 17 в части неисполнения департаментом обязанности по надлежащему опубликованию информации о приватизации муниципального имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на момент проведения торгов департамент располагал сведениями о намерении общества реализовать преимущественное право выкупа имущества и о наличии спора по поводу реализации этого права обществом в суде (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10 февраля 2015 года по делу № А69-935/2014 АС Тывы).

Также, указывает АС ВСО, принятие органом местного самоуправления в 2013 году распоряжения о передаче нежилых помещений в оперативное управление муниципального казенного учреждения в период действия между департаментом и обществом договора аренды указанных помещений является злоупотреблением правом со стороны административного органа, поскольку свидетельствует об осуществлении им прав с намерением не допустить выкупа обществом нежилых помещений, арендуемых с 2007 года.

Основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп в собственность нежилых помещений, арендуемых по договору с департаментом с 2007 года, послужило то, что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие названного закона не распространяется на испрашиваемые нежилые помещения, поскольку на основании распоряжения в 2013 году указанные помещения переданы в оперативное управление муниципальному казенному учреждению.

Установив, что закрепление спорных помещений на праве оперативного управления за учреждением произведено в мае 2013 года, то есть после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, и при этом до внесения в указанный закон изменений Законом № 144-ФЗ (с учетом общедоступности сведений о готовящихся изменениях), действия уполномоченных органов в данном случае признаны не соответствующими положениям пункта 1 статьи 10 ГК РФ, как свидетельствующие о цели исключения из сферы действия данного Закона спорного имущества.

Судами учтено, что действительная воля арендодателя была направлена на сохранение договорных арендных отношений с обществом, которое надлежащим образом исполняло обязанности арендатора по заключенному договору аренды, в том числе после вынесения распоряжения (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 8 апреля 2015 года по делу № А33-9513/2014 Арбитражного суда Красноярского края).

С текстом обзора АС ВСО судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из административных правоотношений при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (2014–2015 (1-е полугодие) гг.), можно ознакомиться здесь.