В Чите с прошлого года развивается конфликт между Росимуществом и стройкомпанией вокруг общежития для студентов Забайкальского госуниверситета. Ведомству не понравилось, что университет передал находящуюся в собственности РФ землю во временное пользование застройщику. Госорган пытался через суд признать разрешение на строительство недействительным, а также обязать компанию снести здание. Сначала чиновники успеха не имели, однако недавно четвертая апелляция встала на их сторону. Правда, председательствующий судья с коллегами не согласился и высказал особое мнение.
Судебные тяжбы между территориальным управлением Росимущества по Забайкальскому краю и Комитетом по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" начались в июне прошлого года. Отправной точкой конфликта стало строительство студенческого общежития для Забайкальского университета в Чите. Земельным участком, на котором планировалось возвести здание, владел на праве постоянного бессрочного пользования университет. Для целей строительства он решил привлечь частного подрядчика и 16 декабря 2013-го заключил с ОАО "Региональное управление строительства" (ОАО "Рус") соглашение об использовании этой земли. Стороны договорились, что участок передается во временное пользование ОАО "Рус", а после окончания строительства, переходит обратно в собственность РФ и на праве оперативного управления – университету. 27 июня 2014-го Комитет по развитию инфраструктуры администрации Читы выдал разрешение на строительство общежития (правда, к этому моменту строительство уже было фактически окончено), а спустя три дня, 30 июня, – и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Эти действия не понравились Росимуществу, и он пошел оспаривать их в Арбитражный суд Забайкальского края (№ А78-10297/2014).
Ведомство доказывало в суде, что сам факт выдачи спорных разрешений нарушает право собственности РФ, так как они предназначались не университету как заказчику строительства, а ОАО "Рус", в связи с чем у последнего теоретически может возникнуть право собственности на здание. По мнению госоргана, университет должен был выбрать застройщика в рамках ФЗ № 44 "О контрактной системе". "Поскольку финансирование работ для государственных учреждений осуществляется из федерального бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием для сторон", – обосновывало Росимущество свои претензии.
Судья АС Забайкальского края Александр Литвинцев с такой позицией не согласился. В своем решении от 20 ноября 2014 года он указал, что ОАО "Рус" представил в комитет все необходимые для выдачи разрешения документы. Кроме того, по мнению судьи, Росимущество не вправе осуществлять проверку соблюдения порядка выдачи разрешений, так как оно не наделено полномочиями по государственному строительному надзору. "Указанные разрешения не затрагивают каких-либо прав и законных интересов заявителя как распорядителя федеральной собственностью на территории Забайкальского края, поскольку являются документом, предоставляющим застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства и удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство", – резюмировал в своем решении Литвинцев и в требованиях заявителю полностью отказал.
Однако 4-й ААС, куда Росимущество обратилось с апелляционной жалобой, рассудил иначе. Во-первых, коллегия (Виталий Сидоренко, Георгий Ячменев, Евгений Желтоухов) отметила, что нельзя выдавать разрешение на строительство зданий, "работы по созданию которых уже начались и тем более когда такие работы уже завершены". "Судебно-арбитражная практика исходит из того, что подача застройщиком заявления о выдаче разрешения на строительство объекта, фактически уже построенного, направлена на обход требований законодательства в области градостроительной деятельности и узаконивание самовольной постройки в административном порядке", – рассуждала коллегия в своем постановлении от 2 февраля 2015 года.
Во-вторых, судьи пришли к выводу, что застройщик все же не подал в комитет все необходимые для выдачи разрешений бумаги, а именно, не представил правоустанавливающий документ на землю. Соглашение же между университетом и ОАО "Рус" от 16 декабря 2013-го таковым являться не может, сочли судьи апелляции: "Данное соглашение заключено университетом в нарушение содержащегося в п. 4 ст. 20 Земельного кодекса запрета гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться этими земельными участками". Кроме того, отметили судьи, в этом документе не содержится сведений о том, на каком именно праве застройщику передается земельный участок для строительства, что также "свидетельствует об отсутствии правоустанавливающего характера этого соглашения".
В результате коллегия заключила, что выдача спорных разрешений "безусловно" привела к нарушению прав и законных интересов РФ как собственника земельного участка, заинтересованного в том, чтобы земля использовалась по своему целевому назначению. Росимущество же, по мнению коллегии, обратилось в суд как уполномоченный представитель РФ.
"Возведение объекта капитального строительства (общежития) на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, было осуществлено лицом, которое не имело на это права и не могло быть признано застройщиком, – подытожили судьи. – Кроме того, возведение на земельном участке объекта недвижимости обременяет права на земельный участок и в известных пределах является препятствием для реализации собственником (в рассматриваемом случае – Российской Федерацией) своих прав в отношении земельного участка". В итоге апелляционная коллегия отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила требования Росимущества в полном объеме, признав спорные разрешения незаконными.
Однако председательствующий судья Сидоренко с вердиктом коллег не согласился, назвав их выводы "спорными", и заявил особое мнение. "Из содержания оспариваемых разрешений не следует, что они устанавливают, изменяют или отменяют права и обязанности заявителя по осуществлению правомочия распоряжения вышеуказанным земельным участком, возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления указанного правомочия, содержат обязательные для исполнения требования, неисполнение которых влечет за собой применение предусмотренной законом ответственности", – говорится в особом мнении, опубликованном накануне.
Как считает Сидоренко, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные разрешения сами по себе не нарушают права и законные интересы РФ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. "Довод заявителя [Росимущества] о возможной, по его мнению, государственной регистрации права собственности ОАО "Руc" на возведенный на спорном земельном участке объект недвижимости носит предположительный характер и не относится к предмету рассматриваемого дела", – также указал судья.
Это не единственное судебное разбирательство вокруг строительства общежития для студентов Забайкальского университета. Так, с апреля 2014 года Росимущество пыталось обязать ОАО "Рус" снести уже построенное общежитие как самовольно возведенный объект недвижимости (дело № А78-3052/2014). Судья АС Забайкальского края Елена Перевалова в иске госоргану отказала, а апелляция приостановила производство по этому спору до рассмотрения еще одного дела (№ А78-14126/2014) с тем же составом участников. В рамках последнего Забайкальский госуниверситет обратился с иском к ОАО "Рус" о признании за собой права оперативного управления и за РФ – права собственности на общежитие, а застройщик, в свою очередь, подал встречный иск – о взыскании с университета 236,4 млн руб. фактических затрат на строительство. Решение по этому спору АС Забайкальского края еще не принял. Заседание там назначено на 12 февраля.
