ПРАВО.ru
Актуальные темы
18 августа 2015, 17:02

Недвижимость за границей: юридические риски популярного инвестиционного инструмента

Недвижимость за границей: юридические риски популярного инвестиционного инструмента

Текущий кризис ударил по кошелькам россиян, но спрос на зарубежную недвижимость падать не спешит, утверждают эксперты рынка. Но если раньше наши соотечественники совершали подобные покупки, чтобы обеспечить себе комфортный отдых, то сейчас недвижимость за рубежом чаще работает как инвестиционный инструмент. В какой стране можно купить дом за 1 евро, каковы этапы покупки жилья за рубежом и почему при такой сделке не нужно волноваться о двойном налогообложении – в материале "Право.Ru".

Интерес российских граждан к покупке зарубежной недвижимости не спадает даже в кризис. В предыдущие годы у наших соотечественников были популярны такие направления, как Кипр и Латвия, – там после покупки недвижимости собственник получал вид на жительство. Болгария, Черногория и Хорватия привлекали россиян из-за теплого климата, безвизового режима и относительно доступных цен на жилье. Мотивы покупки у всех разные. Кто-то рассматривает квартиру за границей как долгосрочную инвестицию со стабильной доходностью. Вторые становятся хозяевами жилья в другой стране для того, чтобы в перспективе получить в ней вид на жительство. Третьи приобретают недвижимость для комфортного отдыха, проживания детей-студентов или родителей, вышедших на пенсию.

Сегодня разница курса валют и непростая политическая обстановка, казалось бы, должны были снизить интерес российских покупателей к сегменту зарубежной недвижимости, но прежний баланс предложения и спроса пока еще сохраняется благодаря тому, что из-за мировой финансовой нестабильности стоимость жилья за границей тоже снижается. В этом году резко упали цены на жилье в Греции и Испании – только в первом квартале 2015 года квартиры в стране подешевели на 3,9 % в годовом исчислении, писала греческая Oikonomia. А испанская Tinsa, один из ведущих оценщиков недвижимости в стране, отметила в своем квартальном релизе тот факт, что за время, прошедшее с начала экономического кризиса 2007 года, цены упали на 41,4 %, а понижение за год составило 2,8 %. Причем купить активы стремятся не только россияне – высок и международный спрос на те рынки, у которых есть потенциал роста.

Россияне активны не во всех сегментах рынка – с начала 2015 года они стали реже приобретать элитное жилье в Дубае, Великобритании, Франции и Испании, сообщает New York Times. Но продавцы пока не торопятся забывать о русских покупателях, полагая, что ослабление рубля мотивирует их инвестировать деньги за рубеж. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, русские скупают более 22 % недвижимости, стоимость которой превышает €10 млн.

Алгоритм покупки

Процедура приобретения недвижимости во многих странах мира происходит сходным образом.

1. Сначала будущий собственник выбирает объект покупки. Сделать это можно дистанционно, но эксперты рынка рекомендуют все-таки выезжать в страну и осматривать жилье лично. Если результаты осмотра удовлетворили покупателя, то на этом этапе можно подписать предварительный договор с продавцом и выплатить ему задаток за объект.

2. После внесения задатка объект резервируется и снимается с торгов для проверки его юридической чистоты – недвижимость не должна быть обременена долгами за коммунальные услуги, правами наследников или, например, находиться в залоге у банка.

3. Если в процессе проверки жилье не преподнесло неприятных сюрпризов, то будущий владелец открывает в государстве банковский счет и переводит на него необходимые для покупки деньги.

4. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи. Происходит это, как правило, в присутствии нотариуса, поэтому покупателю следует заранее внести соответствующие сборы в статью расходов по сделке.

5. После окончательной, полной оплаты объекта и сопутствующих налогов сделка регистрируется в государственном реестре прав на недвижимость. Когда владелец получит официальную бумагу, подтверждающую его права (так называемый title), можно отправляться за переоформлением на него коммунальных договоров – электричества, водоснабжения и пр.

Дополнительным бонусом может служить то, что лицам, купившим недвижимость за рубежом, эти страны предоставляют Шенгенскую мультивизу, что дает покупателям возможность путешествовать по всей Европе, и предоставляют вид на жительство. На сегодня таких государств насчитывается 13: шесть из них – Испания, Чехия, Латвия, Болгария, Греция и Республика Кипр – страны Евросоюза, остальные – Великобритания, Андорра, Португалия, Турция, Панама, Доминиканская Республика и Литва.


Мистер резидент: юридические аспекты

Сделки с недвижимым имуществом в каждой стране различаются. Тем не менее человек, решившийся купить недвижимость за рубежом, должен независимо от целей и стоимости покупки, знать ответы на ключевые вопросы: каким образом объект переходит в собственность нового владельца, каковы налоговые сборы – как однократные при сделке, так и ежегодные при уплате налога на имущество. 


Сложность сделки зависит также и от правового статуса покупателя, то есть от того, является ли он резидентом той страны, в которой приобретает объект. Причем не стоит путать понятия "резидент" и "налоговый резидент". У юридического лица эти статусы совпадают, а у физических лиц – различаются. Резидентом можно назвать гражданина страны либо человека, постоянно живущего в ней на основе соответствующего разрешения. А "налоговый резидент" – это юридическое или физическое лицо, которое состоит на учете в налоговой инспекции и несет обязанность по уплате налогов. Статус "налогового резидента" человек получает вне зависимости от гражданства, благодаря пребыванию на территории страны, и этот статус влияет на его налогообложение. К примеру, в РФ налоговые нерезиденты уплачивают НДФЛ по ставке 30 %, а резиденты отдают в казну всего 13 %. Поэтому российским гражданам, купившим недвижимость за рубежом и проживающим вне страны более шести месяцев, нужно помнить, что при таких условиях они теряют статус налоговых резидентов РФ и обязаны уплачивать НДФЛ в размере 30 %. 

Показателен случай гражданина Республики Беларусь Сергея Лярского, который спустя год после приезда на работу в Россию захотел вернуть излишне уплаченный НДФЛ. Но и налоговая служба, и суды отказали ему со ссылкой на недостаточный срок пребывания в стране: по их мнению, правом на перерасчет, согласно ст. 207 и 216 НК, обладают только налоговые резиденты. А Лярский пробыл на территории страны только 172 дня – то есть менее 183 дней, как того требует кодекс. Добиваясь правды, мужчина дошел до Конституционного суда, постановление которого было следующим: ставка налога для физлиц в размере 13 % должна распространяться на всех граждан Евразийского экономического союза, работающих в России (подробнее >>>).

Также покупатели опасаются попасть под двойное налогообложение, так как налоговый резидент России должен уплачивать налог с доходов, полученных как на территории РФ, так и за ее пределами. Эти опасения беспочвенны, так как во избежание подобного риска Россия на сегодняшний день подписала международные Соглашения об избежании двойной налоговой нагрузки с 80 странами. И даже если российский гражданин большую часть времени проживает вне РФ, налог на доходы от недвижимости он будет уплачивать в той стране, где она находится, без претензий к нему со стороны российских налоговиков.

"Стой! Кто идет?"

Значительная часть зарубежных стран обладает "мягким" законодательством в отношении покупки недвижимости нерезидентами. Так, австралийские законы позволяют нерезидентам практически свободно приобретать новостройки и объекты на вторичном рынке жилья, однако перед сделкой им придется получать разрешение на приобретение выбранной недвижимости в Управлении по надзору за иностранными инвестициями FIRB (Foreign Investment Review Board). Заявка будет рассматриваться в течение месяца, а само разрешение, в случае его выдачи, будет действовать год. Относительно свободно приобретать недвижимость любого типа иностранцы могут и в Греции, единственное ограничение касается приграничных территорий (в основном это северные острова) – для приобретения расположенных там объектов покупателю придется получать специальное разрешение от местных властей. Аналогичная свобода при покупке жилья предоставляется иностранцам и в Германии, Испании, Италии.

Но, помимо "мягких", существуют и "жесткие" страны – например, в Швейцарии, где из-за горного рельефа мало земли, годной под застройку, введены ограничения на покупку недвижимости иностранцами. В стране действует закон от 16 декабря 1983 года "Об ограничении прав на приобретение земельных участков иностранными гражданами" (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland). Согласно этому документу, нерезиденты имеют право приобретать жилье ограниченной площади строго по квотам, которые ежегодно выделяют некоторые кантоны.

Трудно купить недвижимость и в Австрии – быстро провести сделку возможно лишь резидентам и гражданам стран Евросоюза, причем для подтверждения сделки необходим оригинал документа, подтверждающий гражданство ЕС, или же регистрацию фирмы в одной из стран, входящих в его состав. Нерезиденты же обязаны уплатить €1000 за получение специального разрешения, кроме того, потенциальный покупатель к моменту сделки должен прожить в стране не менее трех лет.

Преодолев барьер "нерезидента", потенциальный покупатель сталкивается с необходимостью открыть счет в зарубежном банке. Для того чтобы это сделать, помимо конкретных условий, которые могут отличаться в разных банках, существует два общих правила – обязательная идентификация собственника и рассказ клиента об источнике происхождения его средств. Счет будет открыт, если банк сочтет, что объяснения клиента прозрачны и проверяемы, а служба безопасности кредитной организации не найдет на него "компромата" в международных базах данных World Check и Eurocheck – в этих системах хранятся сведения о судимостях граждан и о том, какие лица занимают государственные и политические посты в каждой из стран.

Купить за 1 евро

Ценовая доступность зарубежного жилья иногда доходит до курьезов. Так, в некоторых регионах Италии можно купить дом за символический 1 евро, пишет итальянская Il Centro. Изначально подобную идею инициировали три муниципалитета – Салеми (Трапани), Ганги (Палермо) и Каррега Лигуре (Александрия), в прошлом году к ним присоединилась и сицилийская коммуна Лечче-ней-Марси. Однако за соблазнительной ценой кроются сложности: продаваемые строения зачастую находятся в полуразрушенном состоянии, поэтому при купле-продаже будущего владельца обяжут подписать обязательство по восстановлению дома. Помимо этого на собственника ляжет бремя уплаты налога на недвижимость и оплата нотариального оформления сделки. Если же с момента покупки пройдет пять лет и дом так и не будет восстановлен, коммуна заберет его назад. 

А в Великобритании можно и вовсе бесплатно получить земельный участок на тихоокеанском острове Питкэрн, сообщает Daily Mail. Питкэрн – труднодоступная территория: поскольку аэропорта там нет, попасть на материк можно на корабле. На сегодняшний день на острове проживает всего 49 человек, и в целях увеличения населения местные власти предлагают наделы под строительство домов всем желающим. 

Во Франции за тот же 1 евро можно приобрести 22-этажную башню, пишет Le Point. Муниципалитет хотел снести это строение в районе La Croix-Blanche, но в конце концов было решено сохранить его как память об эпохе 60-х годов. Не разрешат сносить башню и новому собственнику – только реконструировать.

Если же потенциальный покупатель пожелает уединения во французской глубинке, то в регионе Рона-Альпы, в городе Арбресль, он обретет его в частном доме площадью 110 кв. м. Плата за удовольствие – снова 1 евро. Такая ценовая доступность вызвана тем, что в 1950-х годах в доме было совершено убийство, и с тех пор его обитатели слышали странные голоса, а мебель в доме двигалась сама. Владелец строения считает, что в доме живут привидения.