Верховный суд разрешил дело, в котором застройщик хотел уйти от ответственности за то, что не сдал квартиру вовремя. Хотя в договоре были указаны сроки передачи жилья и получения разрешения на эксплуатацию, компания настаивала, что имеет право сама определять, когда вручать ключи. Дольщица была с этим не согласна, требовала расторгнуть договор и вернуть деньги. Апелляционный суд ей отказал: он решил, что обязательство выполняется под условием, которое еще не наступило. По мнению эксперта, такой подход поощряет уловки застройщиков. Поэтому ВС решил иначе.
Если застройщик указывает в договоре предполагаемый срок передачи квартиры, он зачастую использует это как уловку для защиты от претензий дольщиков, говорит партнер юридической компании "BMS Law Firm" Денис Фролов. С этим столкнулась и жительница Адыгеи Ольга Кузьменко*. Она должна была получить жилье от застройщика ООО "Компаньон" не позднее 30 июня 2014 года, но спустя десять месяцев ожидания обратилась в суд с иском о расторжении договора (дело № 2-703/2015 ~ М-562/2015 в Тахтамукайском районном суде Республики Адыгея). От застройщика ООО "Компаньон" она потребовала 1,3 млн руб., уплаченных за квартиру, 511 104 руб. процентов, 100 000 руб. компенсации морального вреда и штраф.
Компания предъявила встречный иск, чтобы обязать Кузьменко допсоглашением продлить сроки сдачи квартиры. Хотя договор предусматривает, что застройщик вправе самостоятельно определять, когда именно он окончит строительство. В первоначальные сроки не удалось уложиться из-за тяжелой финансовой ситуации, смерти руководителя, а разрешение на строительство было продлено до 24 апреля 2016 года, объясняли юристы ответчика.
Суды разошлись в трактовке договора
Судья Татьяна Апалькова удовлетворил требования Кузьменко, но судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда республики Адыгея отказала заявительнице. Срок передачи квартиры не нарушен, ведь в договоре сказано, что застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, обязательство выполняется под условием. Поскольку разрешения пока нет, застройщик не может передать квартиру, решила апелляция. Она пояснила, что закон предусматривает ответственность застройщика именно за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Тогда Кузьменко обратилась в Верховный суд, который удовлетворил ее жалобу (дело № 24-КГ16-2). Как отметил ВС, участник долевого строительства может расторгнуть договор и получить деньги обратно, если застройщик опоздал со сдачей объекта на два месяца (ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Нет и чрезвычайных обстоятельств, которые освободили бы ответчика от ответственности, заметила гражданская коллегия.
Кроме того, согласно договору, застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31 марта 2014 года. Это условие он не выполнил, указала "тройка" под председательством Вячеслава Горшкова, отправляя спор на новое рассмотрение.
Это решение ВС дает вполне осязаемый посыл – при заключении договоров не следует хитрить и идти на различные уловки, считает Фролов. Апелляция проигнорировала, что договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе, отмечает Антон Пуляев, заместитель председателя коллегии адвокатов "Де-Юре". Послать его следует по почте заказным письмом с описью уведомления, советует адвокат (ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
* – имена и фамилии изменены редакцией
