ПРАВО.ru
Актуальные темы
22 июня 2010, 2:48

Может ли юрфирма взыскивать для ЖКХ долги с жильцов? Выгодно всем

Может ли юрфирма взыскивать для ЖКХ долги с жильцов? Выгодно всем
Из-за неуплаты квартплаты жильцами в доме могут отключить электричество, воду, отопление. От этого здание быстрее ветшает и разрушается

Хроническая (и нередко все возрастающая) задолженность жильцов перед управляющими компаниями ЖКХ — давняя и острая проблема. Несмотря на нормы Жилищного кодекса, позволяющие даже выселять из квартир жильцов, задолжавших квартплату более, чем за 6 месяцев, эта проблема остается. В итоге выстраивается красноречивая схема: жильцы должны управляющим компаниям, управляющие компании должны ресурсоснабжающим организациям.

Это становится причиной массового отключения воды, освещения, лифтов, электроэнергии. Причем из-за этого страдают, в том числе и добросовестные жильцы, вовремя уплачивающие квартплату. Дальнейший рост задолженности может привести к банкротству ряда предприятий отрасли.

Причем заметьте: уверенность в том, что неплательщиками являются малоимущие, — стереотип, который следует разрушить. Основная причина, по которой у жильцов возникает задолженность перед управляющей компанией проста — они не считают необходимым вовремя платить за жилищно коммунальные услуги. Данная позиция возникает из-за непонимания со стороны жильцов того, что их своевременные платежи напрямую определяют качество тех условий, в которых они проживают. В среднем, одна треть жильцов не платит, имея какие либо финансовые трудности, остальные же две трети придерживаются указанной выше позиции (1).

Нужно бороться не со следствием, а с причиной. С помощью юридически грамотных специалистов

В чем выход? Самое простое: чтобы многие управляющие компании ЖКХ не стали банкротами, государство должно выделить субсидии и по сути расплатиться за должников. Но так можно бороться не с причиной, а лишь с последствиями болезни.

Как же, спрашивается, бороться с причиной? Ответ тоже весьма прост: добиваться, чтобы жильцы погашали задолженность. Но у большинства управляющих компаний недостаточно ресурсов, чтобы усилить работу по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги и самостоятельно бороться с неплательщиками.

Есть новый и экономически выгодный способ решения проблемы взыскания задолженности с жильцов-неплательщиков — сотрудничество со сторонней юридической компанией на условиях аутсорсинга (2). Тогда компания-аутсорсер возьмет на себя функцию по взысканию долгов, начиная с досудебной работы, а затем включая судебное представительство и сопровождение исполнительного производства. Сотрудничество с такой компанией позволит ЖКХ гарантированно ликвидировать существующую задолженность (3).

Для управляющей компании расходов никаких: вознаграждение юрфирма получит за реально взысканную задолженность, причем сумма вознаграждения включается в плату за жилое помещение

Как правило, юрфирмы в таких случаях могут работать без предоплаты, получая вознаграждение лишь по факту взысканных денежных средств. Это значит, что управляющей компании не придется нести предварительных финансовых затрат, для того что бы начать борьбу с неплательщиками.

Помимо этого, суммы агентского вознаграждения, причитающиеся аутсорсеру, на основании п. 29 Правил содержания общего имущества (4) могут быть включены в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Данная норма, подтвержденная судебной практикой (5), позволяет возместить расходы управляющей компании, понесенные в связи с выплатой агентского вознаграждения (ведь юрфирма в данном случае выступает в роли агента управляющей компании).

Не стоит думать, будто ни за что пострадают интересы добросовестных плательщиков  ЖКХ. Они уже платят за недобросовестных в резервные фонды!

Могут возразить, что в этом случае добросовестные жильцы так же будут оплачивать услуги сторонней организации — аутсорсера. Однако следует заметить, что им уже сегодня приходится платить за своих беспечных соседей. При этом их денежные средства идут разве что на погашение возникающего недостатка, но проблему никак не решают.

Ведь  дом представляет собой единый имущественный комплекс, его невозможно содержать по частям. Управляющей компании в любом случае приходится погашать свои расходы за счет денежных средств, поступающих от добросовестных плательщиков. Одним из неэффективных способов возмещения образующегося в связи с неплатежами недостатка средств, является формирование резервных фондов. Как несложно предположить, эти фонды формируются за счет платежей добросовестных жильцов.

Когда денежные средства жильцов поступают в возмещение расхода управляющей компании, которая выплатила аутсорсеру вознаграждение за проведенную работу по взысканию долга, эти средства имеют большую эффективность и главное, носят  целевой характер. Они направлены на решение проблемы: задолженность неплательщиков была возвращена управляющей компании, а должники, после проведенной с ними разъяснительной работы, или же судебного разбирательства, с последующим привлечением судебных приставов-исполнителей и описью находящегося в квартире имущества, в будущем вряд ли впредь снова будут несвоевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Психологические, судебные и налоговые преимущества ЖКХ от работы с юрфирмой-аутсорсером  (объясните управлящей компании!)

Сотрудничество с компанией-аутсорсером имеет ряд дополнительных преимуществ.

Во-первых, осуществление взыскания от имени специализированной организации, профессионально занимающейся истребованием задолженности позволяет оказать на должника гораздо более сильное психологическое влияние, мотивирующее его к добровольному погашению долга, чем в случае взыскания непосредственно управляющей компанией.

Во-вторых, в случае судебного разбирательства, возможно отнесение суммы выплаченного агентского вознаграждения к представительским расходам, что позволит полностью или в части компенсировать расходы управляющей компании по выплате агентского вознаграждения (6)

В-третьих, в случае сотрудничества с аутсорсинговой компанией допустимо уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за счет выплаты агентского вознаграждения (7). А так же включение выплаты агентского вознаграждения в состав расходов, при применении упрощенной системы налогообложения (доходы, уменьшенные на величину расходов) (8).

Даже если в управляющей компании есть свои юридические отделы, все равно сотрудничество со сторонней юрфирмой для нее выгодно  

В крупных управляющих компаниях есть свои юридические отделы, которые занимаются взысканием задолженности с жильцов-неплательщиков. Несмотря на это сотрудничество с фирмой-аутсорсером выгодно для них. Ведь собственный штат юристов управляющей компании надо расширять (из-за роста задолженности) и оплачивать их работу. Причем  независимо от того, сколько реально будет взыскано. Юридическая же компания будет заниматься взысканием долгов без каких либо предварительных финансовых вложений. К тому же, выплаченные суммы агентского вознаграждения в дальнейшем можно будет возместить путем их включения в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, или же взыскать с должника-ответчика, как представительские расходы, в случае судебного разбирательства.

Не обязательно юрфирме и ЖКХ работать постоянно. Это можно делать по мере необходимости

Сторонняя организация, занимающаяся истребованием задолженности с жильцов-неплательщиков должна привлекаться эпизодически, лишь в том случае, если возникает задолженность и чем раньше, тем лучше, так как срок задолженности напрямую связан с результативностью работы по ее возврату.

В свою очередь управляющая компания должна приложить максимум усилий, чтобы предотвратить появление задолженности, проводя превентивную работу с жильцами, мотивируя их к своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг. Нелишне будет формировать культуру ответственного собственника, бороться с безразличием жильцов-неплательщиков по отношению к своим соседям-плательщикам.

Автор: Максим Яськов, генеральный директор ООО "Правовая компания "Князь", г. Москва