Комплексные кадастровые работы – это популярная услуга, но вокруг нее часто возникают споры по качеству и порядку оплаты услуг, говорит Никита Семякин из «Содружества земельных юристов». Так случилось в одном из дел, которое недавно разрешил Верховный суд. В 2014 году два владельца участка площадью 5,5 га заключили договор с ООО «ЗемляК», которое за 1 млн руб. обязалось провести кадастровые работы, провести топографическую съемку и изготовить межевой план объекта. Заказчикам требовалось уточнить границы участка, изменить его назначение с сельскохозяйственного на земли населенных пунктов и включить в черту населенного пункта. В 2016 году кадастровая выписка была готова, но оплаты от заказчиков не последовало. Подписывать акт сдачи-приемки работ они тоже не стали, и компания обратилась в суд. Один из собственников умер, так что райсуд взыскал 1 млн руб. с другого – Олега Старикова*. Работы выполнены, но не оплачены, объяснила первая инстанция.
Апелляция отменила это решение. Она обнаружила в договоре такие обязанности подрядчика, как «внести изменения в генплан и правила землепользования поселения». Но этим занимаются органы местного самоуправления, возразил Тульский областной суд. По его мнению, истец не мог исполнить эти обязанности, ведь это не входит в его компетенцию. Землеустроительное дело тоже не подтверждает, что «ЗемляК» выполнила свои обязанности, поскольку оно изготовлено по заказу иного лица, а не ответчика, указано в решении № 33-2126.
Апелляция отказала во взыскании 1 млн руб. за кадастровые работы, потому что в договоре значилось, что заказчик должен внести изменения в генплан поселения. Но этим занимаются власти.
Его отменила гражданская коллегия Верховного суда, которая сочла такое понимание договора ошибочным. Исходя из его буквального содержания, которое подтвердили стороны в заседаниях, сотрудники ООО «ЗемляК» должны были подготовить документы и обратиться в госорганы с заявлением, а вовсе не делать за них работу. Это подтверждают и доверенности, которые заказчики выдали обществу. В том числе в них значилась «постановка земельного участка на государственный кадастровый учет с правом регистрации изменений и согласования границ или площади» и т. п., говорится в определении № 38-КГ18-5. Кроме того, апелляции оставила без внимания, что ответчик не оспаривал результат работ и не приносил замечаний на акт приемки-передачи. В итоге дело направилось на пересмотр.
Фирма права, но ошибок можно было избежать
Права первая инстанция, взыскавшая стоимость работ, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. Все обстоятельства дела и обычное разумное понимание ситуации говорят о том, что исполнитель должен был лишь делать все необходимое для изменения генплана и ПЗЗ, продолжает партнер «Мозго и партнеры» Антон Шаматонов. Из договора не следует, что заказчик должен был вторгаться в полномочия органов власти, отмечает Шаматонов.
Хотя компания действительно может рассчитывать на удовлетворение иска, она допустила ошибки, которые и довели ее до суда.
Семякин перечисляет ошибки компании «ЗемляК»:
- компания «обязалась внести изменения в генплан и ПЗЗ», хотя правильно результат по договору звучит так: «Подготовка межевого плана и материалов топографической съемки и получение кадастровой выписки с уточнением границ земельного участка»;
- не предусмотрен аванс по договору. Его Семякин советует определить если не в 100%, то хотя бы в 50% – это страховка от того, чтобы компания не работала себе в убыток. «Взыскать фактически понесенные расходы бывает порой очень сложно», – предупреждает юрист.
Семякин дал советы, как правильно составить подобный договор и предупредить риски:
- установить аванс по оплате договора (не менее 50%);
- разбить работы по этапам (с оплатой каждого по системе аванс + окончательная оплата) с описанием работ и указанием сроков;
- сформулировать результат работ по каждому из этапов;
- максимально подробно описать местоположение объекта недвижимости (кадастровый номер при наличии или адресные ориентиры);
- оформлять акт приемки-сдачи работ отдельным актом и направлять заказчику заказным письмом.
* – имя и фамилия изменены редакцией.