Парковка
5 сентября 2019, 19:55

Гаражная реформа: чего ждать автомобилистам от законодателя

Гаражная реформа: чего ждать автомобилистам от законодателя
Владеть гаражом может быть не только радостью, но и головной болью, если гаражу уже больше 15 лет, а у вас нет документов ни на строение, ни на земельный участок. Его сложно оформить в собственность, а значит - продать, завещать и так далее. Проблемой озаботились власти, которые предложили законопроекты для решения этой проблемы. Но эксперты объяснили, что в них не так.

Владельцев гаражей может ждать новое регулирование. Его разработкой активно занялись власти. В этой сфере много проблем, говорится в пояснительной записке к законопроекту Минэкономразвития: сложно зарегистрировать права собственности членов гаражно-строительных кооперативов, потому что нет документов на земельные участки и гаражи. Нет законодательных понятий «гараж» и «гаражно-строительный кооператив». 

Проблемы наблюдаются главным образом в регионах, объяснил руководитель Департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий. Он выступил на заседании Совета по кодификации, где рассматривался законопроект Минэка о гаражах. По словам Бутовецкого, зарегистрирована лишь небольшая часть таких построек. В большинстве случаев «нет никаких документов» для оформления давно построенных гаражей и гаражных комплексов, а также земли под ними. Все, что есть у граждан – членская книжка кооператива и документы, что они платят взносы. За пределами наиболее крупных городов никто не сносит такие гаражи и не идет в суд, чтобы добиться их сноса, продолжал Бутовецкий. Поэтому регионы попросили нормативную базу, которая помогла бы оформить права на отдельный гараж или комплекс, пояснил представитель Минэка.

Причиной инициативы регионов может быть, в том числе, стремление увеличить свои налоговые доходы. Когда де-юре не существующие гаражи выведут в юридическую плоскость, их можно будет обложить налогом на имущество. Кроме того, бюджеты различного уровня недополучают арендную плату и земельный налог, отмечается в пояснительной записке к законопроекту. 

Лучше не трогать, чем испортить

Чтобы упростить регистрацию гаражей, законопроект определяет законодательные понятия и статус гаража, машино-места, некапитального гаража, гаражно-строительного кооператива и т.п. Кроме того, документ содержит комплекс мер по предоставлению участков, на которых размещены гаражи, возведенные до вступления в силу Градостроительного кодекса в 2004 году. Чтобы начать процедуру, потенциальные собственники должны подать заявление. Также законопроект ориентирует регионы принимать соответствующие законы и рекомендации по предоставлению гаражей и земельных участков. 

Тем не менее, Совет по кодификации не поддержал законопроект. Его раскритиковали за путаницу понятий, низкую юридическую технику и избыточное регулирование. Как объяснил член Совета, профессор Евгений Суханов, в документе смешаны гаражи и гаражные кооперативы и объекты их собственности. «Даже если есть проблемы – такой закон их не решит», - отрезал докладчик. Гаражные кооперативы не имеют особенностей, которые бы требовали особенного регулирования, говорится в проекте заключения. Нет необходимости отдельно регламентировать делопроизводство в таком кооперативе и другие аспекты его работы. 

Что касается оформления в собственность земельных участков под гаражами, это позволяет делать 234 ГК о приобретательной давности. А даже если и нужна некая упрощенная процедура – можно ограничиться изменениями в Земельный кодекс и не трогать другие законы, включая Гражданский кодекс, говорится в проекте заключения Совета. 

Член совета, профессор Александр Маковский призвал законодателей к осторожности. По его словам, страна 30 лет прожила по правилу «Заплатил пай – гараж твой. Не заплатил – гараж кооперативный». Если неудачно поменять существующую конструкцию – это может затронуть интересы миллионов людей, причем не самых состоятельных, которые могут выйти на улицы, предупредил профессор. Он предложил идти другим путем: «Посмотрите со стороны кооператива. Это определенное образование. У него есть счета – значит, есть юридическое лицо. Выясните, что за разрешительная бумажка там есть, на основании чего он действует».

- Законодательное регулирование все-таки необходимо, - резюмировал глава Совета Павел Крашенинников. – Правовая неопределенность есть, но она только усиливается в этом законопроекте. Надо продолжить работу. 

Новое о старом

Это не первая попытка решить «гаражную проблему». 30 августа 2019 года сам Павел Крашенинников внес в Госдуму свой законопроект (документ № 785806-7). В его пояснительной записке говорится, что зачастую владельцы не могут зарегистрировать свое право собственности на уже существующий гараж. А регулирование гаражных объединений сводится только к общим нормам, в результате – «непонятная схема управления, проблемы с использованием общего имущества, принадлежащего членам объединений». 

Чтобы решить эти проблемы, депутат предлагает ввести легальные понятия гаража, машино-места и т.д., закрепить положения о доле каждого собственника и общем имуществе, определить формы объединений собственников, порядок их формирования и управления. 

Законопроект одобряет руководитель практики имущественных и обязательственных отношений НЮС Амулекс Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг III группа Семейное/Наследственное право III группа Уголовное право и процесс Галина Гамбург. По ее словам, документ собрал то, что наработано правоприменительной практикой. Гамбург выделила правило о том, что при продаже гаража или машино-места в комплексе остальные собственники не имеют преимущественного права покупки. «На практике с этим иногда возникали сложности», - объяснила Гамбург.

Но другие ее коллеги раскритиковали законопроект. По их мнению, в большей степени документ воспроизводит положения Жилищного, Гражданского кодекса и т.п. с добавлением слов «гаражный кооператив». Такого мнения придерживается партнер Intellect INTELLECT Федеральный рейтинг II группа Интеллектуальная собственность III группа ТМТ 29 место По размеру выручки на юриста 19 место По количеству юристов 43 место По размеру выручки Профайл компании Александр Латыев. Он и вовсе считает, что с гаражными комплексами не происходит «ничего страшного»: к ним применяются правила жилищного законодательства по аналогии, как принято в судебной практике. 

Максим Алексеев из АБ Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании , наоборот, признает проблемы у владельцев гаражей – они пришли из советского прошлого, когда им не давали никаких документов и не было разрешительной документации. Но законопроект ничего не говорит о том, как им зарегистрировать свой гараж, отмечает Алексеев. А если законодатель видит проблему в трудностях управления гаражной собственностью – может, стоит подумать о разработке проекта об общей собственности, предлагает юрист.