Долги из прошлого
Компания "Фаэтон-инвест" в 2002 году продала обществу "Фармакор" два здания в Санкт-Петербурге. Эта недвижимость находится на земле, которая принадлежит продавцу. В 2014 году "Фаэтон-инвест" «упала» в банкротство.
В 2016 году несостоятельная компания обратилась в АС Санкт-Петербурга и Ленобласти с иском о неосновательном обогащении "Фармакора" (дело № А56-33380/2016). Заявитель сослался на то, что ответчик фактически использует участок под своими зданиями, и рассчитал размер «долга» исходя из базовых ставок арендной платы, которые установлены нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга. Суд согласился с доводом о неосновательном обогащении ответчика из-за неуплаты арендных платежей.
С этим поспорил 13-й ААС, который указал, что отчуждение зданий без возникновения у приобретателя каких-либо прав на расположенную под ними землю невозможно. Соответствующие права возникают у покупателя вне зависимости от того, указывалось ли это в договоре. Апелляция определила, что в спорном случае истец мог требовать только возмещения расходов на уплату земельного налога, но поскольку "Фаэтон-инвест" этого не сделал, иск удовлетворению не подлежит. А вот АС Северо-Западного округа поддержал позицию первой инстанции.
"Фармакор" обратиться в Верховный суд. ВС указал, если иное не установлено договором, к покупателю здания переходит и право на ту часть земли, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Цена участка при этом учитывается в стоимости помещений, подчеркнула Экономколлегия, отменив акты первой инстанции с первой кассацией, и оставила в силе решение апелляции.
Новая аренда только на торгах
Департамент имущественных отношений Тюменской области и ветеранское некоммерческое партнерство "Фортпост" в 2007 году заключили договор аренды земельного участка для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса. Стороны установили срок действия договора в три года, но потом продлили его до 26 июня 2016 года. Один из пунктов документа предусматривал для "Фортпоста" право заключить новое соглашение или пролонгировать старое при условии своевременного уведомления – не позднее чем за три месяца до окончания действующего договора.
В марте 2016 года партнерство обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового соглашения, но получило отказ из-за "отсутствия основания для предоставления участка без проведения торгов". Кроме того, власти уведомили контрагента о прекращении арендных отношений – "Фортпост" должен был освободить земли и вернуть их в первоначальное состояние.
Организация обратилась в суд (дело № А70-9966/2016). Три инстанции согласились с тем, что отказ в заключении нового соглашения является незаконным, так как первоначально участок предоставлялся без проведения торгов, а "Фортпост" предпринимал все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору и освоению земли. В частности, весной 2013 года тюменская администрация выдала партнерству двухлетнее разрешение на строительство. Кроме того, суды указали, что власти не предоставили сведения об иных лицах, которые претендуют на эту землю. Поэтому суды обязали ответчика заключить новый договор аренды с истцом.
Тогда арендодатель обратился в Верховный суд. Экономколлегия отменила акты нижестоящих инстанций и отказала истцу, сославшись на то, что договор аренды государственной или муниципальной земли заключается на торгах – обратное запрещает ФЗ "О противодействии коррупции". ВС отметил, что однократную возможность продлить спорное соглашение без торгов истец получил бы в случае, когда на арендуемой земле стоял бы объект незавершенного строительства.
Не успел вовремя оформить – остался без льготы
Бизнесмен Рафаэль Афлутянов весной 2009 года приобрел у компании "Жилстрой" административное здание, расположенное на участке, который местные власти предоставили продавцу в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности на недвижимость предприниматель зарегистрировал только осенью 2013 года. Переоформить же участок из права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду никто не пытался, хотя такая возможность предусмотрена земельным законодательством. Лишь в 2015 году Афлутянов попросил Комитет земельных и имущественных отношений Казани поставить на кадастровый учет этот участок, что власти и сделали. А в 2016 году бизнесмен выкупил у муниципального образования эту землю.
Спустя несколько месяцев после этой сделки Комитет обратился в суд с требованием взыскать плату за фактическое пользование землей с 2013 по 2016 год. Чиновники указали, что со времени регистрации права собственности на здание и до момента покупки участка Афлутянов за него не платил. Арбитражный суд Республики Татарстан заявление удовлетворил, отметив, что бизнесмен использовал территорию в спорный период, из-за чего неосновательно обогатился на сумму невнесенной платы. С ответчика взыскали 137 495 руб. неосновательного обогащения и 15 239 руб. процентов за пользование чужими деньгами (дело № А65-6671/2016).
Апелляция и первая кассация пересчитали сумму взыскания. Две инстанции пришли к выводу, что при покупке здания к бизнесмену перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, которое имел продавец недвижимости. Следовательно, годовую арендную плату за участок для бизнесмена надо считать по льготной ставке – в пределах 2% кадастровой стоимости земли. С учетом этого Комитету присудили только 63 013 руб. неосновательного обогащения и 5072 руб. процентов.
ВС отменил акты апелляции и Окружного суда, засилив решение первой инстанции. Экономколлегия указала, что льготная арендная ставка в размере 2% от кадастровой стоимости участка применяется лишь к лицам, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования на землю. Ни Афлутянов, ни предыдущий собственник здания этого не сделали, соответственно, апелляция с кассацией не могли считать неосновательное обогащение с учетом такой льготы.
Ознакомиться с полным текстом обзора судебной практики Верховного суда № 1 за 2018 год можно здесь.