Практика
12 февраля 2019, 14:57

Верховный суд рассмотрит спор об эластичности залога

Ипотечники сделали из своей квартиры две новые, но в Росреестре не зарегистрировали. Когда один из них стал банкротится, банк вспомнил о залоговой недвижимости.

Анна и Олег Одиноковы* взяли ипотеку в ПАО АКБ «Абсолют Банк». Спустя некоторое время созаемщики перестроили залоговое жилье, образовав на его месте две отдельные квартиры и общий коридор. Суд признал за Одиноковыми право общей собственности на новые квартиры, но на кадастровый учет объекты никто не поставил. 

Когда в отношении Олега Одинокова началась процедура банкротства, банк обратился в суд с заявлением о включении денежных требований в реестр требований кредиторов и с просьбой признать часть требований обеспеченными залогом имущества. При этом банк настаивал, что не получил исполнение по обеспеченному ипотекой кредитному договору. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с пропуском срока предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению. Однако апелляция признала этот вывод суда ошибочным, установив, что пристав возбудил исполнительное производство на основании судебного решения о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд признал денежные требования банка, вытекающие из кредитного договора, обоснованными. При этом апелляция указала, что после реконструкции квартира перестала существовать в натуре. Банк был вправе зарегистрировать залоговое обременение на новые квартиры в Росреестре, но не сделал этого. В отсутствие записи о государственной регистрации ипотеки в отношении новых квартир банк не может быть признан залоговым кредитором, решила вторая инстанция. Суд округа с ней согласился.

Банк продолжает настаивать, что реконструкция заложенного объекта в период действия договора залога не влечет прекращение ипотеки, а заложенными являются вновь возникшие объекты. Судья ВС Иван Разумов счел этот довод заслуживающим внимания и требующим проверки в судебном заседании. 14 февраля в 15.00 Верховный суд поставит точку в указанном споре (№ А41-77824/2015).

"ВС будет исправлять банальные ошибки нижестоящих судов, которые нарушили принцип эластичности залога. Думаю, ВС примет позицию кассаторов: реконструкция заложенной недвижимости в период действия договора залога не прекращает ипотеку"   

Радик Лотфуллин, советник Saveliev, Batanov & Partners Saveliev, Batanov & Partners Федеральный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство Профайл компании

* – имя и фамилия изменены редакцией.