Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключил договор аренды земли с ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение». Общество должно было достроить многоквартирный дом на участке. В ЕГРН внесли сведения о наличии ограничения права Департамента в виде аренды в пользу ЗАО «ДКД» и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.
Но в 2014 году стороны договорились о расторжении аренды. Спустя три года Департамент попросил Управление Росреестра о государственной регистрации этого соглашения. Ему отказали, и спор продолжился в суде (дело № А53-23224/2018).
Две первых инстанции удовлетворили требования департамента, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Департамент с этого момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся. При этом суды учли, что поскольку участники долевого строительства зарегистрировали свои права на ряд помещений в составе многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, с момента такой регистрации возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на участок, то законных оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не было.
Окружной суд решил, что в спорном случае нужно было применить специальные нормы о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.
Точку в этом споре поставил Верховный суд, который отменил решение окружного суда и «засилил» позицию первой и апелляционной инстанций.