Мнения
Волосников Сергей Николаевич, руководитель департамента «Оценка и финансово-экономическая экспертиза», АНО «Национальное Экспертное Бюро» (НЭБ)
18 декабря 2018, 9:38

Кадастровая стоимость: ценные советы и оценка перспектив

Кадастровая стоимость: ценные советы и оценка перспектив
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» (ГКО) установил, что кадастровую оценку будут проводить государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Осенью стали появляться первые результаты кадастровой стоимости, и снова готовится законопроект о совершенствовании государственной кадастровой оценки.

На сайте Росреестра в разделе «фонд данных ГКО» отображаются данные о принятых решениях о проведении кадастровой оценки в каждом субъекте РФ, проекты отчетов и впоследствии итоговые отчеты. Также размещаются отчеты оценщиков, на основании которых кадастровую стоимость по конкретным объектам установили в размере рыночной.

Замечания любых заинтересованных лиц к промежуточным отчетным документам на начальном этапе кадастровой оценки представляются в течение 50 дней со дня размещения сведений в фонде данных. Замечания могут быть представлены в ГБУ или многофункциональные центры лично, почтовым отправлением или с использованием интернета, включая портал госуслуг.

Предполагается, что в течение 50-ти дней правообладатели недвижимости должны изучить проект отчета и донести информацию до ГБУ, если есть ошибки.  

Например, в Московской области множество садовых товариществ имеют наименование «Энергетик», «Родник», «Радуга» и в модель расчета кадастровой стоимости в качестве фактора удаленности от МКАД могло попасть значение другого объекта с таким же названием. При проведении кадастровой оценки может неверно учитываться разрешенное использование объекта, износ, класс капитальности и т. д.

Но проблема в том, что размер промежуточных отчетных документов может достигать не один десяток гигабайт и его скачивание занимает несколько суток. При этом большинство данных представлено xml-файлами, в которых ценообразующие параметры закодированы числовыми значениями. И человеку без специальных знаний сложно не только разобраться в модели расчета, но и найти описание своего объекта и проверить правильность входных данных.

Для Москвы кадастровой оценкой занималось ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»[1]. В период с 18.09.2018 по 06.11.2018 ГБУ «ЦИПиЖС» были приняты замечания в отношении 10 320 объектов недвижимости, из которых в отношении 4699 объектов замечания были учтены. В Московской области в 2018 году кадастровую оценку проводило Государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки»[2].

Следует отметить, что множество замечаний из-за описанных выше сложностей формулируются заявителями так: «кадастровая стоимость завышена», «кадастровая стоимость превышает рыночную» и т. п. Соответственно, они получают формальный ответ из ГБУ с отказом в учете таких замечаний.

В качестве рекомендаций для правообладателей – следует в первую очередь проверить не попал ли их объект недвижимости при кадастровой оценке в группу «объектов с неполными характеристиками» и «объектов неустановленного назначения», которые наиболее вероятно имеют неадекватную стоимость.

Если при выявлении обоснованных замечаний имеются иные объекты недвижимости, на стоимость которых также повлияла допущенная ошибка, ГБУ осуществляется пересчет кадастровой стоимости таких объектов, даже если по ним замечания не поступали.

Не реже чем раз в пять дней ГБУ на своем сайте в интернете должны обновлять промежуточные отчетные документы, указывать сведения об учтенных и отклоненных замечаниях. Таким образом, есть вероятность, что кто-то до вас выявит ошибку, а если нет, то следует озадачиться их поиском в последние дни размещения отчетных документов.

После того как результаты государственной кадастровой оценки утверждены, заинтересованные лица могут обратиться в ГБУ за исправлением технических и методологических ошибок, которые выявить достаточно сложно.

Результаты определения кадастровой стоимости также могут быть оспорены в комиссии при Росреестре или в суде на основании отчета оценщика о рыночной стоимости. В случае отрицательного решения комиссии иногда целесообразнее доплатить оценщику за новую редакцию отчета с учетом указанных нарушений (когда замечания обоснованные) и повторно обратиться в комиссию, чем на несколько месяцев уходить в судебные разбирательства и нести расходы на судебную экспертизу. К сожалению, в некоторых регионах указанные комиссии работают по принципу «разделения коллективной безответственности».

С 1 января 2019 года вступает в силу закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую НК РФ», в соответствии с которым изменение кадастровой стоимости на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости, принятых после 1 января 2019 года (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 года), будет учитываться с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Но не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом: 2016–2018 годы. Раньше перерасчет делали только с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании и внесены изменения в ЕГРН.

Сейчас Минэкономразвития России разрабатывает законопроект об изменениях в оценочной деятельности. Предполагается, что заявление об установлении рыночной стоимости будет подаваться не в комиссию, а в ГБУ. Комиссии при Росреестре отменят с 1 января 2020 г.

Заявителю не нужно будет предоставлять нотариальную копию выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, так как отчет об оценке содержит этот документ в приложении.

Заявитель сможет оспорить решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в суде. При этом бремя судебных расходов в случае выигрыша будет лежать на ГБУ.

В целом новый порядок видится эффективным. Отчеты об оценке рыночной стоимости будут рассматривать оценщики, которые проводили кадастровую оценку и которые компетентны в этой области. Руководители ГБУ будут нести персональную ответственность за принимаемые решения. Если доля удовлетворенных судом заявлений об оспаривании решений ГБУ в установлении кадастровой стоимости равной рыночной за год будет более 20% от общего количества принятых ГБУ в течение года решений, то руководитель ГБУ будет уволен.

[1] gcgs.ru 

[2] ckomo.ru