Санация, то есть оздоровление, не должна проводиться шаблонно, так как каждая ситуация, бизнес, актив уникальны. Требуется предварительная профессиональная оценка и анализ текущего состояния, степени запущенности объекта санации. На материалах представленного ниже кейса компании можно составить ясное понимание, как работает механизм санации, какова роль внешних консультантов и какой позитивный эффект может быть достигнут.
В 2015 году к нам обратились представители крупного по размеру активов банка с вопросом решения правовых проблем, связанных с крупным комплексом недвижимости. Имущество находилось в залоге у банка по долгам недобросовестного заемщика. Клиентом были поставлены следующие задачи: урегулировать проблемную ссудную задолженность заемщика, обратить взыскание на указанную выше недвижимость, обеспечить «очистку» актива от юридических проблем и «переупаковать» его в целях дальнейшей продажи по более высокой рыночной цене.
Для проведения санации указанного актива требовалось использовать следующие инструменты и механизмы:
1. Не допустить сноса объекта по требованию властей Москвы;
2. Сохранение юридической силы за соглашением об ипотеке в пользу банка, которое оспаривалось дольщиками;
3. Обеспечение отказа в удовлетворении требований дольщиков о передаче им помещений в комплексе недвижимости и о признании права собственности на данные помещения;
4. Надлежащее оформление договоренностей с дольщиками касаемо спорных помещений и выкупа их прав требования банком;
5. Получение всех необходимых согласований и разрешений для продажи комплекса недвижимости от Градостроительно-земельной комиссии, Департамента культурного наследия и других органов власти;
6. Оформление изменений вида разрешенного использования земельных участков, градостроительных планов земельных участков, проектов планировки территорий, правил землепользования и застройки;
7. Получение разрешения на строительство.
По итогам санации проблемного актива наш клиент получил на выходе полностью «упакованный» лот для последующей продажи. В связи с разрешением всех юридических проблем стоимость объекта была максимально приближена к рыночной. Тем самым банк смог не только получить большую часть проблемной ссудной задолженности (было взыскано около 2.8 млрд рублей), но и обеспечить для себя дополнительную выгоду за счет увеличения цены спорного комплекса недвижимости.
Успешная санация проблемного актива могла состояться только при условии предварительного разрешения иных вопросов правового характера, а также эффективного юридического аудита первичного состояния объекта.