Практика
25 сентября 2018, 12:36

ВС объяснил, как правильно обжаловать кадастровую ошибку

ВС объяснил, как правильно обжаловать кадастровую ошибку
В геодезии площадь объекта можно измерять в разных системах, и они время от времени меняются. Все это приводит к кадастровым противоречиям, из-за которых может оказаться, что ваш дачный участок на кадастровой карте будет располагаться в соседней реке, а коттедж займет половину прилегающего парка. Что делать, если вы обнаружили такую ошибку? Как ее правильно оспорить? Такой вопрос фирма из Дагестана поставила перед Верховным судом.

Озеро вместо земли

Смещение участков из-за перехода от одной системы координат в другую является наиболее распространенной проблемой в земельных спорах, рассказывает Дмитрий Некрестьянов, партнер "Качкин и партнеры" Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании Региональный рэнкинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании . Даже в Москве, если открыть публичную кадастровую карту, отчетливо видно, что многие здания по координатам смещены относительно космического снимка и выходят за пределы своих участков, констатирует Анастасия Драскова, руководитель проектов практики «Земля. Недвижимость. Строительство» ЮФ Инфралекс Инфралекс Федеральный рэнкинг I группа ГЧП/Инфраструктурные проекты II группа Арбитражное судопроизводство II группа Антимонопольное право II группа Комплаенс II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Банкротство III группа Корпоративное право/Слияния и поглощения III группа Налоговое право и налоговые споры III группа Уголовное право и процесс 10 место По размеру выручки 13 место По размеру выручки на юриста 12 место По количеству юристов Профайл компании Федеральный рейтинг I группа ГЧП/Инфраструктурные проекты II группа Арбитражное судопроизводство II группа Антимонопольное право II группа Комплаенс II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа Банкротство III группа Корпоративное право/Слияния и поглощения III группа Налоговое право и налоговые споры III группа Уголовное право и процесс 10 место По размеру выручки 13 место По размеру выручки на юриста 12 место По количеству юристов Профайл компании : «Они накладываются как на соседние, так и на места общего пользования. О дачных участках и индивидуальных жилых домах и говорить нечего». При этом собственники фактически лишены возможности предварительно защититься от таких случаев, отмечает Некрестьянов: «Сколько не отслеживайте сведения в ЕГРН, но в какой-то момент они просто меняются без вашего ведома. И существовавшая много лет собственность просто растворяется на бумаге». 

Дело № А15-4880/2015

Истец:ООО "Махачкалинское взморье"

Ответчик:Росреестр по республике Дагестан

Суд:Верховный суд

Суть спора:Можно ли кадастровую ошибку оспаривать в порядке обжалования действия госоргана (глава 24 АПК)

Решение:Можно

С подобной ситуацией и столкнулось ООО «Махачкалинское взморье», которому с 2011 года принадлежал участок под строительство шестиэтажной автостоянки в столице Республики Дагестан. В 2014 году сведения о границах этой земли в кадастровой карте изменились из-за того, что регион перешел от использования системы координат «местная г. Махачкала» к «МСК-05». Согласно новым данным, в картах участок фирмы расположился на другом месте, более того, частично наложился на озеро Ак-Гель в Махачкале. Кадастровая палата объяснила, что координаты земель ООО «Махачкалинское взморье» поменялись, когда ставили на учет изменения соседнего участка, принадлежащего ЗАО «Арси». 

Тогда пострадавшая фирма решила оспорить действия кадастровой палаты, посчитав их «вынесением ненормативного акта госорганом» (гл. 24 АПК). Но безрезультатно: три инстанции отказали заявителю, а апелляция отдельно подчеркнула, что при пересчете координат площадь и конфигурация участка истца не поменялись (дело № А15-4880/2015). Окружной суд добавил, что восстановление плана земель заявителя по старой системе может взывать дополнительную путаницу и нарушит права других лиц. Первая кассация посчитала, что требование «Махачкалинского взморья» представляет собой обжалование границ участка «Арси», которое надо рассматривать в исковом производстве с привлечением этой компании в качестве ответчика. Для обоснования такого вывода Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на то, что межевой спор нельзя разрешать без привлечения к делу собственника соседней земли (п. 28 Обзора практики ВС по оспариванию отказа в кадастровом учете от 30 ноября 2016 года). 

Ошибку можно исправить без проблем

ВС решал, как исключить из кадастра сведения о ранее учтенных участках

«Махачкалинское взморье» не согласилось с таким выводом и оспорило его в Верховный суд. На сегодняшнее заседание пришел только  Александр Гладких – представитель истца. Он уверял, что истец выбрал правильный способ защиты своих интересов. Кроме того, он подчеркивал, что восстановление границ их участка не нарушит права «Арси», подчеркнул заявитель. 

– А фактически в прежних границах ваш участок не занят, – уточнила председательствующая судья Елена Борисова.

– Нет, никем другим он не используется, так что возникшую ошибку можно исправить без проблем, – уверенно ответил Гладких. Истец добавил, что их земля даже не граничит с озером, а при пересчете участок оказался просто в воде.

Помимо этого, Гладких обратил внимание на то, что жалобу в ВС подали собственники земли, которая оказалась в новой системе соседней с недвижимостью «Махачкалинского взморья». Ранее новоиспеченные соседи хотели обратиться к администрации города с просьбой предоставить им прилегающий участок. Но по новым данным эта земля теперь принадлежит истцу – получить её они не могут, заметил представитель заявителя.

Споры о кадастре: легче ли заявителям от законодательных изменений

Выслушав все доводы истца, «тройка» судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила решение: акты апелляции и окружного суда отменить в части признания законными действий госоргана, а вот вопрос о возложении на кадастровую палату обязанности устранить допущенные нарушения ВС постановил отправить на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию. Таким образом, судьи ВС признали, что в подобной ситуации истец выбрал верный способ защиты.

Споры о правильном способе защиты

Если восстановление границ участка истца повлечет изменение координат соседней земли, то такое дело должно рассматриваться в порядке искового производства, уверен Антон Емелин, партнер АБ Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг II группа Фармацевтика и здравоохранение III группа Семейное/Наследственное право IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции : «И дальше уже по результатам экспертизы суд будет наделен полномочиями установить границы обоих участков по-новому». Вместе с тем это не получится сделать при рассмотрении дела в административном порядке, объясняет эксперт: «Поскольку восстановление прежних координат приведет к наложению границ двух земель, что не поставит точку в процессе». Аналогичный подход указан и в совместном Постановлении Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», уточняет Юлия Бузанова, партнер Содружества земельных юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рэнкинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов .

Она объясняет, что при рассмотрении дел по правилам гл. 24 АПК оценивается только правомерность действий уполномоченного органа власти и не исследуется вопрос по существу. Эксперт предупреждает, что выбор ненадлежащего способа защиты в спорной ситуации может иметь массу негативных последствий: «Истец может упустить срок на обращение в суд, а ответчик успеет совершить множественные сделки, которые осложнят в будущем исполнение судебного акта». Юрист уверена, что в подобном случае будет правильно оспорить кадастровый учет соседнего участка. Так или иначе, практика остро нуждается в четких и ясных разъяснениях, как разрешать такие споры, резюмирует Некрестьянов: «На текущий момент это хаос». 


Защита прав собственника земли путем актуализации сведений о местоположении участка

Процедура состоит из нескольких этапов (занимает от трёх до шести месяцев), включающих: 

– замеры земельного участка; 

– сбор документов; 

– подготовку межевого плана; 

– согласование со всеми заинтересованными лицами;

– осуществление кадастрового учета. 

При строгом соблюдении эта процедура позволяет защитить правообладателя участка и выявить пересечения границ. 

Источник: Юлия Бузанова, партнер  Содружества земельных юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рэнкинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов .