ПРАВО.ru
Практика
8 октября 2018, 8:17

Верховный суд не дал обмануть долевого собственника квартиры

Верховный суд не дал обмануть долевого собственника квартиры
Собственники доли в квартире могут идти на разные ухищрения, чтобы она досталась не соседу, а другому человеку. Например, оформить дарение, хотя на самом деле квартира передается за деньги. Другой способ – подписать договор займа, потому что закон прямо предусматривает преимущественное право покупки при купле-продаже. Суды легко признают такие сделки недействительными по иску обманутого владельца, но выкупить долю ему сложнее.

При продаже доли в квартире другие владельцы имеют преимущественное право ее купить. А если долю приобрели третьи лица, обманутый владелец может требовать ее себе за обговоренную цену, следует из ст. 250 Гражданского кодекса (преимущественное право). Но это правило действует не только для купли-продажи, но и для любых других возмездных сделок по отчуждению доли, напомнил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем Антон Остриков* хотел признать недействительным договор, по которому Александра Ленина* подарила свою долю в квартире  другому человеку. Остриков узнал, что Ленина передала долю в счет оплаты по займу, который она брала до этого (долг был порядка 80 000 руб.). Поэтому истец потребовал переквалифицировать дарение в куплю-продажу и перевести на себя права и обязанности покупателя по ст. 250 ГК.

Сложности квалификации и защиты прав

Первая инстанция удовлетворила иск Острикова, но апелляция согласилась с этим лишь частично. По ее мнению, в деле недостаточно было установить, что дарение на самом деле возмездное. Остриков указывал, что Ленина продала долю, но на самом деле речь идет о займе, а еще о залоге, указал Ленинградский областной суд. Поскольку купли-продажи здесь нет, значит, невозможно перевести права и обязанности по ней на истца, как он того требует, заключила апелляция (дело № 33-6568/2017).

Дело № 33-КГ18-4

Можно ли перевести на истца с преимущественным правом покупки права и обязанности покупателя, если другой собственник не продавал долю, а передал по другому возмездному договору?

Но ст. 250 ГК применяется во всех случаях возмездного отчуждения доли, а не только при купле-продаже, поправил Верховный суд. Ведь иной способ распорядиться имуществом тоже может нарушить преимущественное право другого собственника на покупку. Если ответчики заключили другой договор – это еще не значит, что в иске нужно отказать, следует из определения № 33-КГ18-4.

В нем также критикуется подход апелляции, которая квалифицировала сделки как заём и залог. Областной суд не установил, каковы были условия займа, кто и какую сумму передавал. А заложенное имущество остается у должника, а не передается кредитору. С такими выводами Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Антимонопольное право группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Уголовное право Профайл компании Сергея Попова, Верховный суд не дал распространиться схемам с участием притворного договора займа. Хотя он не исключает, что заём мог существовать как самостоятельная сделка. Дарение, залог, заём – популярные способы попытаться обойти право преимущественной покупки, говорит Иван Баранов из АБ Кульков, Колотилов и партнеры Кульков, Колотилов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Международные судебные разбирательства группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры mid market) группа Международный арбитраж группа Санкционное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) Профайл компании .

По его наблюдениям, подход областного суда встречается в практике сравнительно чаще, чем позиция Верховного суда.


Если истец предъявляет какие-либо доказательства возмездности «дарения», то судам не составляет труда определить, что стороны сделки хотели обойти положения ст. 250 ГК. Но восстановить права [добиться перевода на себя прав и обязанностей приобретателя] обманутому собственнику бывает непросто. Возможно, ситуация улучшится после решения ВС.

Иван Баранов

* – имена и фамилии действующих лиц изменены.