ПРАВО.ru
Практика
16 декабря 2018, 19:41

Верховный суд напомнил застройщикам, как сдавать квартиры

Верховный суд напомнил застройщикам, как сдавать квартиры
Что делать дольщику, который получил квартиру без межкомнатной перегородки, с лоджией без стёкол, кривыми стенами и неровным полом? Суды двух инстанций посчитали, что это не слишком существенные недостатки для расторжения договора участия в долевом строительстве. Но высшая судебная инстанция не согласилась с таким подходом.

Семья Батиных* заключила с ООО «Иеса ЖБИ «Южный» договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязался возвести трехэтажный жилой дом и передать в собственность Батиных двухкомнатную квартиру в нем. Во время осмотра квартиры Батины обнаружили, что при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема не было межкомнатной перегородки, оконные блоки на лоджии не установлены, трубы водопровода и отопления непригодны, стены не оштукатурены, а пол не выровнен стяжкой. Ситуацию подтвердил эксперт ООО «НПО СОЮЗ». Дольщики отказались принять помещение по акту приема-передачи, а затем направили две претензии об устранении недостатков. Но на их письма не отреагировали, и семья отказалась от исполнения договора, о чем уведомила застройщика. И на это не было ответа, и дольщики обратились в суд. Они просили признать договор участия в долевом строительстве расторгнутым, взыскать уплаченные по договору 1 463 000 руб., 821 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 770 981 руб. убытков, штраф – 50%  от присужденной суммы, 56 500 руб. судебных расходов и компенсацию морального вреда, а также возложить обязанность подать заявление о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора.

ДЕЛО № 47-КГ18-14

ИСТЦЫ: Семья Батиных*

ОТВЕТЧИК: ООО «Иеса ЖБИ «Южный» 

СУТЬ СПОРА: О признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым

РЕШЕНИЕ: Апелляционное определение отменить, дело направить на новое рассмотрение во вторую инстанцию

Суд назначил и провел две судебные строительно-технические экспертизы. ОГУ «Технопарк ОГУ» и ООО «Центр экспертиз» установили, что квартира непригодная для проживания, не соответствует условиям договора и требованиям нормативных документов в области строительства. При этом ООО «Центр экспертиз» оценило стоимость устранения выявленных недостатков в 58 669 руб. 

Суд признал, что заключение эксперта ОГУ «Технопарк ОГУ» не отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертиза проведена без исследования рабочей документации. Руководствуясь заключением ООО «Центр экспертиз», Ленинский районный суд г. Оренбурга отказал в удовлетворении иска. Оренбургский областной суд с ним согласился. Согласно ч. 3 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги с процентами, если существенно нарушено качество объекта или застройщик не устранил выявленные недостатки в разумный срок. Суды пришли к выводу, что истцы не представили доказательств существенных нарушений качества объекта, которые делают его непригодным для использования по назначению, а значит, они не вправе отказаться от исполнения договора.

Верховный суд напомнил: договор участия в долевом строительстве можно расторгнуть в одностороннем порядке, если застройщик не устранил недостатки объекта безвозмездно в разумный срок. По мнению ВС, ссылка судов на устранимость и несущественность выявленных недостатков объекта основана на неправильном толковании Закона об участии в долевом строительстве. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (№ 47-КГ18-14). В настоящее время дело еще не рассмотрено.

Это определение в очередной раз поднимает проблему ответственности подрядчиков за качество построенных квартир. То, что ВС подробно описал ситуацию и даже перечислил допущенные подрядчиком недостатки, может послужить руководством для нижестоящих судов при разрешении схожих споров. Такой прецедент должен стать предостережением для нерадивых подрядчиков.

Денис Юров, старший партнер КА Делькредере Делькредере Федеральный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство II группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании

«Существующая ранее практика была достаточно неоднозначна и в большинстве случаев отрицательна для дольщиков. Теперь появилось определение, которое позволит дольщикам добиться от застройщика более внимательного отношения к претензиям по качеству и ответственного подхода к передаче построенного объекта в целом. Застройщики должны понимать: суд встанет на сторону дольщика», – уверена заместитель генерального директора по правовым вопросам национальной юрслужбы «Амулекс» Юлия Галуева.

* – имя и фамилия изменены редакцией.