ПРАВО.ru
Практика
1 февраля 2019, 7:09

ВС разрешил арендаторам оспаривать кадастровую стоимость

ВС разрешил арендаторам оспаривать кадастровую стоимость
Оспорить кадастровую стоимость земли по общему правилу могут все, кого это затрагивает, например, собственники или арендаторы, которые платят за участок исходя из этой суммы. Но вправе ли подать иск арендаторы, которые заключили договор после торгов? Апелляция решила, что нет, потому что плата за землю определяется в результате особой процедуры. ВС исправил эту ошибку.

Арендатор государственной или муниципальной земли, который получил право на нее в результате торгов, может оспорить кадастровую стоимость участка, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Иск подал Аслан Алиев, который в 2016 году победил в аукционе на право аренды 500 Га у местных властей. По договору он должен был платить муниципалам 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая была равна 31,8 млн руб. В 2018 году Алиев решил ее снизить до 10 млн руб. через суд. Но Красноярский крайсуд отказался рассматривать его заявление. Он указал, что плата за аренду определялась по результатам торгов. Раз она не связана с кадастровой стоимостью, значит, Алиев не может ее обжаловать – это никак не нарушает его права, объяснили две инстанции.

Дело №53-КГ18-31

Главный вопрос в деле: может ли арендатор обжаловать кадастровую стоимость участка, если к ней привязана плата за землю, а право аренды он получил на торгах?

Верховный суд отменил их решения и объяснил, почему. В договоре написано, что арендатор платит за участок исходя из кадастровой стоимости. Следовательно, он может ее обжаловать, говорится в определении гражданской коллегии. Каким способом был заключен договор аренды – не имеет никакого значения, уточнил ВС.

Его решение соответствует существующей судебной практике, говорит Георгий Мурзакаев из O2 Consulting O2 Consulting Федеральный рейтинг группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа Налоговое консультирование группа ТМТ группа Управление частным капиталом группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании : еще в 2015 году вышло Постановление Пленума ВС № 28, где рассказано, кто именно может подать подобный иск. По общему правилу, это те, чьи права затронуты результатами определения кадастровой стоимости, поясняет Мурзакаев. Примеры самых часто встречающихся истцов приводит Юлия Леонова из юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Интеллектуальная собственность 12 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 36 место По выручке :

  • собственники земли;
  • арендаторы, если плата привязана к кадастровой стоимости земли;
  • те, кто имеет исключительное право выкупа участка;
  • наследники, потому что госпошлина за выдачу свидетельства на наследство рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
  • бывшие собственники, если кадастровая оценка повлияла на размер его налога, добавляет Мурзакаев.

Может ли оспорить кадастровую стоимость потенциальный арендатор, который только планирует участвовать в торгах, задается вопросом партнер юридического бюро Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании Антон Шаматонов. 

Суды, скорее всего, не позволят потенциальному арендатору оспорить кадастровую стоимость участка. Но получается, он должен сначала рискнуть и согласиться с платой, которую он считает слишком большой, а лишь потом попробовать ее оспорить. К тому же, это идет вразрез с принципом эстоппеля (непротиворечивого поведения).

Антон Шаматонов

Во всех судебных округах много споров, как у Алиева, причем иски подают и арендаторы, и госорганы, отмечает партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании Игорь Чумаченко. По его словам, плохие результаты кадастровой оценки в основном объясняют нехваткой данных в Росреестре, на которые оценщики обязаны опираться в работе. «Например, много земельных участков и объектов капитального строительства не имеют установленных в соответствии с законом границ. Это не позволит оценщику учесть наличие коммуникаций», - делится Чумаченко.

Чтобы увеличить шансы на победу в суде, он рекомендует подготовить качественный отчет об оценке и указать в ходатайстве конкретную организацию, которая смогла бы хорошо провести судебную экспертизу. Леонова из «Клиффа» напоминает, что досудебный порядок обязателен, если кадастровая оценка установлена раньше 2017 года. Также важно внимательно отнестись к срокам. Нужно успеть подать обращение до дня внесения «новых» сведений о кадастровой стоимости объекта, обращает внимание Леонова. Иначе, по ее словам, суд может отказать даже заинтересованному лицу.  Не откладывать все на последний момент советует Ольга Позднякова из КСК групп КСК групп Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование 5 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 17 место По выручке 25 место По количеству юристов Профайл компании .

Не стоит дожидаться конца года, а тем более утверждения новой кадастровой стоимости. Лучше взять запас времени на процесс пересмотра – оценку, подготовку заявления, подачу.

Ольга Позднякова