ПРАВО.ru
Практика
5 августа 2019, 8:46

Верховный суд вернул отмененную ипотеку

Верховный суд вернул отмененную ипотеку
Если предмет залога не удалось продать на торгах, его может получить банк - надо только уведомить о своем намерении. Кого именно уведомлять, говорят три закона. И везде написано разное. Такая коллизия чуть не стоила банку заложенного дома. Он не уведомил организатора несостоявшихся торгов, что хочет оставить предмет ипотеки за собой. И две инстанции решили, что банк не воспользовался правом получить квартиру, ведь он не сделал то, что положено по закону. Узел противоречий разрубил Верховный суд.

Если заложенную квартиру не удалось продать за долги в исполнительном производстве – банк  может приобрести ее сам. Процедура предусмотрена законом об исполнительном производстве. После того, как повторные торги признают несостоявшимися, судебный пристав обязан предложить взыскателю забрать имущество, а тот сообщает о своем решении. Но кому именно надо сообщить, неясно – в разных законах говорится по-разному, рассказывает управляющий партнер АБ Юг ЮГ Региональный рейтинг I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Арбитражное судопроизводство 11 место По размеру выручки 49-51 место По количеству юристов Юрий Пустовит:

  • приставу (ч. 12 ст. 87 закона об исполнительном производстве);
  • приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 58 закона об ипотеке);
  • залогодателю, приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 350.2 Гражданского кодекса).

С коллизией столкнулся деле № 18-КГ19-15 Международный банк Санкт-Петербурга. У него в залоге был дом и участок Ирины Проскуриной. Продать его не удалось, и банк решил оставить недвижимость себе. 

Однако о своем решении он сообщил только приставу. Этим воспользовалась Проскурина. Она подала иск о признании ипотеки отсутствующей, потому что взыскатель не известил о своем решении организатора торгов. С этим согласились райсуд и Краснодарский краевой суд. Краевой суд указал, что банк не воспользовался правом приобрести предмет залога. Апелляция сослалась на закон об ипотеке и п. 69 постановления Пленума Верховного суда от 17 ноября 2015 г. № 50, который требует извещать и пристава, и организатора торгов. 

Сделка и ненужное извещение

Верховный суд решил, что это ошибка, и объяснил, почему. Согласие залогодержателя оставить имущество за собой – это односторонняя сделка, которая направлена на получение права собственности. Она имеет самостоятельное значение, и не нужно, чтобы ее признавали другие участники правоотношений, в том числе организатор торгов. Тот, в свою очередь, лишь получает уведомление, никаких активных действий от него не требуется. Чтобы правильно оценить сделку, Верховный суд предложил обратиться к разъяснениям на эту тему - п. 50 и 51 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. N 25.

Крайсуд также не оценил поведение банка: известил пристава, получил от него постановление о передаче имущества и зарегистрировал свое право в Росреестре. Постановление пристава о передаче дома никто его не отменял, обратил внимание Верховный суд. Из этого он сделал вывод, что банк вел себя активно. И никак нельзя сказать, что он не воспользовался правом оставить имущество за собой. Дело с такими разъяснениями направилось на пересмотр в апелляцию. 

Два мнения

«Позиция Верховного суда понятна и правильна, - комментирует старший партнер АБ Яблоков и партнеры Яблоков и партнеры Региональный рейтинг II группа Уголовное право и процесс 7-8 место По количеству юристов 31 место По размеру выручки Ярослав Самородов. – Странно, что нижестоящие инстанции проигнорировали факт извещения приставу, ведь дело находилось на стадии исполнения решения». Направить заявление в службу приставов достаточно, соглашается гендиректор юрбюро Падва и Эпштейн Падва и партнеры Федеральный рейтинг II группа Арбитражное судопроизводство II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 4 место По размеру выручки на юриста 12 место По размеру выручки 28 место По количеству юристов Павел Герасимов. По его словам, уведомление организатора торгов – это формальность, которая не должна «обесценивать» извещение пристава.

Иного мнения специалист Департамента контроля качества Национальной юридической службы Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг III группа Семейное/Наследственное право III группа Уголовное право и процесс Софья Танина. По ее словам, решения нижестоящих инстанций основаны на законе и практике. Позиция Верховного суда ее изменит в пользу банков, прогнозирует Танина. Если решение апелляции повторит логику ВС - это будет означать, что в вопросах обращения взыскания на заложенное имущество закон об исполнительном производстве будет стоять выше закона об ипотеке, отмечает Иоанна Щербакова из Ильяшева и партнеров Ильяшев и Партнеры Федеральный рейтинг III группа Банкротство .