В п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка от 14 ноября 2018 года Верховный суд отмечал, что при наличии утверждённых правил землепользования и застройки собственник участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды его разрешённого использования. До 2017 года подобный документ в столице отсутствовал. Поэтому решение изменять предназначение того или иного участка принималось на уровне главы городской администрации, говорит старший юрист Максим Волков. Но и в этом случае чиновник должен был выяснить пожелания владельца земли, а также провести общественные обсуждения или публичные слушания.
Вместо строительства офисов сажай газоны
Но мнения Антона Крылкина* по такому поводу чиновники не спрашивали. В 2013 году он купил на окраине Москвы 5 га земли. В ЕГРН указали, что участок предназначен «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов». Но спустя год комитет по градостроительству и архитектуре Москвы выдал покупателю градостроительный план этого участка с новым видом разрешённого использования – «для благоустройства и озеленения». Документ запрещал и строительство любых сооружений на купленной земле.
Несмотря на это, Крылкин стал строить там большую станцию техобслуживания и офисный центр. В 2017 году Госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что спорные сооружения возводят без разрешающей документации, на земле, которая по бумагам не предназначена для подобных строений. Чиновники обратились в суд, потребовав признать офисный центр с СТО самовольными постройками и снести их. А Крылкин подал встречный иск: признать за ним право собственности на спорную недвижимость.
Две инстанции удовлетворили заявление местных властей и отказали собственнику земель. Суды признали строения самовольными постройками, сославшись на то, что недвижимость возвели без разрешительной документации. Кроме того, Троицкий районный суд и Московский городской суд отметили, что офисный центр с СТО строят на участке «для благоустройства и озеленения», который не предполагает какого-либо капитального строительства (дело № 02-0505/2018 ∼ М-0195/2018).
ВС просит суды отходить от формализма
Крылкин не согласился с подобными выводами и обжаловал их в Верховном суде. ВС пояснил, что спорные помещения возвели на участке с разрешённым видом использования «для строительства производственных и административных зданий», который прописан в ЕГРН. Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что в деле нет доказательств того, почему замену предназначения участка стоит считать правомерной (дело № 5-КГ19-128).
– строитель имел право возвести подобную недвижимость на этой земле;
– на день обращения в суд постройка соответствует правилам землепользования и застройки;
– сооружение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
* – все три условия должны быть соблюдены.
Судьи ВС подчеркнули, что произвольное изменение вида разрешённого использования земли и необоснованное ограничение его застройки нарушают права собственника и недопустимы. Нижестоящие инстанции не выявили других препятствий для легализации постройки, отдельно отметил ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, тройка судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Троицкий райсуд (рассмотрение назначено на 11 октября 2019 года).
Эксперты «Право.ru»: «Компенсация положена, но получить её трудно»
Нельзя сказать, что сложившаяся ситуация является произвольным изменением вида разрешённого использования участка, говорит Дмитрий Богданов, старший юрист . Власти порой устанавливают подобные ограничения для собственников недвижимости, чтобы защитить общественные интересы и обеспечить развитие территории, разъясняет эксперт. Но действующее законодательство разрешает пользоваться землёй за пределами градостроительного регламента, если это не принесёт ущерба гражданам и окружающей среде (ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса).
Решение Верховного суда возложило на орган власти обязанность доказать правомерность изменения вида разрешённого использования участка, если сведения ЕГРН и ГПЗУ разнятся. Это придаёт сведениям ЕГРН дополнительный вес. Полагаю, что данные выводы позволят разрешать положительно не только аналогичные иски, но и ряд других, которые ухудшают и ограничивают права застройщиков.
Но на практике реализовать такое право бывает непросто, признаёт Богданов. Вместе с тем в рассматриваемом случае нижестоящие инстанции подошли к вопросу формально, полагает Юлия Бузанова, партнёр . По таким спорам суды часто указывают на то, что именно собственники должны оспаривать акты и действия госорганов, обращает внимание Вероника Величко из . Она приветствует решение ВС, который в обсуждаемом случае упрекнул суды за прогосударственный подход.
Если из-за утверждения правил землепользования и застройки (ГПЗУ) у собственника возникают трудности с использованием участка, то это ещё не обязывает власти автоматически возмещать ему убытки, говорит Богданов. В обсуждаемом случае собственник купил земельный участок, чтобы построить офисные здания, а в результате изменения вида разрешённого использования теперь может только траву поливать, объясняет Величко. Поэтому изменения в правилах землепользования и застройки можно расценить как ограничение права собственности на землю, констатирует юрист: «Очевидно, что для собственника снижается экономическая ценность актива».
Именно такое понимание вкладывает в понятие «собственность» ЕСПЧ и говорит о том, что это косвенное изъятие собственности для госнужд, добавляет Величко. Вот и ФЗ № 342 от 3 августа 2018 года предусматривает возможность взыскать реальный ущерб и упущенную выгоду, если решение о сносе построек принято из-за установления зоны с особыми условиями использования территории. Можно попытаться добиться этого в суде, но немногочисленная практика по таким делам складывается не в пользу владельцев земли, констатирует Богданов.
* – имя и фамилия изменены редакцией.