ПРАВО.ru
Законодательство
30 января 2020, 8:56

ЕГРН расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года

ЕГРН расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года
Если купить квартиру у мошенника, то в итоге можно остаться без жилья и без денег. Что делать? Новый закон позволит добросовестному покупателю полностью компенсировать убытки за счет государства. Другое нововведение объясняет, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости. Чтобы им считаться, достаточно просто проверить ЕГРН. Юристы дали разную оценку новеллам.

Квартира или дом – самое ценное для обычных людей. У большинства есть в собственности только одно жилье. Как показывает статистика МВД, в год регистрируется порядка 7000 преступлений с недвижимостью, куда входят и подобные мошенничества. Вроде бы цифра не такая большая, но социальные последствия серьезные. 

Раньше, если человек пострадал от мошенников, он мог через суд получить компенсацию из российского бюджета в размере до 1 млн руб. Претендовать на нее могли «собственник или добросовестный приобретатель единственного жилья, которые лишились его по независящим от них причинам». Компенсацию давали лишь тогда, когда причинитель ущерба умер или был исключен из ЕГРЮЛ, если это юрлицо. Норма с такими жесткими условиями практически не использовалась. Так, на Caselook  нашлось не больше 10 судебных актов с ее упоминанием. 

С 1 января 2020 года ее заменила новая норма с более мягкими условиями (гл. 10.1 закона о госрегистрации). Она позволит претендовать на выплату из бюджета в полном размере «исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, или кадастровой стоимости жилого помещения». Чтобы его получить, надо, чтобы суд рассмотрел ряд дел и принял соответствующие решения. 

Как работает закон: мошенничество и компенсация

  • Мошенник продал квартиру добросовестному покупателю. 
  • Настоящий собственник истребовал квартиру по решению суда. Добросовестный покупатель ее лишился (виндикация).
  • Покупатель подал иск к виновнику о возмещении убытков, выиграл дело и предъявил исполнительный лист ко взысканию.
  • Прошло шесть месяцев, по исполнительному листу ничего не выплачено или выплачено только частично.
  • Добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации и получает компенсацию из бюджета.

Государство сохраняет право регрессного требования, то есть может потом взыскать сумму выплаты с виновника.

Перспективы для компенсаций

Новый закон должен защитить покупателей на рынке «вторички». Ведь в случае обмана человек получит компенсацию от государства – ему надо лишь предъявить документы, что жилье отобрали, а взыскать убытки с виновника не удалось. Процедура простая, соглашаются большинство опрошенных юристов, которые оценили закон положительно. 

Юристы разделились в оценке, много ли будет исков от добросовестных приобретателей. Их будет значительное количество, считает адвокат Pen & Paper Pen & Paper Региональный рейтинг Роман Пархоменко. Как объясняет юрист, рисков при покупке жилья много, а у среднестатистического гражданина нет привычки обращаться к юристу для проверки квартиры.   Иного мнения Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании . Он указывает на редкость виндикационных исков (когда собственник через суд возвращает свое жилье, которое перешло к добросовестному приобретателю). Дело в том, что жертвами мошенников становятся люди с социальными проблемами или в тяжелых жизненных обстоятельствах, объясняет Водопьянов. Они не думают возвращать свое жилье, или не могут позволить себе юристов, или просто не верят, что могут защитить свои права, поясняет юрист. Его слова подтверждают новости СМИ о «черных риелторах», которые выбирают в жертвы одиноких стариков, алкоголиков, людей с тяжелыми заболеваниями. 

Первым делом – ЕГРН

Другое важное нововведение, которое вступило в силу 1 января 2020 года, закрепляет приоритет данных из Единого госреестра недвижимости для тех, кто ее приобретает. Оно поможет честным покупателям, которые не знали, что покупают квартиру не у собственника, и полагались на сведения из ЕГРН. Их признают добросовестными приобретателями, пока в судебном порядке не доказано обратное. То есть отнять купленную квартиру у них станет сложнее.

Как проверить недвижимость перед покупкой

Правило о приоритете ЕГРН впервые закрепляется в законе. До этого на вопрос, кто такой добросовестный приобретатель, отвечала судебная практика. Ее подход с 2010 по 2020 год значительно поменялся, рассказывает Екатерина Штыкова из юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) 30-31 место По количеству юристов . Раньше от приобретателя многое требовалось, чтобы его признали добросовестным, говорит Штыкова и ссылается на совместное Постановление ВС и ВАС № 10/№ 22 от 29 апреля 2010 года. Человек должен был сам доказать, что не знал или не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества. В частности, принял все меры для выяснения правомочий продавца. То есть не только посмотреть реестр, но и проверить все предыдущие сделки купли-продажи помещения, приехать и лично его осмотреть, поясняет Водопьянов. Но и это еще не все: по мнению некоторых судов, нужно было смотреть домовую книгу, опрашивать соседей и так далее. Иными словами, покупатель должен был вести себя как профессиональный агент по недвижимости, говорит Водопьянов.

Постепенно бремя доказывания перешло к лицу, которое заявляет иск, говорит Штыкова. А теперь это положение дел закреплено в законе. Приобретателю достаточно проверить данные в ЕГРН, что именно продавец является собственником и что нет неоговоренных ограничений или обременений. Это спасает приобретателей, которые не могут выяснить, при каких обстоятельствах объект покупали предыдущие собственники, поясняет старший юрист АБ КИАП КИАП Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Страховое право группа Уголовное право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании Юлия Усачева. В том числе новое правило упростит работу юристам, которые сопровождают сделки по покупке домов и квартир.

В то же время добросовестность приобретателя можно оспорить в судебном порядке. Например, право в реестре могут зарегистрировать на основании недействительной сделки. Поэтому нельзя назвать добросовестным приобретателя, который заведомо знал о недостоверности регистрации, говорит управляющий партнер АБ Юг Юг Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании Юрий Пустовит.

Закон продолжает тенденцию придавать все больше значения сведениям в ЕГРН. Росреестр становится все более значимым органом. Но достоверность реестра нельзя назвать 100%-ной, это «слабое место» закона, считает Водопьянов. Он опасается, что новый закон вполне может стимулировать коррупцию. Если усиливать роль Росреестра в обороте, то необходимо также работать над достоверностью реестра и улучшать работу ведомства, подытоживает юрист.