ПРАВО.ru
Практика
15 июля 2020, 8:26

В буклете одно, в жизни другое: заплатит ли застройщик за невыполненные обещания

В буклете одно, в жизни другое: заплатит ли застройщик за невыполненные обещания
Девелопер строил элитное жилье в самом центре Москвы и продавал его состоятельным покупателям, показывая роскошные буклеты. Там были мраморные колонны, декоративные панно и так далее. Но при покупке квартиры жильцы обнаружили, что в реальности все не так красиво. Они заказали экспертизу, и специалист пришел к выводу, что жилье должно было стоить на 8,3% дешевле. Эту сумму они и потребовали с застройщика. Юристы собственников считают, что это новый способ защиты прав, а их оппоненты, что это «потребительский терроризм».

Элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park на 46 000 кв. м жилой площади построили в Хамовниках в 2016 году. Заказчиком-застройщиком выступило ООО «Хлебозавод № 6» (согласно данным Casebook.ru, до 2019 года компания через ООО «Мито ост» и ООО «Асме» принадлежала ООО «Астория», проректору МГИМО по финансово-экономическим вопросам Кузьминой Наталии Борисовне и её сыну Кузьмину Энверу Васильевичу). Как отмечал «Коммерсант», в 2017 году было реализовано 79% квартир средней ценой $6 млн, или $20 000 за 1 кв. м.

А в 2020 году в отношении «Хлебозавода № 6» возбудили дело о несостоятельности (№ А40-9127-20-175-13Б). Заявление подало ООО «Рема» – кредитор. Компания представила документы, что в 2018 году выдала «Хлебозаводу № 6» 43,8 млн руб. займа с июля по декабрь под 11% годовых без обеспечения. В начале 2019 года заемщик сообщил, что готов отдавать деньги только с лета и частями. Заимодавец «просудил» долг и инициировал дело о банкротстве. Общая сумма его требований с учетом процентов составила 51 млн руб.

Недобросовестное поведение застройщика или «экстремизм» покупателей

Теперь включиться в реестр кредиторов «Хлебозавода № 6» хотят шестеро покупателей жилья в элитном комплексе. Они заплатили деньги и получили свои квартиры, но остались недовольны качеством строительства. Собственники указывают на расхождения между тем, что было в буклете, проектной декларации и по факту – в том, что касается отделки фасадов, лифтов, лестничных клеток и так далее. Например, согласно буклету, предполагалось установить 144 наружные колонны из цельного мрамора. Фактически установлено 128 колонн из частей, которые имеют признаки известковых материалов. Не было изображенных в буклете декоративных панно, видеодомофонов и системы контроля доступа. Кроме того, застройщик не выполнил обещания построить оздоровительный центр со SPA-салоном и бассейном (на момент обследования не закончен), лаундж-кафе с клубной зоной и мини-маркет.

Собственники убеждены, что речь идет о недобросовестном поведении застройщика и его бенефициаров, которые не выполнили внедоговорные обязательства, вывели ликвидное имущество и пытаются сейчас искусственно нарастить в реестре кредиторскую задолженность перед «дружественными» кредиторами, чтобы обеспечить полный контроль над ходом процедур. Покупатели квартир указывают, что информация в буклете имеет юридическое значение. В частности, в деле № А40-92805/2017 суд установил, что все исключительные права на информационные материалы и буклеты по комплексу Knightsbridge Private Park принадлежат застройщику, он ограничивает третьих лиц в пользовании этими бумагами. Ссылаются они и на Жилищный кодекс, на ст. 36 ЖК, где говорится, что собственники квартир имеют право долевой собственности на общее имущество.

Чтобы определить размер ущерба, группа жильцов передала на экспертизу буклет от застройщика. Специалист сделал вывод о том, что стоимость строительства должна быть ниже на 8,3% от заявленного. Таким образом, основная сумма требований от шести собственников составила порядка 134,5 млн руб. Это в 2,6 раза больше долга кредитора «Рема», который инициировал банкротство. К этой сумме собственники прибавили неустойку за нарушение срока снижения покупной цены по закону о защите прав потребителей. По закону она составила 1,9 млрд руб. (впрочем, суды часто ее уменьшают).

«Хлебозавод № 6» возражает против удовлетворения этих требований и приводит в свою пользу ряд аргументов. В частности, он указывает, что заявители проверяли состояние объектов и принимали свои квартиры без замечаний, а их состояние отвечает всем условиям договоров и другим законодательным, санитарным и противопожарным нормам. Что касается общедомового имущества, то здесь отдельные покупатели не могут единолично требовать уменьшения покупной цены, поскольку владение, пользование, распоряжение таким имуществом производится по согласию всех собственников, говорится в отзыве на одно из шести заявлений (есть в редакции). Застройщик не признал и претензии относительно отдельных зданий, потому что они не относятся к общему имуществу. Кроме того, спортивный комплекс построен, но в нем нет внутренней отделки: этим займется лицо, которое будет эксплуатировать центр, указал «Хлебозавод № 6». Что касается магазина, то он построен и передан, а что не работает – в том нет вины застройщика, утверждает ответчик.

Как говорит старший партнер АБ Бартолиус Бартолиус Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство группа Уголовное право группа Коммерческая недвижимость/Строительство 3 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 8 место По выручке 32-33 место По количеству юристов Дмитрий Проводин, его представитель, требования покупателей – это «потребительский экстремизм»: «Почти всех подавших требования граждан представляют одни и те же адвокаты с идентичной правовой аргументацией». «Элитное жилье приобретали уже в готовых жилых домах, его тщательно проверяли юристы состоятельных покупателей, – утверждает Проводин. – Никто долгое время не предъявлял претензий». Юрист также указывает на дело, где одному из покупателей уже отказал суд по тем же требованиям об уменьшении цены (решение Замоскворецкого райсуда Москвы от 18 ноября 2019 года по делу № 2-4449/2019).

Новое для потребителей

Но представители собственников настаивают, что речь идет не об «экстремизме», а о защите прав потребителей. Претензии жильцов интересны новым подходом, который придумали в КА «Правовой диалог». Практика по снижению цен в подобных ситуациях известна, а способ расчета ущерба – нет. «Новизна – в оценке стоимости недвижимости, – рассказывает адвокат коллегии Елена Мовсесян. – Мы дали эксперту рекламные буклеты. Он сделал вывод, насколько цена должна быть ниже пропорционально снижению стоимости строительства». Кроме того, адвокат не знает, когда подобные требования заявлялись в делах о банкротстве застройщиков. Мовсесян обращает внимание, что буклеты имеют юридическое значение, ведь с их помощью компания ввела в заблуждение потребителей – покупателей квартир.

По словам коллеги Мовсесян Натальи Забрудской, страницы рекламных буклетов новых ЖК часто пестрят дорогостоящими проектными решениями мест общего пользования, входных групп, лифтов и лобби, эксклюзивных материалов и предметов роскоши в интерьере. Но если обещания не выполняются, то доказать потом ничего практически невозможно, ведь в договоре продавец, как правило, либо ничего не говорит о качестве общедомового имущества, либо ограничивается общими фразами. «Прецедент может быть интересен всем участникам долевого строительства, покупателям жилой, коммерческой недвижимости, чьи права могут быть нарушены при заключении, скажем, договора купли-продажи по форме продавца», – заключает адвокат.