ПРАВО.ru
Практика
12 октября 2020, 8:46

Купить машину или квартиру: как избежать «двойных» продаж

Купить машину или квартиру: как избежать «двойных» продаж
Для обычных людей самые дорогие покупки в жизни - это машина или квартира. На это долго копят или берут кредиты, которые придется отдавать много месяцев или лет. Чтобы не лишиться и покупки, и денег, важно знать о рисках обмана. Один из них - это "двойные продажи" на вторичном рынке. Ведь недобросовестные собственники или их "представители" могут продавать имущество по много раз. Из нескольких претендентов имущество получит только один. Кто именно - рассказали юристы. Впрочем, есть действенные юридические инструменты, которые помогут "застраховаться" еще на этапе заключения договора.

Риски "вторички"

Риски "двойных продаж" высоки при покупке имущества на вторичном рынке. Может оказаться, что у предмета сделки есть несколько покупателей, заплативших за него деньги. К примеру, недобросовестный продавец может предложить заключить предварительный договор, оплатить всю сумму целиком, а после пропасть и заключить договор купли-продажи с кем-то еще. Или от одного лица может действовать несколько представителей, говорит Анна Щербакова из Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Морское право группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Рынки капиталов группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал 27место По выручке . Каждый из них может продать объект разным покупателям, либо  сам собственник совершает сделку параллельно с представителем. Да и сам нечестный продавец может заключить несколько  договоров купли-продажи. 

Собственник остается собственником и сохраняет право распоряжения имуществом после подписания договора. Поэтому продавец может иметь несколько договоров "в рукаве" либо заключать много сделок, пока один из договоров не зарегистрируют в Росреестре. 

Анна Щербакова юрист Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Морское право группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Рынки капиталов группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал 27место По выручке

Несостоявшуюся сделку можно оспорить и требовать переданную сумму как неосновательное обогащение. Но не всегда у мошенника есть средства или имущество, на которое можно наложить взыскание. Значит, можно остаться и без покупки, и без денег. Поэтому эксперты предлагают "подстраховаться" еще на этапе покупки. 

Денис Михайличенко, юрист CLS CLS Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Банкротство (споры high market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Трудовое и миграционное право группа Частный капитал Профайл компании , советует включить в договор купли-продажи заверение продавца о своем титуле ("заверяю, что я собственник") и отсутствии прав третьих лиц на объект, а также предусмотреть положения о возмещении потерь на тот случай, если договор купли-продажи признают недействительным по искам третьих лиц. Если продается автомобиль - надо предусмотреть заверение продавца о том, что в отношении автомобиля нет обременений, он не находится в угоне или розыске, а покупатель является единственным собственником, говорит Михайличенко.

Если заверение окажется недостоверным, то другая сторона сможет либо отказаться от договора, либо признать сделку недействительной. Согласно ст. 431.2 ГК (заверения об обстоятельствах) продавец должен будет оплатить убытки или предусмотренную договором неустойку.  Михайличенко считает это хорошей защитой от обмана, ведь права можно будет защитить в суде. Например, продавцу придется отвечать за недостоверные заверения о том, что машина не находилась под арестом или другим ограничением или запретом. В пример можно привести определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-5015/2020 и решение Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А79-1567/2017

Хорошая идея -  привлекать поручителей со стороны продавца. Если речь о покупке недвижимости - то ее лучше оплатить полностью или хотя бы в большей части только после регистрации права собственности, говорит Светлана Кавиева (СтройКапиталКонсалтинг СтройКапиталКонсалтинг Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании ). Либо, предлагает эксперт, можно использовать такие способы оплаты, которые позволят защитить и продавца, и покупателя, например, аккредитив. Это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия. 

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если стороны согласны на предварительный договор, то в нем необходимо указать, что продавец не может отчуждать объект продажи, а если это все-таки произошло - обязуется возместить все потери, подсказывает Михайличенко.

Еще один способом обезопасить себя Арина Довженко (Адвокатское бюро Nordic Star Адвокатское бюро Nordic Star Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Трудовое и миграционное право группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Уголовное право группа Банкротство Профайл компании ) считает титульное страхование [это страхование материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель, если потеряет право на объект в результате дефекта титула собственности]. При наступлении страхового случая компания компенсирует полную рыночную стоимость.

Кто получит имущество?

Предмет договора, даже проданный несколько раз, достанется только одному из покупателей. Суд отдает предпочтение тому потенциальному собственнику, кто получил жилье или автомобиль во владение (п. 1 ст. 223 ГК). Например, в деле № 33-4704/2015: владелец продал автомобиль двум покупателям, но с одним из них заключил акт приема-передачи. Ему и присудили машину. Если же покупку никому не передали, ее получит тот, кто первым заключил договор. Когда это невозможно установить, преимущество получает первый обратившийся в суд.

Таким образом, чем быстрее пойти в суд, тем больше шансов не только признать право собственности, но и вернуть потерянные средства.  Обманутый участник сделки может обратиться с иском к продавцу о возмещении убытков и морального вреда. Разъяснение об этом содержит Обзор судебной практики ВС № 4 (2017). Согласно п. 22, лицо, которое совершило двойную продажу, обязано возместить причиненные убытки покупателю, который не получил право собственности на объект (например, дело № 33-17300/2019).

Двойная продажа акций: ВС разбирался, как защититься в корпоративном конфликте

По словам Щербаковой, если невозможно взыскать убытки с продавца с помощью деликтного иска (требования о возмещении ущерба), то можно потребовать их с лица, допустившего двойную продажу. Это показало дело №  303-ЭС16-19319 о банкротстве общества «Бомарше». Тогда покупатель приобрел квартиру у перекупщика, по иску ему удалось лишь получить незначительную сумму от сделки. Тогда он решил встать в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика. Нижестоящие инстанции заявителю отказали, а вот ВС встал на его сторону (см. Топ-7 интересных строительных споров 2017 года).  

Продажи без ведома собственника

Пострадать могут не только покупатели, но и собственники - если их имущество продают другие лица без их ведома. Так, по делу № 4-КГ17-23 собственник иномарки передал ее для продажи специализированной фирме, а она перепродала ТС, не уведомив владельца. А по делу №14-КГ 16-9 жена без ведома мужа реализовала его машину. В общих случаях Верховный суд решил, что добросовестность приобретателя не важна, если машину продали без ведома собственника. 

Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя

А собственник, в свою очередь, должен доказать, что имущество отчуждено не по его воле (п. 39 совместного постановления Пленума ВС и ВАС «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»). Так, ВС недавно рассмотрел спор о недобросовестной продаже машины (дело № 2-88/2019). Собственник передал авто, ПТС и два комплекта ключей своему знакомому. А тот перепродал машину. Спустя восемь месяцев первый владелец заявил о ее хищении: он уверял, что не знал о сделке и машину нужно вернуть. ВС напомнил: собственник должен доказать, что оно отчуждалось не по его воле. Здесь же, указала "тройка", собственник передал ключи и документы, и о хищении долго не заявлял (см. подробнее "Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя").

Риски "первички"

Дольщики защищены от "двойных" перепродаж обязательными расчетами с помощью эскроу. С 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков на специальный счет эскроу, к которому нет доступа до окончания строительства. Кроме того, договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. Поэтому застройщик не сможет реализовать ту же квартиру повторно. 

Но эти гарантии не распространяются на другие виды договоров. 

Если застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить иной договор, например предварительный договор купли-продажи или уступки права требования, то риски покупателя остаться незащищенным в случае «двойной» продажи значительно возрастают. 

Арина Довженко, партнер Адвокатское бюро Nordic Star Адвокатское бюро Nordic Star Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Трудовое и миграционное право группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Уголовное право группа Банкротство Профайл компании

Чтобы убедиться в безопасности сделки, нужно тщательно проверять застройщика. Кроме таких базовых советов, как проверка уже реализованных проектов, сроков их выполнения, отзывов покупателей, Щербакова рекомендует узнать, сколько застройщик продал квартир на момент строительства. Если реализовано достаточное количество, а стройка еще не началась, есть повод усомниться в застройщике. "Маячок благонадежности" - факт, что компанию кредитуют крупные банки. Это можно узнать в проектной декларации в пункте финансирования.