ПРАВО.ru
Спецвыпуск: Право-300
8 декабря 2020, 11:12

Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды

Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды
В 2020 году бизнесу пришлось тяжело. Кафе, гостиницы, фитнес-центры были вынуждены на несколько месяцев приостановить работу. Чтобы не обанкротиться, пришлось договариваться. В первую очередь с арендодателями. Их государство вынудило искать компромиссы, когда дало арендаторам право на отсрочки, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Эти инструменты сработали: вала исков не случилось. Как шли переговоры, какие были скидки и чем споры заканчивались в судах, читайте в материале «Право.ru».

Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.

Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.

В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами. Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.

Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).

Что поменялось в арендных отношениях

1
Отсрочка оплаты*

До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).

Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).

2
Безлимитное изменение арендной платы*

Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

3
Уменьшение арендной платы

Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС. Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск. Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).

4
Односторонний отказ от договора*

Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.

Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.

При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) . Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет эксперт.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

5
Послабления для арендаторов публичного имущества*

Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.

Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).

Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог. Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.

Договориться или судиться

«Судебная практика применения «антиковидного» законодательства развивается, но менее активно, чем мы предполагали весной 2020 года», – признается советник Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании Инна Фирсова. С ней соглашается Медянкин, добавляя, что вопросы по большей части решались все же во время переговоров.

По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист. 

Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд. 

Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»

Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».

Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.

Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner

Зачастую переговоры начинались с того, что арендаторы требовали снижения арендной платы примерно на 50%, говорит партнер АБ Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Цифровая экономика 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании Елена Гаврилина. Впрочем, итоговый размер скидки, по ее словам, зависел от целого ряда факторов. Например, мог ли арендатор требовать отсрочки либо уменьшения платы по специальному ФЗ, было ли предусмотрено договором его досрочное расторжение или изменение и т. д.

Используйте цифры
В переговорах хорошим аргументом будут банковские выписки со счетов. Они нагляднее всего покажут арендодателю, зачем его контрагенту понадобились льготы.

Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова. Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов. Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.

Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.

30%
средняя скидка для арендатора

В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось. По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора. По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.

Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами. 

В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.

Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров юрфирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании

По таким делам суды, как правило, руководствовались не общими нормами ГК, а специальным законодательством, говорит Юрий Водопьянов из юрфирмы Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании . Но о сложившейся практике в этой сфере говорить пока рано, потому что многие дела прошли только первую инстанцию.

Скидка по суду: реально ли это

«Проарендаторских» решений на сегодня не так много, замечает Алексей Панюшкин из КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) . По его словам, суды зачастую отказываются снижать арендную плату, указывая, что соглашения об этом стороны не достигли, а давать скидку – это право, а не обязанность арендодателя. 

Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб. АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.

Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020). 

В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).


Признание одностороннего отказа

В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.

Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило. Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды. При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.

Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора. Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня. Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.

Мы в Telegram

Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.

Подписаться