Вчера Высший Арбитражный Суд РФ решил вопрос о том, действителен ли договор ипотеки, заключенный застройщиком с кредитной организацией (в данном случае "Номос-банком" — прим. ред.), если регистрация прав застройщика на объект недвижимости признана незаконной. ВАС вынес решение в пользу кредитной организации – договор залога признан действительным.
Дело зарегистрировано под номером ВАС-13534/10.
В материалах дела, рассмотренного ВАС, сообщается, что застройщик – ООО "ПромЭнергоПрогресс" – в ноябре 2007 г. заключил с инвестором – ООО Эльбрус" (впоследствии его права неоднократно переуступались) — инвестиционный договор (зарегистрирован не был), по которому инвестор должен был осуществить финансирование строительства бизнес-центра в Новосибирске общей площадью 1398,7 кв.м. в размере 61,8 миллиона рублей, в том числе 27,6 миллиона в течение двух недель. Застройщик, в свою очередь, обязался передать инвестору после ввода объекта в эксплуатацию площади в нем.
Кроме того, инвестиционный договор содержал условие, по которому застройщик обязан был зарегистрировать право долевой собственности на объект и земельный участок, на котором он расположен, если возникнет необходимость его регистрации как объекта незавершенного строительства. Однако в декабре 2007 г. застройщик зарегистрировал свое безраздельное право собственности на недостроенный объект и землю под ним площадью 4613 кв. м, а в июне 2008 г. привлек под их залог 700 миллионов рублей кредит банка "Московский капитал".
Спор в арбитраже начался потому, что перекупившее в 2009 г. права по инвестиционному договору ООО "Радиус" захотело зарегистрировать свое право долевой собственности на объект незавершенного строительства и землю, обратилось с таким требованием в суд. А попутно потребовало признать недействительным договор залога между "Номос-банком" (к нему ипотека перешла от "Московского капитала", права требованию по кредиту остались у последнего – прим. ред.) и "ПромЭнергоПрогресс".
Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил требования инвестора, признав его права в полном объеме. Суд решил, что регистрация застройщиком безраздельного права индивидуальной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок нарушают обязательства по инвестиционному договору и препятствует возможности регистрации "Радиусом" своей доли. Кроме того, установив факта незаконности регистрации права собственности, суд обязал в мотивировочной части погасить регистрационные записи о праве застройщика на бизнес-центр как объект незавершенного строительства и земельный участок, а также регистрационные записи об ипотеке на эти объекты. Арбитраж счел, что заключение договора ипотеки противоречит ст. 6 ФЗ "Об ипотеке", так как договор заключен в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю.
ФАС Западно-Сибирского округа (в апелляционной инстанции дело не рассматривалось – прим. ред.) оставил в силе решение суда первой инстанции. Считая, что его права нарушены "Номос-банк" и конкурсный управляющий "Московского капитала" – Агентство по страхованию вкладов – подали надзорную жалобу в ВАС РФ.
Коллегия судей ВАС не согласилась с решением АС Новосибирской области и постановлением ФАС Западно-Сибирского округа. Она отметила, что имеется вина ООО "Радиус" в том, что оно не потребовало от застройщика своевременной госрегистрации права общей долевой собственности. При этом суды не проверили, могло ли "Радиус", заключая договор об уступке в 2009 г., знать о том, что инвестируемый объект незавершенного строительства и земельный участок под ним уже зарегистрированы застройщиком и обременены ипотекой, в связи с чем условие инвестиционного договора о первичной регистрации этих объектов в общую долевую собственность является невыполнимым.
Банк же не мог знать при заключении договора ипотеки о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, отметила коллегия судей ВАС. "Банк, кредитуя строительство под залог строящегося объекта и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на эти объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным доказательством существования зарегистрированного права", — говорится в определении. Поэтому, сделала коллегия вывод, право инвестора теперь может быть реализовано только с учетом соблюдения прав банка как залогодержателя (статья 353 ГК РФ).
Спор о разделе строящегося в Новосибирске бизнес-центра, который возник между застройщиком и инвестором, направлен на новое рассмотрение.
