Государство намерено проводить кадастровую оценку самостоятельно – это следует из новой редакции текста законопроекта "О государственной кадастровой оценке", внесенного Минэкономразвития в правительство. Налогоплательщикам новый подход вряд ли поможет, но государтво сможет защититься от занижения кадастровой стоимости объектов и пополнить бюджет. Риски от введения госмонополии в сфере оценки недвижимости оценили эксперты.
Привлекать независимых оценщиков для проведения кадастровой оценки нельзя – оценка должна находиться полностью в монополии государства, считает Минэкономразвития. По мнению чиновников, при таком подходе оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости станет проще, а риски, связанные с недобросовестностью оценщика, вероятно, удастся снизить. Проект закона, по словам Президента РФ Владимира Путина, должен снять проблемы с кадастровой оценкой земель – в частности, исключить ситуации, при которых кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.
"Подготовлен законопроект, согласно которому предлагается введение института государственных кадастровых оценщиков. На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб", – цитирует ТАСС министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Гражданам платить за услуги госоценщиков не придётся, отметил он: "Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя".
Согласно новой версии законопроекта «О государственной кадастровой оценке», оказавшейся в распоряжении газеты "Ведомости" (в Минэкономразвития направленную на доработку версию закона предоставить отказались), проводить её смогут сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ) без участия подрядчиков. К ним же будут поступать и жалобы на ошибки, допущенные в ходе процедуры. Законопроект, который, как сообщили в министерстве, в настоящий момент внесен в правительство и дорабатывается, уже критиковали и ранее: представители бизнеса уверены, что он нарушает принцип независимости оценки – ведь проводящие процедуру представители государства оказываются заинтересованы в более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджет. По мнению экспертов, под защитой окажутся не налогоплательщики, а государство – в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается независимыми оценщиками. У них Право.ru поинтересовалось, чем грозит госмонополия на кадастровую оценку и как складывается судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости.
Что предложило Минэкономразвития
Законопроект, в рамках которого кадастровую оценку предлагается полностью передать государству, прошёл общественное обсуждение в августе 2015 года и был раскритикован бизнесом – против высказались представители РСПП и ТПП, указавшие на заинтересованность государства в более высокой оценке земли для пополнения бюджета.
В октябре того же года со своим вариантом закона выступили депутаты: в их версии оценка сохранялась за частниками, а ГБУ передавались контролирующие функции, а также выбор оценщика и систематизация и хранение данных. Однако в доработанной версии законопроекта Минэкономразвития всё же оставляет монополию на кадастровую оценку государству, предлагая в том числе унифицировать правила оценки объектов.
Унификация поможет решить проблему с кадастровой оценкой, полагает Сергей Литвиненко, адвокат компании "Деловой фарватер", специализирующейся в том числе на оспаривании кадастровой стоимости. Сейчас нет единых правил для проведения оценки, отмечает он, и каждый нанимаемый государством оценщик использует свои методы для оценки. Это приводит к тому, что результаты оценки сильно отличаются даже для сходных объектов. Унификация правил оценки поможет устранить большое количество различий в оценках, проводимых разными оценщиками, и поможет тем самым уменьшить количество случаев неадекватных оценок объектов недвижимости и противоречий в них, уверен Литвиненко.
В целом предложенная новация может дать положительные результаты в части устранения некоторых различий при проведении кадастровой оценки разными экспертами, думает адвокат. Но все зависит от того, как она будет реализована на практике и насколько адекватной окажется оценка, проводимая по новым правилам. "Если ошибок и завышений в ней будет меньше, чем сейчас, то по сути не важно, есть или нет госмонополия на кадастровую оценку", – замечает он.
Опасности нововведений
Однако эксперты видят ряд рисков, если законопроект будет принят в текущей версии: он по сути нарушает принцип независимости оценщика. Как отмечал ранее председатель РСПП Александр Шохин, государство оказывается заинтересовано в результатах оценки. В том, что чиновники окажутся готовы снизить стоимость земли в ущерб интересам государства, сомнительно. "При всем уважении к сотруднику государственного бюджетного учреждения трудно ожидать от него объективности в оценке", – соглашается Максим Попов, руководитель практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. Настоящий законопроект упразднит институт независимой кадастровой оценки недвижимости и приведет к созданию государственной монополии на ее кадастровую оценку, уверена Анастасия Рагулина, замдиректора по научной работе ЮГ "Яковлев и Партнеры".
Анастасия Рагулина:
Если обсуждаемый законопроект будет принят, то может исчезнуть привлекательность коммерческой недвижимости и институт независимой оценки земли. Фактически у собственников пропадет возможность адекватно оспаривать результаты государственной оценки, хотя этот процесс является своего рода фундаментом для формирования экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости.
Об увеличении риска административного давления на госоценщиков со стороны «вышестоящих инстанций» с целью завысить кадастровую стоимость объектов недвижимости в фискальных целях говорит и Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P. "Плюсы будут только для государства с точки зрения контроля за размерами налоговых поступлений по налогам, исчисляемым на основании кадастровой стоимости", – отмечает он. Впрочем, и сейчас сложно говорить о независимости оценщиков, поскольку зачастую им приходится подстраиваться под заказчика (государство в лице Росреестра) и выдавать требуемые им результаты, замечает Сергей Литвиненко: "Заказчик заказал работу, платит за неё и хочет увидеть определенный результат, а именно – более высокую кадастровую стоимость. Ведь чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги, поступающие в бюджет. В этом случае исполнителю – оценщику – нужно подстроиться, если он хочет получить деньги. Это не всегда так, но случается".
Максим Попов выявляет и следующую проблему: увеличенная кадастровая стоимость в еще большей степени будет отличаться от результата "индивидуализированной" рыночной оценки, что увеличит число обращений в суд. Комиссии по оспариванию будут преимущественно состоять из чиновников, а значит, они редко будут снижать стоимость, чтобы не навредить бюджету регионов, считает и Сергей Литвиненко. Впрочем, опасность роста обращений актуальна, замечает Попов, "если государство не пойдет дальше и попросту не запретит обжаловать результаты государственной кадастровой оценки". Пока в новом варианте законопроекта Минэкономразвития уточняет состав комиссии, в которой можно будет оспорить результаты оценки: чиновников в ней должно быть не больше половины, а комиссии создаются по решению регионального правительства.
Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P: Огосударствление кадастровой оценкой направлено не на защиту налогоплательщиков, а на защиту государства в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается на основании отчетов независимых оценщиков. Никто не спорит с тем, что кадастровая оценка не должна быть искусственно занижена – впрочем, как и завышена. Но более верным путем решения этой проблемы было бы совершенствование рынка оценочной деятельности и улучшение качества работы судебной системы в случаях оспаривания кадастровой стоимости.
Кроме того, новелла создаст большое количество новых бюджетных учреждений, потребности которых будут обеспечиваться за счет казны, отмечает Алиса Аверина, юрист BGP Litigation. Ещё один риск возникает при оценке технически сложных, нетиповых объектов – заводов АЭС или аэропортов. Для таких случаев необходимо оставить возможность привлекать узких специалистов, приводят "Ведомости" мнение главы промышленного комитета Общероссийского народного фронта Виктора Журба.
Спасёт ли унификация?
Первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила и внедрить единую методику оценки кадастровой стоимости участков – об унификации говорится и в тексте законопроекта.
Трудно судить, в чем именно заключается унификация правил оценки по сравнению с текущим регулированием, говорит Максим Попов. Суть противоречий кроется в механизмах государственной "массовой" кадастровой и рыночной оценки, определяемой индивидуальными методами: "Публичная власть гласно или негласно ждет постоянного увеличения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговой базы. Однако такое увеличение чаще всего не имеет под собой факторов увеличения рыночной стоимости. Следовательно, разница между результатами кадастровой и рыночной стоимости как минимум сохранится".
Как граждане оспаривают кадастровую стоимость
Между тем, в 28 пилотных регионах, выбранных для того, чтобы проверить, как работают нововведения на практике, налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости уже с 2015 года (для остальных пока установлен переходный период, который продлится до 2020 года). Оспаривают, как правило, по двум основаниям – кадастровая стоимость участка превышает рыночную или сведения об объекте недвижимости указаны неверно. В довольно большом количестве случаев – в среднем в 55–60% исков – удается добиться пересмотра кадастровой стоимости и её снижения, говорит Сергей Литвиненко: если истец или суд привлекают независимого оценщика и тот показывает, что рыночная стоимость объекта ниже оспариваемой кадастровой стоимости, то суд снижает её до размера рыночной стоимости. Также кадастровую стоимость меняют, если при её расчетах были допущены технические или арифметические ошибки – пропустили цифру или указали не ту площадь, отмечает Литвиненко. Были случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в 5–10 раз и её удавалось снизить через суд, вспоминает он.
Физические лица по общему правилу несколько успешнее юридических в деле обжалования результатов кадастровой стоимости, обращает внимание Максим Попов. "Это объясняется относительно невысокой для властей «ценой вопроса» недвижимости граждан. Что же касается компаний, то здесь власти используют все возможные средства, чтобы по результатам судебного разбирательства кадастровая стоимость не сильно изменилась", – разъясняет он.
Практика по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии в целом складывается не в пользу организаций, подтверждает и Ольга Мищенко, руководитель практики строительства и ГЧП АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры". "Статистика Росреестра говорит о том, что положительные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принимаются лишь в 20–25% дел в зависимости от региона. В случае подтверждения полномочий муниципалов на оспаривание решений Комиссий шансы компаний на пересмотр результатов кадастровой стоимости могут еще больше сократиться", – говорит она.
При этом судебная практика нестабильна, отмечает Валентин Бородин. По его словам, в течение нескольких лет в большинстве случаев суды снижали кадастровую стоимость. Однако в 2014 году в закон об оценочной деятельности были включены новые нормы, предусматривающие для юрлиц обязательный административный порядок оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию. Только после прохождения этой процедуры юрлица могут обращаться в суд. "С введением этой административной процедуры оспорить кадастровую стоимость стало сложнее. Кроме того, возросла коррупциогенность всей процедуры", – заключает он.
Часто решения Комиссии по рассмотрению кадастровых споров оспаривают и администрации муниципальных образований. И здесь судебная практика может оказаться противоположной в разных регионах, замечает Ольга Мищенко. "В Самарской области суды рассматривают подобные заявления Администраций по существу, а в Омской и Московской областях – напротив, суды приходят к выводу об отсутствии интереса у муниципалов в оспаривании, если земля не принадлежит им на праве собственности", – говорит Ольга Мищенко. Окончательную точку в данной дискуссии в ближайшее время должен поставить Конституционный суд: определить, насколько муниципальные власти могут вторгаться в оценку земли, суду предстоит при рассмотрении жалобы администрации города Братска Иркутской области, которая оказалась недовольна кадастровой оценкой участка Братского лесопромышленного комплекса, который принадлежит группе "Илим" бизнесмена Захара Смушкина – одного из крупнейших в мире производств целлюлозы.
