Юрфункция в стройке: как она влияет на деньги и сроки проекта
Роль юриста в стройке
Одна из главных проблем в строительстве — когда проекты сопровождают специалисты без юридического образования, считает директор правового департамента Минстроя Олег Сперанский. Часто такие сотрудники копируют знакомые договоры и процедуры, а любое отступление от привычной модели считают ошибкой. В меняющейся экономической реальности такой подход создает риски: стороны не всегда заранее продумывают условия об изменении цены, замене материалов, авансировании подрядчика и последствиях санкционных ограничений, подчеркивает эксперт. Уже появляются споры о форс-мажоре и изменении строительных контрактов из-за обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть.
Еще одна проблема — чрезмерная детализация законодательства. По словам Сперанского, компании все чаще ориентируются не на смысл регулирования, а на буквальное прочтение нормы. Поэтому юридическая функция должна участвовать в формировании политики компании, а не только сопровождать уже принятые решения. Это особенно важно с учетом будущего рейтингования специалистов и организаций строительной отрасли. Сейчас обсуждают 38 показателей оценки, связанных с контрактами, наймом, налоговой и финансовой отчетностью. В перспективе рейтинг может влиять на возможность заключать договоры не только по госконтрактам, но и на рынке в целом.
Начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов связал роль юристов с цифровой трансформацией стройки. По его словам, ключевая идея сегодня — переход к управлению жизненным циклом объекта с использованием современных технологий. Но цифровизацию нельзя сводить к покупке IT-решений — первичны сами процессы. Инвестиционно-строительный цикл остается сложным и во многом построен на нормативной базе, поэтому юристы должны помогать перестраивать его вместе с инженерами, проектировщиками и строителями.
Есть два крена. Первый — сказать, что давайте все порежем, все отменим, потому что это лишнее. Второй — срочно придумать очередную дорожную карту по трансформации отрасли, написать еще 500 законов, и тогда будет счастье. Мне кажется, эту тему надо приземлять. Нам, юристам, надо попробовать перевернуть отношение к деловым и технологическим процессам, посмотреть на них так же, как работают инженеры и проектировщики, и с помощью цифровых инструментов их менять.
Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков отметил, что юридическая работа в строительстве стала отдельной специализацией: внутри нее уже есть земельные, финансовые и другие направления. Это связано с высокой зарегулированностью отрасли, где почти каждый шаг формализован законами, подзаконными актами и техническими требованиями. Рисков стало так много, что юридическая служба превратилась в полноценный элемент принятия решений. Без ее оценки даже небольшие строительные компании уже не совершают существенных экономических действий.
Глушков также прокомментировал идею передать оценку юридических рисков искусственному интеллекту. Часть процессов можно оцифровать, но полностью полагаться на ИИ нельзя: законодательство слишком динамично меняется. «Все революционные изменения, которые в последнее время произошли в стройке, ЖКХ и государственном заказе, происходили не экономическим, а административно-юридическим путем», — отметил он. Поэтому юрист сегодня влияет не только на риски, но и на экономику проекта.
С этим тезисом поспорила Виктория Бурковская, сопредседатель Центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» и управляющий партнер МКА «Бурковская и партнеры» По ее мнению, руководителю нужен не просто юрист, а стратегический партнер.
Юрист-консультант как партнер должен прежде всего хорошо понимать и чувствовать экономический смысл деятельности своей компании в конкретном направлении — чего, собственно, компания хочет достичь. Исходя из этого он должен четко мониторить развитие законодательства, выступать через общественные организации, профессиональные объединения строителей и работать на опережение.
Бурковская отметила, что дух закона становится понятен только после начала правоприменения, а судебная практика в России может отличаться от региона к региону. Поэтому излишняя детализация регулирования иногда помогает добиться единообразия. Но главная задача юриста — не пугать бизнес рисками, а видеть направление практики и предлагать конкретные решения даже для таких проблем, как потребительский экстремизм.
По словам партнера «Пепеляев Групп» Натальи Стениной, стратегический юрист не просто знает законы, а влияет на экономику и управление проектом. Он должен участвовать в принятии решений до появления юридических рисков, а не только согласовывать уже выбранный вариант.
Юрист должен не выдавать согласование, а участвовать в том, как принимается решение по проекту. Например, вместе с менеджментом выбирать структуру сделки: здесь уместен EPC-контракт, здесь — дробление контракта, здесь компания покупает актив, а здесь — долю в компании. Если юрист участвует до принятия решения, у него есть стратегическая функция. Если после — это сервис.
По ее словам, юрист должен входить в органы, где принимают ключевые решения по проекту, — инвестиционный, тендерный или кредитный комитет. Еще одна важная практика — учитывать юридические риски в финансовой модели: судебные споры, отказ в разрешении на строительство, продление сроков или проблемы с подрядчиками. Если эти риски переводят в деньги и отражают в модели, юридическая функция становится частью управления проектом. KPI юрдепартамента в продвинутых компаниях уже связывают не с количеством договоров или судебных дел, а с результатом для бизнеса: сэкономленными деньгами, возвращенными потерями или скоростью выхода проекта на стройку.
Управляющий партнер московского офиса «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство» Анна Жолобова тоже считает, что в девелоперском проекте юрист уже не может оставаться только «контролером рисков» в узком смысле. По ее словам, выявление и минимизация правовых рисков остаются важной функцией консультанта, но современный девелопмент требует большего.
Юрист должен быть полноценным стратегическим партнером бизнеса, встроенным в проектную команду, понимающим тренды развития отрасли клиента и обеспечивающим ему желаемый результат с учетом всех имеющихся правовых возможностей и механизмов.
Особенно важно подключать юриста на раннем этапе — до ключевых инвестиционных и управленческих решений, еще при предварительной оценке, формировании концепции проекта и подготовке финансовой модели. В этот момент, по словам Жолобовой, можно повлиять на сроки и экономику проекта: заранее оценить статус земельного участка, вид разрешенного использования, ограничения, обременения, риски изъятия или споров, возможные платежи в бюджет и перспективы изменения кадастровой стоимости или правового режима объекта. Эксперт также отмечает, что точечные решения все чаще уступают место заранее разработанной правовой стратегии: аудиту бизнеса, анализу активов и планируемых сделок, оценке последствий стратегических решений. Такой подход, по ее мнению, особенно важен в проектах комплексного развития территорий и государственно-частного партнерства, где консультант работает не изолированно, а внутри проектной команды.
Заместитель председателя правления Ассоциации юристов России Станислав Александров одной из главных ошибок строительных компаний назвал позднее подключение юристов — уже после принятия инвестиционного решения. Тогда появляются ограничения, задержки и подводные камни, а в итоге страдает потребитель, который не получает объект вовремя. Юристы, считает Александров, должны участвовать в проекте с самого начала: проверять правовой статус участка, права собственности, градостроительные документы и экологические требования. Такое планирование нельзя вести изолированно, поэтому юристы должны работать вместе с финансистами, экономистами, инвестиционными аналитиками, риск-менеджерами и руководителями направлений.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве Татьяна Сизова отметила, что земельно-градостроительные вопросы занимают третье место среди всех обращений к бизнес-омбудсмену после уголовных и налоговых тем. За год поступает около 1000 таких обращений. При аппарате бизнес-омбудсмена работает совет по градостроительству, куда входят более 100 представителей бизнеса, включая руководителей правовых департаментов крупных компаний. Такой формат помогает заранее обсуждать изменения регулирования, реагировать на новые инициативы и вырабатывать общую позицию отрасли как на уровне Москвы, так и на федеральном уровне.
Вице-президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик напомнил, что нотариусы выступают как внешние юристы, которые действуют от имени государства и должны сохранять объективность. В строительных проектах нотариат может быть полезен прежде всего при обеспечении доказательств и внесении денег на депозит нотариуса. Нотариус может осмотреть строительную площадку, зафиксировать состояние объекта, оформить протокол по материалам в интернете, а также назначить экспертизу на досудебном этапе.
Стройка — это процесс, который все время происходит в динамике: сегодня что-то было, завтра построили — и ты этого уже не увидишь. Поэтому, если сторона обращается в суд за защитой своих прав, нотариус может осмотреть строительную площадку в том виде, в котором она есть сегодня. Потом это будет серьезным доказательством в суде, поскольку нотариальные доказательства имеют повышенную доказательственную силу.
Еще один инструмент — депозит нотариуса для обеспечения исполнения обязательств. Он позволяет защитить интересы сторон, сохранить деньги и обеспечить их перевод получателю. Такой механизм может пригодиться, например если кредитора невозможно установить или он уклоняется от получения средств.
Генеральный директор «РОСТ» Илья Гаврилов напомнил о специфике девелоперского бизнеса: цикл проекта обычно длится от трех до пяти лет и больше, поэтому за это время у компании появляются новые вызовы и риски. В таких условиях юрист должен быть не сервисной функцией, а партнером, который подключается к проекту заранее. «Юрист должен предупреждать многие вещи, а не бороться с последствиями и потом участвовать в судебных разбирательствах», — сказал он. Кроме того, юрист должен участвовать в нормотворчестве. На одной из прошлых сессий ПМЮФ участники говорили о необходимости закрепить в законе классы отделки, чтобы покупатель понимал, какой результат получает и за какие деньги. Такая работа, считает Гаврилов, показывает: юрист может влиять не только на конкретный спор, но и на правила для всей отрасли.
Партнер ЕПАМ Андрей Порфирьев отметил, что юридическая функция не должна существовать отдельно от GR. Задача консультанта — не только подготовить текст законопроекта или подзаконного акта, но и объяснить государству, зачем это решение нужно. Для этого бизнесу недостаточно говорить, что «отрасли плохо» и «нужно повысить маржинальность». Предложения должны быть связаны с общественными и государственными задачами, тогда разговор с регуляторами выходит на другой уровень.
Наша задача — не просто знать, как написать законопроект или подзаконный акт, но и как его обосновать перед государством. Сколько можно ходить к государству и говорить, что строительной отрасли плохо: нам всегда плохо, нам всегда надо повышать маржу. Но это не ответ.
В качестве примера Порфирьев привел изменения регулирования в строительной отрасли. Выигрывают компании, которые заранее перестраивают внутренние процессы: своевременно уведомляют банки, готовят доказательства по спорным вопросам, выстраивают работу с цифровизацией и защитой данных. По словам эксперта, юристы должны участвовать в таких процессах не постфактум, а на этапе подготовки бизнеса к новым требованиям. При обсуждении мер поддержки отрасли не всегда стоит ставить вопрос о перераспределении денег между банками, застройщиками и гражданами. Иногда решение нужно искать шире — через интересы государства, финансового рынка и национальных целей.
Заместитель директора офиса в Санкт-Петербурге ЦПО Групп Евгений Черменин акцентировал внимание на экономическом эффекте юридической функции. По его словам, юрдепартамент должен не только снижать риски, но и помогать бизнесу зарабатывать или сокращать затраты. Это может быть работа с интеллектуальной собственностью, страхованием или пересмотром чрезмерных технических условий сетевых организаций. Когда бизнес видит такой эффект, роль юристов становится стратегической. Спикер считает, что в будущем ключевым навыком юриста-стратега станет не отдельная узкая компетенция, а умение управлять проектами. На фоне развития искусственного интеллекта юридическая функция будет меняться, поэтому юристу важно уметь собрать команду, привлечь нужных специалистов и добиться результата, который решает реальную проблему бизнеса.
Административные барьеры в строительстве
Отдельно участники обсудили административные барьеры. Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев обратил внимание на ситуацию, когда предприниматель владеет земельным участком, но не может ввести его в оборот из-за отсутствия решений со стороны муниципалитета или региона. При этом, если участок не используется несколько лет, для собственника могут расти налоговые последствия. В таких случаях проблема возникает не только у бизнеса — бездействие органов власти тоже должно получать правовую оценку.
Сперанский ответил, что такие вопросы находятся на стыке полномочий Минстроя, Росреестра, регионов и муниципалитетов. Многие проблемы в строительстве нельзя решить только поправками к Градостроительному кодексу. Часто речь идет об эффективности управления на местах, качестве проектного администрирования и профессионализме кадров. Даже простые на первый взгляд процедуры в разных регионах работают по-разному, а отмена лишних разрешений на практике требует сложного согласования.
Завершающий вопрос Груздев адресовал Манылову — о том, оценивает ли экспертиза не только безопасность и соответствие требованиям, но и качество архитектурных решений в проектах, которые строят за бюджетные деньги. Манылов пояснил, что экспертиза проверяет проект на соответствие требованиям, закрепленным в градостроительном законодательстве, в том числе архитектурным. Но «критерия красоты» как самостоятельного основания для отказа нет — эстетические и потребительские свойства объекта во многом зависят от заказчика. При этом, по словам Манылова, подход к оценке проектов постепенно расширяется: государство ставит задачу смотреть не только на формальное соответствие, но и на целесообразность решений. Но такие вопросы нельзя решить одной экспертизой — они зависят от комплексных градостроительных, региональных и заказческих решений.