КС рассмотрел вопрос о взносах на капремонт в доме из двух частей

26 мая Конституционный суд в открытом заседании рассмотрел дело о порядке взносов на капитальный ремонт в случае, если дом с единым адресом был сдан не одномоментно. Проверить конституционность ст. 7.1 закона Смоленской области «О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области» и Жилищного кодекса, которые определяют срок начала уплаты таких взносов, просил житель Смоленска Михаил Стрельцов.

История вопроса

Стрельцов купил квартиру в многоквартирном доме, который состоит из двух частей. Их вводили в эксплуатацию в разное время: одну в 2011-м, а другую — в 2014 году. Квартира Стрельцова расположена в части, которую сдали позже. При этом в региональную программу капремонта многоквартирных домов включили сразу весь объект с единым адресом, и исчисление трехлетнего срока, в течение которого жильцы новостройки освобождаются от взносов на капремонт согласно региональному закону, начали с даты сдачи первой части дома. По мнению Стрельцова, такой порядок ставит его в неравное положение с жильцами части дома, которую достроили первой. Но суды его позицию не поддержали.

Стрельцов и его представители на заседание не пришли, но представили свою позицию в письменном виде. Председатель КС Валерий Зорькин отметил, что принцип состязательности тем самым соблюден, «но, к сожалению, в скорректированном виде».

Не те нормы и неоднозначная практика

Оспариваемая норма ЖК направлена на сохранение многоквартирного дома в интересах всех его жителей, отметила полпред Совета Федерации Ирина Рукавишникова. Тем самым она не противоречит конституционным ценностям, а защищает их. По смыслу это положение не связано с очередностью ввода дома в эксплуатацию. К ситуации Стрельцова оспариваемая норма вообще не применима, указала Рукавишникова, так как ее ввели в 2015-м — после включения спорного дома в программу капремонта. В его случае действовала ч. 3 ст. 169 ЖК. Так как суды по иску Стрельцова, вплоть до Верховного, ссылались именно на ч. 5.1 ст. 170 ЖК, они явно неправильно применяли нормы материального права.

Полпред президента Александр Коновалов отметил, что КС уже не раз указывал, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Такие требования властей, связанные с особыми характеристиками имущества, не противоречат Основному закону. В то же время оспариваемые нормы не охватывают все возможные варианты строительства многоквартирных домов, добавил Коновалов. Закон разрешает поэтапно вводить объекты капитального строительства, но в оспариваемой норме такой порядок не отражен. Однозначная судебная практика по вопросу о том, с какой даты отсчитывать период уплаты взносов на капремонт, также не сложилась.

Бремя содержания имущества по общему правилу было бы разумно увязать с моментом, с которого собственник может им пользоваться. Но жилой дом — «это очень специфический объект», эксплуатация отдельных частей которого тесно связана с эксплуатацией всего объекта, указывает Коновалов. В данном случае единство объекта, кстати, неочевидно, добавил он, так как из материалов дела следует, что у частей одного дома два разных кадастровых номера.

Представитель Смоленской облдумы адвокат Анна Маганкова отметила, что спорные региональные нормы также вступили в силу уже после сдачи спорного дома и его включения в программу капремонта.

Судья Сергей Казанцев поинтересовался, какой процент от общего количества жилых домов составляют дома, которые вводят в эксплуатацию поэтапно? Коновалов не смог назвать точные данные и предложил запросить их у регулятора. «Но полагаю, что немаленький», — добавил он.

Казанцев также спросил Маганкову, почему актуализацию региональной программы капремонта в отношении второй части спорного дома произвели только в 2018-м, хотя ее ввели в эксплуатацию в 2014-м, а ЖК предписывает актуализировать программу ежегодно. Не должен ли в таком случае и срок внесения взносов на капремонт исчисляться с момента включения этой части дома в соответствующую программу? Адвокат отметила, что актуализация программы капремонта — прерогатива органов исполнительной власти, а не областной думы. При этом, как она считает, обязанность по оплате взносов на капремонт у Стрельцова все-таки возникла в момент вступления в право собственности на квартиру.

Один объект или несколько?

Полпред генерального прокурора Вячеслав Росинский указал, что раз секции спорного дома расположены на разных земельных участках, имеют разные кадастровые номера и в одной из них люди могли проживать три года в процессе строительства другой, они явно представляют собой независимые объекты. Поэтому выводы судов нельзя признать исчерпывающими. Но сейчас в законодательстве и нет исчерпывающего и однозначного разъяснения понятию «многоквартирный дом». По результатам рассмотрения этой жалобы законодателя следовало бы обязать дать такое определение.

Кроме того, разделение срока внесения взносов на капремонт, как предлагает Стрельцов, привело бы к дискриминации жильцов первой секции. Ведь суммы взноса на капремонт исчисляются на базе его общей площади, но они при таком порядке оплачивали бы эти взносы при незавершенности этого дома. Покупатели квартир в секции, которую сдают позже, заведомо знают об этой особенности дома, полагает Росинский.

«Мы, пользуясь современными технологиями, объехали дом вокруг, посмотрели — действительно, единый дом», — рассказал советник министра юстиции Дмитрий Коротков. Поэтому обсуждать, что из-за разных дат ввода в эксплуатацию это разные объекты, кажется неуместным, потому что дом сейчас физически существует как целый объект.

«На самом деле у нас глобальная проблема: взносы на капитальный ремонт видятся как деньги, которые люди обязаны платить кому-то. А на самом деле жильцы просто, извините за выражение, скидываются на ремонт своего общего жилья», — полагает директор правового департамента Минстроя Олег Сперанский. Государство берет этот процесс под контроль только потому, что несвоевременный ремонт может поставить под угрозу не только жизни жильцов дома, но и благополучие окружающих. К тому же общее имущество, на ремонт которого собирают средства, это не только стены возведенной позднее секции, но и коммуникации, которые работают с момента запуска первой очереди.

При этом сроки проведения капитального ремонта определяются региональными программами в зависимости от особенностей местности, состояния каждого здания и подобного. Чрезмерно регулировать это на федеральном уровне было бы неправильно, полагает Сперанский.

КС пока не определил дату провозглашения решения по этому делу.