ВС распределит бремя доказывания в споре о дефективном доме

Верховный суд решит, как распределить бремя доказывания в споре управляющей компании и застройщика о некачественном жилье (дело № А41-49147/2019). Как следует из определения ВС № 305-ЭС22-22698, суды не должны были полностью возлагать это бремя на истца — управляющую компанию проблемных домов.

«Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» — управляющая компания трех домов в подмосковной Балашихе. Застройщиком этих зданий выступила «Мосстроймеханизация-5». В 2016 году компания начала передавать квартиры дольщикам.

При эксплуатации управляющая компания в рамках гарантийного срока обнаружила недостатки в кровле, противопожарном и лифтовом оборудовании, разводке освещения, гидроизоляции балконов, отделке и в других элементах сданных многоквартирных зданий. В 2017–2018 годах «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» многократно обращалась к застройщику с досудебными требованиями исправить эти дефекты, а «Мосстроймеханизация-5» обещала их устранить, но так ничего и не сделала.

Тогда управляющая компания обратилась в АС Московской области. Ответчик настаивал, что недостатки возникли при эксплуатации домов. Суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая подтвердила, что большинство недостатков вызвали нарушения при строительстве, но почему некоторые возникли другие — в экспертизе не указали. Поэтому назначили дополнительную экспертизу. Там не смогли прийти к выводам о некоторых дефектах, так как не получили необходимые документы от застройщика.

В результате первая инстанция отказала истцу в удовлетворении требований. АС Московской области напомнил, что в 2015 году здания приняли без замечаний. А при экспертизе однозначных выводов о вине ответчика не сделали.

Апелляция провела еще одну экспертизу, которая показала, что были нарушения технологии при проведении строительно-монтажных работ. В связи с этим 10-й ААС отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования управляющей компании.

АС Московского округа «засилил» решение первой инстанции. По мнению кассации, выводы экспертизы, проведенной на этапе апелляционного рассмотрения, не подтверждают вину застройщика.

«Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» напомнила, что выявленный при надлежащей эксплуатации в пределах гарантийного срока недостаток по презумпции считается виной застройщика. Именно на него возложено в таких спорах бремя доказывания. При этом «Мосстроймеханизация-5» не представила никаких доказательств, что дефекты возникли из-за ненадлежащей эксплуатации. В то же время ответчик не оспаривал в суде само наличие недостатков и признал их в ответ на досудебные претензии.

ВС счел эти доводы достойными внимания. Теперь спор 21 февраля рассмотрит экономколлегия.