ВС решал, что может взыскать покупатель по зависшей сделке

13 июня 2020-го компания «Голд Тайм» договорилась с АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» о покупке его недвижимости в Москве за 500 млн руб. Эти помещения собственник сдавал в аренду. Покупатель сразу внес задаток в 97 млн руб., а 1 сентября — всю остальную сумму.

В договоре стороны указали, что в течение трех дней после его подписания продавец вместе с покупателем должны направить в управление Росреестра по Москве пакет документов для переоформления имущества. 30 июня все бумаги передали в ведомство. 10 июля чиновники приостановили регистрацию. Причиной для такого решения стало письмо госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании участка, где расположены объекты. А еще Росреестр посчитал недостаточным представленный комплект документов. В итоге оформили переход собственности только 7 апреля 2021-го. 

После этого «Голд Тайм» потребовал от продавца возмещения убытков в 10,6 млн руб. Компания настаивала, что могла получать плату по действовавшим договорам аренды приобретенных объектов. Но из-за того, что сделка зависла, эти арендаторы платили ответчику. Также фирма просила взыскать 15,5 млн руб. как проценты за пользование чужими деньгами. Эту сумму истец посчитал от общей стоимости сделки. 

АСГМ удовлетворил иск частично (дело № А40-180355/2021). Он полностью взыскал убытки, а проценты снизил до 3 млн руб. в порядке ст. 333 ГК («Уменьшение неустойки»). 9-й ААС посчитал, что указанную норму применять нельзя. Суд отметил, что до перехода прав собственности между продавцом и арендаторами сохранялись отношения. «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» даже после продажи продолжил извлекать прибыль от имущества, получая арендную плату. В итоге апелляция удовлетворила иск полностью. Кассация с этим согласилась. 

Нельзя взыскать и убытки, и проценты

Тогда ответчик обратился в Верховный суд. Он настаивает, что одновременное взыскание убытков и процентов за пользование чужими деньгами противоречит ст. 393 ГК («Обязанность должника возместить убытки») и ст. 395 ГК («Ответственность за неисполнение денежного обязательства»). Еще, по мнению кассатора, истец неправильно рассчитал сумму процентов. Он учитывал полную сумму сделки (500 млн руб.) и считал с первого дня просрочки. Тогда как оплату целиком продавец получил только 1 сентября 2020 года. 

На заседании в ВС представитель «Государственного проектно-конструкторского и научно-исследовательского института авиационной промышленности» Юрий Козлов отметил: процесс государственной регистрации — это отношения Росреестра с заявителями, которыми выступают истец и ответчик. По его мнению, в этом случае неуместно ставить вопрос о нарушении его доверителем каких-либо обязательств, потому что регистрация недвижимости — это административный процесс, а не обязательство организации. 

Продавец должен был передать имущество покупателю и сделал это за три дня с момента переоформления. Так, переход собственности произошел 7 апреля 2021-го, а помещение новому собственнику передали 9-го числа.

Татьяна Горецкая, которая представляла интересы компании  «Голд Тайм», отметила, что в поданном в Росреестр комплекте документов отсутствовали некоторые бумаги. И из-за этого, среди прочих причин, регистрация затянулась. Еще юрист указала, что ответчик мог оспорить решение ведомства о приостановке оформления, но этого не сделал. Судья ВС Алексей Якимов возразил, что если бы собственник обратился в суд для оспаривания решения органа, то на это ушло бы время. «Еще бы год судились по этому вопросу», — отметил судья. 

Тогда представитель указала, что сделка и так значительно затянулась. «Одиннадцать месяцев у нас не исполнялась сделка со стороны ответчика. Полностью оплаченный товар в размере 500 млн руб. не поступил к нам в пользование. При этом ответчик продолжал им пользоваться безвозмездно, получал прибыль от сдачи в аренду, пользовался деньгами в размере 500 млн руб., а теперь говорит, что никакие обязательства не были нарушены и никакие убытки не были причинены», — негодовала Горецкая.

Козлов добавил, что еще до перехода прав на объекты, 2 октября 2020-го, они подписали акт доступа с истцом, чтобы фирма могла пользоваться помещениями. Горецкая парировала, что этот документ предусматривал разовый допуск. Это было необходимо компании, чтобы провести технические исследования объекта. Но акт не предусматривал пользование помещениями, уверяла юрист.

После этого коллегия отложила рассмотрение дела до 25 июля.