Арбитражный суд Московского округа представил на своем сайте справку по результатам анализа причин отмены судебных актов судов региона и направления дел на новое рассмотрение за третий и четвертый кварталы прошедшего года с применением закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Всего за отхватываемый кассацией период судьями АС МО рассмотрено 248 дел, из которых на новое рассмотрение было направлено 39. Отмечается, что в ряде случаев суды не учитывали цель судебного разбирательства по требованиям, направленным на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, заключающуюся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта.
В частности, сомнения в достоверности сведений об оценке стоимости спорного имущества сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе данного имущества. При их наличии суд должен принять предусмотренные положениями АПК меры для их устранения, в том числ суд вправе ставить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы по собственной инициативе.
Возмездное отчуждение недвижимого имущества
Кроме того, кассация указывает, что действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору. Так, по делу № А40-169125/14 были заявлены требования о признании незаконным решения столичного департамента городского имущества об отказе в предоставлении госуслуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении объекта недвижимости, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в отношении его цены. Решением АСГМ, оставленным без изменения постановлением 9-го ААС, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что проект договора купли-продажи, полученный истцом, не был им подписан, а составлен новый проект сделки, при этом сопроводительное письмо, направленное ответчику, протоколом разногласий не является, поскольку предполагается, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами. Истец, в свою очередь, не подписал в 30-дневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий –следовательно, в установленные законом срок и порядок не реализовал материальное право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, в связи с чем нарушил процедуру выкупа, предусмотренную законодательством, и утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества, то есть право, за защитой которого заявитель обратился в суд.
АС МО отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ, указав, что судами не дана оценка доводам истца о том, что представленный ответчиком проект договора купли-продажи истец не подписал ввиду несогласия с ценой выкупаемого имущества, в направленном в адрес ответчика письме истец указал на несогласие с ценой договора в предложенной ответчиком редакции, а также направил ответчику проект договора купли-продажи в собственной редакции с указанием на цену спорного имущества, установленную в отчете об оценке. Кассационный суд подчеркнул, что действующим законодательством не установлена строго определенная форма протокола разногласий к договору, и указал на необоснованность вывода судов о том, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и должен быть составлен в той же форме, что и договор, а также содержать возможность его подписания обеими сторонами.
При этом АС МО отметил, что, согласно правовой позиции, отраженной в определениях Верховного суда, из положений ст. 443, п. 2 ст. 445, ст. 446 ГК следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Выкуп объекта культурного наследия
Также кассация отметила, что при рассмотрении споров, связанных с выкупом объекта культурного наследия, суду следует учитывать, что выкуп такого имущества возможен только при соблюдении требований специального законодательства, регулирующего отношения, связанные с такими объектами. По делу № А40-135378/14 были заявлены требования о признании незаконным и отмене решения Департамента городского имущества Москвы об отказе в выкупе арендуемого нежилого помещения. Решением АСГМ, оставленным без изменения постановлением 9-го ААС, заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о наличии у общества права на преимущественный выкуп арендуемого помещения, поскольку заявитель отвечает требованиям, установленным законом № 159-ФЗ.
АС Московского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Кассация пришла к выводу, что суды нижестоящих инстанций не учли, что согласно ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества Москвы независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями чч. 1 и 2 данной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается. По смыслу приведенной нормы права приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.
Как установлено судами, в рамках данного дела заявлено о праве на приватизацию арендуемого помещения, расположенного в одной из частей спорного здания. Между тем применительно к тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в здании, возможно являющемся памятником культуры, остался невыясненным вопрос о том, отчуждались ли нежилые помещения в спорном здании и в каком порядке (доля, нежилое помещение), применительно к ч. 4 ст. 9 Закона о приватизации имущества г. Москвы, и, соответственно, вопрос о том, возможна ли приватизация спорных помещений в данном здании по частям, а не здания целиком. Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость дать правовую оценку наличия либо отсутствия существенных нарушений использования обществом спорного нежилого помещения на основании проведенных осмотров арендуемого имущества до даты уведомления о расторжении договора.
С полным текстом справки по результатам анализа причин отмены судебных актов судов Московского региона и направления дел на новое рассмотрение в связи с применением положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" за 3 и 4 кварталы 2015 года можно ознакомиться здесь.
