Арбитражный суд Тульской области опубликовал тезисы прошедшего недавно круглого стола по спорам о собственности.
Как отметили в пресс-службе суда, в ходе обсуждения были подняты проблемные вопросы споров, связанных с самовольными постройками, споров, связанных с приобретением права собственности и споров, связанных с применением правил о приобретательной давности.
Участие в обсуждении приняли судьи Тульского областного суда, Арбитражного суда Тульской области и 20-го Арбитражного апелляционного суда. Кроме того, на круглом столе присутствовал прокурор Тульской области Олег Черныш.
1. О праве унитарных предприятий или учреждений обратиться с иском о признании права хозяйственного ведения или оперативного управления на самовольное строение, возведенное ими.
Все имущественные приобретения поступают унитарному предприятию или учреждению на соответствующем ограниченном вещном праве, но в порядке, установленном для приобретения права собственности.
По смыслу статьи 229 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) законодатель различает понятия "основание приобретения имущества" и "порядок приобретения права на имущество", поэтому основания для приобретения имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление одни, а порядок поступления имущества на таких правах — другой. Отсюда следует, что несмотря на то, что перечень видов источников, за счет которых формируется имущество унитарного предприятия или учреждения, является открытым, а имущество может поступать в хозяйственное ведение или оперативное управление в порядке, установленном для приобретения права собственности, ввиду отличия права собственности от права хозяйственного ведения и оперативного управления, не все основания приобретения права собственности признаются основаниями для приобретения права хозяйственного ведения или оперативного управления.
Возможность признания на самовольную постройку иного вещного права, кроме права собственности, законодатель не предусматривает, что следует из буквального содержания статьи 222 ГК РФ. В таких спорах государственный или муниципальный орган, осуществляющий права собственника имущества учреждения или предприятия, имеет право выступать третьим лицом с самостоятельными требованиями.
2. Особенности рассмотрения исков о признании права собственности на недвижимое имущество, право на которое возникло после введения Федерального Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( далее- Закон о регистрации).
Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Исходя из изложенного, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.
3. Заключения компетентных органов как доказательства при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее- Постановление Пленума ВАС РФ 10/22) разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Под компетентными органами следует понимать органы местного самоуправления и государственные органы, на которые законом возложены функции по контролю за соблюдением указанных выше норм и правил.
Заключение компетентных органов должны быть представлены для подтверждения того, что строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технический требований, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
4. Круг лиц, имеющих право на предъявление исков о сносе самовольной постройки.
Круг лиц, имеющих право на предъявление исков о сносе самовольной постройки очерчен в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ 10/22. В указанном пункте прямо перечислены собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
К последним следует отнести лиц, имуществу которых посредством самовольной постройки причиняется вред, либо создаются препятствия в использовании принадлежащего им имущества сохранением самовольной постройки. В любом случае в отношении данных субъектов необходимо установить, в чем конкретно состоит нарушение их прав и законных интересов сохранением объекта самовольного строительства.
Правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, как следует из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ 10/22, обладает прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Однако прокурор вправе предъявить такой иск в случаях, когда будет установлено нарушение публичных интересов, например, доказано, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (грозит обрушением вследствие существенного нарушения строительных норм и правил, нарушает экологические нормы, наносит вред окружающей среде), либо возведена на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию с нарушением градостроительных, строительных норм и правил.
Из уполномоченных органов в силу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходя из выполняемых функций, право на предъявление иска о сносе самовольной постройки имеет орган, осуществляющий строительный надзор. Однако в этом случае также необходимо доказать факт существенного нарушения строительных и градостроительных норм и правил при возведении самовольной постройки. При отсутствии таких нарушений правом на предъявление иска обладает лишь собственник земельного участка.
5. Способы и порядок устранения такого признака самовольной постройки как отсутствие разрешения на строительство.
Если за разрешением на строительство лицо, осуществившее постройку, обратилось уже после возведения объекта недвижимости, и ему было отказано в выдаче разрешения по тем основаниям, что объект уже возведен, данный отказ сам по себе не является достаточным для того, чтобы признать, что в выдаче разрешения на строительство отказано необоснованно, и для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку, даже если признаком самовольной постройки являются только отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.
В данном случае необходимо представить доказательства тому, что лицо, обратившееся за получением разрешения на строительство, предпринимало для получения разрешения на строительство надлежащие меры, например, приложило к заявлению все документы, перечисленные в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на ввод.
Данный вывод следует из содержания пункта 26 Постановление Пленума ВАС РФ 10/22, поскольку в нем говорится о надлежащих мерах к легализации самовольной постройки.
В случае, если будет установлено, что в выдаче разрешения на строительство действительно отказано только в связи с тем, что строительство объекта уже начато (ведется), данный отказ в выдаче разрешения на строительство следует признавать незаконным, как в порядке рассмотрения заявлений об обжаловании действий государственных органов, органов местного самоуправления, так и при рассмотрении гражданских исков о признании права собственности на самовольную постройку. Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство в силу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации не являются обстоятельства, связанные с началом строительства. Поскольку не введенный в эксплуатацию объект нельзя считать объектом окончательно построенным, следует признать, что отказывать в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что объект уже возведен, компетентные органы не вправе.
Возможно, отказ в выдаче разрешения на ввод будет мотивирован невозможностью проверки соблюдения при строительстве строительных норм и правил вследствие отсутствия в период строительства надлежащего контроля. В этом случае, несмотря на обоснованность отказа, возможно удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку, при условии, что суд (в том числе и посредством проведения строительно-технической экспертизы) установит, что при возведении самовольной постройки не было допущено существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и что такая постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.
6. Реализация принципа неразрывной связи объекта недвижимости с земельным участком при возведении сетевых коммуникаций (канализация, водопровод, газопровод) для эксплуатации здания.
Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, должен оценивать возведенный объект на предмет наличия у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права на возведенные сооружения без оформления прав на земельный участок будет нарушать помимо принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и принцип платности использования земли.
Прокладка подземных сооружений ограничивает свободу дальнейшего использования земельного участка. Наличие ограничения означает и наличие пользования земельным участком, по которому проходят коммуникации. Данное пользование должно быть оформлено в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Так в статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
7. Понятие реконструкции объекта недвижимости. Результаты реконструкции и последствия ее самовольного осуществления.
Понятие "новый объект" необходимо рассматривать в совокупности с положениями статьи 222 ГК РФ и определять его как объект, для реконструкции которого требовалось разрешение на строительство.
Из анализа абзаца 5 пункта 4 статьи 18 Закона о регистрации, пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219 и статьи 7 Федерального Закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в совокупности с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации о реконструкции, под новым объектом, получаемым вследствие реконструкции, следует понимать объект, у которого изменились внешние границы (общая площадь, объем, этажность и т.п.).
Невозможность приведения объекта в первоначальное состояние возникает, когда ранее существовавший объект недвижимости практически полностью утрачивается (снос) и фактически на его месте возводится новый объект. Стоимостной (соразмерность стоимости приведения объекта в первоначальное состояние стоимости самого объекта) критерий также должен приниматься во внимание, поскольку на сегодняшний день с развитием техники и технологии фактически возможно произвести приведение в первоначальное состояние любого реконструированного объекта.
8. Способы защиты права в случае правомерного отказа регистрирующего органа по формальным основаниям (недостаточность представленных документов) в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по сделке с ликвидированным продавцом (право собственности продавца не было зарегистрировано и возникло до вступления в силу федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В случае, когда документов, подтверждающих право собственности продавца, недостаточно и отказ в регистрации права собственности по указанной причине является правомерным, представляется возможным рассмотреть вопрос о приобретении права в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).
Более того, может возникнуть вопрос о квалификации объекта недвижимости как самовольной постройки, вследствие чего право на него может быть признано лишь за собственником земельного участка, а сделка купли-продажи будет являться ничтожной.
Вопрос о возможности приобретения права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности является дискуссионным и рассматривается в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.", размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет. (http://www.arbitr.ru/vas/proj/).
