ВАС разъяснит, как рассматривать споры о праве на еще не построенную недвижимость

Управление частного права Высшего Арбитражного Суда подготовило проект постановления Пленума суда "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из обязательств о передаче недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Как говорится в тексте документа, разъяснения ВАС дает в связи с вопросами, возникающими при применении положений п.2 ст.455 и ст.554 ГК РФ.

ВАС отмечает, что судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца на момент сделки права собственности само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавец уже должен обладать правом на объект.

Способом индивидуализации недвижимого имущества служит указание его кадастрового номера. Если речь идет о еще не завершенном здании, то достаточно указать данные об адресе объекта, его примерной площади по проекту и другие характеристики. Если в договоре не хватает информации, чтобы индивидуализировать объект, но она имеется в акте приема-передачи, то такой договор не может быть признан незаключенным, указывает ВАС.

При этом, если покупатель подписал договор о приобретении имущества, находясь в заблуждении относительно того, что содержащиеся в нем данные достаточны для индивидуализации объекта, он может потребовать от продавца возмещения ущерба вследствие признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать, что заблуждение возникло по вине продавца.

Что касается инвестиционной деятельности в сфере строительства, то судам предписывается рассматривать подобные соглашения как договоры купли-продажи будущей вещи, если не установлено иное.

Если покупатель недвижимости требует исполнения договора в судебном порядке, то иск подлежит удовлетворению, только если покупатель докажет наличие спорного объекта в натуре, и то, что владеет им именно продавец. В случае, если у продавца нет объекта, о котором идет речь в договоре (например, он был передан другому лицу или просто не построен), тогда покупатель вправе требовать компенсации уплаченной суммы, а также возмещения убытков.

Кода речь идет о строительном подряде, судам следует учитывать, что право собственности на возведенное строение возникает у стороны, предоставившей земельный участок, то есть у застройщика. Подрядчик же в случае неоплаты его услуг может требовать компенсации причиненных убытков, а также претендовать на неустойку.

При договоре простого товарищества, то есть, когда участники вносят вклады для достижения общей цели — постройки здания, право собственности на строение возникает у лица, владеющего на том или ином основании земельным участком. Если один товарищ должен был внести землю, но не сделал этого, остальные участники вправе требовать исполнения договора в судебном порядке.

Судам, говорится в документе, следует учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут толковаться в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности, в том числе и долевой. Право собственности в такой ситуации возникает у заключившего соответствующий договор. Однако разъяснения ВАС не относятся к отношениям, вытекающим из договоров о привлечении денежных средств граждан, связанном с возникающим у них правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения средств не были введены в эксплуатацию. Такие отношения регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве…".

На сайте ВАС можно отправить отзыв на проект данного постановления пленума.