Завтра на заседании президиума ВАС состоится первое публичное обсуждение очередного проекта, подготовленного в управлении частного права Суда. Он носит длинное название "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"".
Как пояснил "Право.Ru" начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, появление нового проекта вызвано несколькими причинами. Одна из них – внесение изменений, по мнению Бевзенко, "не вполне удачных и продуманных" в ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Статья регулирует особенности аренды государственного и муниципального имущества, а также говорит о соотношении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и процедуры торгов. В своем проекте ВАС разъясняет, в какие сроки и на каких условиях стороны должны достичь соглашения о возобновлении договора аренды с тем, чтобы сделать это без проведения торгов.
Также, по словам Бевзенко, Высший Арбитражный Суд в новом документе решил сформулировать некоторые дополнительные правовые позиции в сфере аренды, реагируя на текущие изменения законодательства и судебную практику. В частности, в проекте допускается аренда части вещи, практика которой очень распространена в нашей стране (аренда торговых павильонов, офисов, квадратных метров под банкоматы), но ранее считалась не поименованной сделкой. Как поясняет Бевзенко, случилось это от того, что такое толкование ст. 607 ГК дал в свое время сам Высший Арбитражный Суд. Но это имело печальные последствия: "Оказалось, что суды такую сделку просто не защищают. Так что и эту проблему надо исправить", — поясняет Бевзенко.
Помимо этого в проекте также допускается аренда будущей вещи, объекта незавершенного строительства. "Если уж мы допустили продажу будущей вещи, то почему не можем допустить ее аренду?" — поясняет логику разработчиков Бевзенко. Он также рассказывает, что ВАС отобразил в своем проекте позицию президиума, к которой он пришел при рассмотрении конкретного дела – о том, что при споре арендодателя и арендатора об арендной плате последний не вправе ссылаться на то, что имущество арендатору не принадлежит, а потому их договор аренды является недействительной сделкой. Суды не должны принимать такой довод во внимание, поясняет Бевзенко.
ВАС также решает проблему изменения размера арендной платы по договорам, в которых эта плата является регулируемой ценой. В проекте говорится, что "порядок определения размера арендной платы, установленный в соответствии с законом, предусматривающим необходимость такого регулирования, может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям".
А вот Сергей Савельев из юридической фирмы "Некторов, Савельев и партнеры" больше всего ждет принятия последнего пункта постановления. Согласно нему, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако,говорит ВАС, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
"Хорошо бы, чтобы идея этого последнего пункта получила развитие и в отношениях по кредитным договорам", говорит Савельев, называя эту идею "конклюдентным прощением долга". Савельев считает, что недопустимо, чтобы кредитор держал на крючке контрагента в подобных ситуациях. "Должен быть некий предельный срок для кредитора на реагирование на нарушение должника, — размышляет он, — истечение этого срока суть своего рода индульгенция".
В целом, по словам Бевзенко, новый проект, так же как и предыдущие документы ВАС, направлен на борьбу с ничтожностью сделок. "Чем чаще мы будем показывать, что не все то, что не укладывается в рамки буквального толкования закона, недействительно, тем лучше", — считает он.
С полным текстом проекта можно ознакомиться тут.
