Фасад здания: в чем секрет его правового режима

Общие положения

Согласно нормам действующего законодательства, фасад здания, будучи несущей конструкцией объекта недвижимости, относится к общему имуществу и является объектом, принадлежащим на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в здании. При этом режим общей долевой собственности распространяется и на фасады многоквартирных жилых домов (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК), и по аналогии на фасады объектов коммерческой недвижимости (офисные, торговые, административные здания и т. д.), поскольку согласно п. 1 ст. 259.1 ГК эта часть конструктива предназначена для удовлетворения общих потребностей всех собственников недвижимых вещей (собственников помещений в здании) и, следовательно, относится к общему имуществу.

Правовой режим фасада многоквартирного жилого дома

Традиционно судебная практика со ссылками на вышеуказанные нормы законодательства рассматривает фасад многоквартирного жилого дома (МКД) как общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности и необходимое для пользования и эксплуатации всего дома. Следовательно, такой объект может быть передан в пользование иным лицам по решению всех собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК). 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 обзора судебной практики Верховного суда № 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС 7 апреля 2021 года, правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично, без согласия иных собственников.

Таким образом, законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в МКД в пользование отдельным собственникам в доме или иным лицам (например, арендаторам), но при соблюдении процедуры обязательного согласования со всеми собственниками помещений в МКД либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией. При этом указанное пользование может быть за плату или на безвозмездной основе.

Одним из наиболее показательных дел, вошедших в обзор судебной практики Верховного суда № 3 (2023) (утвержден Президиумом ВС 15 ноября 2023 года) стало дело о размещении кондиционера на фасаде здания. Согласно его фабуле, управляющая компания обратилась в суд с иском к собственнику одного из помещений в МКД с требованием о демонтаже наружного блока кондиционера, установленного на фасаде, и восстановлении целостности фасада здания после демонтажных работ (определение ВС от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2). Верховный суд подтвердил, что фасад здания относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, следовательно, устанавливать наружный блок кондиционера можно исключительно после получения согласия всех собственников помещений в МКД на общем собрании. По итогу рассмотрения спора иск управляющей компании был удовлетворен.

Вывеска vs рекламная конструкция

Действующее законодательство разграничивает понятия «вывеска» и «рекламная конструкция», устанавливая различное регулирование в части их размещения на фасаде зданий (включая МКД и здания коммерческого назначения).

П. 1 ст. 9 закона «О защите прав потребителей» устанавливает обязанность для изготовителя (исполнителя, продавца) довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы. Указанная информация должна быть размещена на вывеске. При этом вывеска не является рекламой, закон «О рекламе» не распространяется на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера (п. 5 ч. 2 ст. 2 закона «О рекламе»).

Размещение вывески на фасаде объекта, содержащей необходимую, установленную законом «О защите прав потребителей информацию», осуществляется хозяйствующим субъектом самостоятельно безвозмездно вне зависимости от волеизъявления иных собственников помещений.

При этом размещение информационных вывесок не может быть произвольным, их вид, размер регламентированы и должны соответствовать требованиям закона «О защите прав потребителей» и нормативных актов органа местного самоуправления.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции, напротив, осуществляется ее владельцем исключительно по договору с собственником здания (собственниками помещений в здании) либо с лицом, управомоченным собственниками такого имущества (п. 5 ст. 19 закона «О рекламе») на основании решения общего собрания собственников.

Если есть спор о правовом режиме информационной конструкции, размещенной на фасаде здания, при рассмотрении вопроса о возможности ее демонтажа суды предлагают назначать судебную экспертизу, поскольку определение наличия сведений рекламного характера требует специальных знаний. 

Так, в определении Верховного суда от 17.02.2026 № 18-КГ25-471-К4 суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС решил, что при рассмотрении иска управляющей компании к собственнику помещений в МКД о демонтаже рекламной конструкции «Тренажерный зал, спа-салон красоты „Подиум“» суды в нарушение закона не мотивировали вывод о том, что спорная конструкция носит информационный характер и не считается рекламой. Письмо уполномоченного органа (управление потребительской сферы администрации муниципального образования, согласовавшее размещение «информационной вывески»), подтверждающее, что спорная конструкция не рекламная и ее размещение возможно без согласования с собственниками помещений в МКД, по мнению ВС, не было надлежащим доказательством. Нижестоящим судам предписали рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы.

Правовой режим фасада нежилой части здания (нежилого здания)

Как было указано выше, правовой режим общей собственности распространяется и на соответствующие помещения, элементы конструктива, в том числе фасад нежилых зданий (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 259.1, ст. 287.5 ГК). 

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2025 года по делу № А40-243813/2024 суд, применяя аналогию закона, допустил распространение режима общей долевой собственности собственников помещений в МКД на здание нежилого назначения (курортный многофункциональный комплекс апартаментов). Суд также удовлетворил требование управляющей компании о демонтаже конструкций остекления открытых балконов, установленных собственником помещения, поскольку ограждающие стеклянные конструкции были вмонтированы в несущие конструкции здания с нарушением их целостности.

Поскольку действующее законодательство и современное градостроительство допускают включение в состав здания различных функционально-планировочных компонентов (многофункциональное здание) либо сочетания как жилых, так и нежилых зданий в рамках одного комплекса (многофункциональный комплекс), необходимо рассмотреть вопрос о правовом режиме фасадов в подобных зданиях (комплексах).

Продолжаем разбираться с этим вопросом в следующей части статьи.