Изъятие по инерции: сначала отнять — потом посчитать
Именно отсутствие единообразия судебной практики сегодня становится одной из главных проблем в делах об изъятии недвижимости.
Когда компенсацию рассматривают отдельно, а когда — вместе с изъятием
Одни суды определяют размер компенсации одновременно с изъятием, другие выделяют этот вопрос в отдельное производство. Единый процессуальный подход пока не сформирован.
В одном из дел, сопровождаемых нашей коллегией (№ А40-141392/2026), суд отказался выделять вопрос об определении размера компенсации в отдельное производство и назначил судебную оценочную экспертизу в рамках основного процесса, указав, что подобный механизм предусмотрен для программы реновации.
Это объяснимо: абз. 13 ст. 7.2 Закона «О статусе столицы Российской Федерации» устанавливает специальный порядок рассмотрения вопроса о размере компенсации именно для таких споров.
Возникает вопрос: допустимо ли применять этот механизм в иных делах об изъятии недвижимости?
Исключение не должно превращаться в общее правило
Специальные нормы, принятые для программы реновации, все чаще пытаются необоснованно применять к другим основаниям изъятия.
Именно здесь судебная практика разделилась. Одни суды исходят из того, что абз. 13 ст. 7.2 Закона «О статусе столицы Российской Федерации» применяется исключительно к программе реновации.
Другие распространяют эту норму по аналогии на споры, связанные с комплексным развитием территорий, адресной инвестиционной программой и иными случаями изъятия недвижимости для государственных нужд.
Между тем такой подход вызывает серьезные сомнения: специальная норма должна применяться лишь в пределах отношений, для регулирования которых она принята, если законодатель прямо не предусмотрел иное.
Отсутствие единообразного подхода приводит к тому, что собственники, оказавшиеся в сходной ситуации, получают разные процессуальные решения.
Вопрос к Конституционному суду
Постановление Конституционного суда № 22-П должно было сформировать единый подход, однако судебная практика по-прежнему остается неоднородной.
Постановлением от 09.04.2026 № 22-П Конституционный суд признал допустимым выделение требования об определении размера возмещения в отдельное производство, однако подчеркнул исключительный характер такого механизма. При этом суд указал, что такой порядок возможен лишь при условии предварительной выплаты собственнику суммы возмещения путем перечисления средств на его расчетный счет, а в случае отказа правообладателя от их получения — путем внесения соответствующей суммы в депозит нотариуса (стр. 31 постановления № 22-П). Суд также обратил внимание, что федеральный законодатель уже предусмотрел специальные правила для отдельных случаев изъятия, в частности для программы реновации в Москве, однако эти положения имеют ограниченную сферу действия.
При этом на практике единообразия пока не появилось. Одни суды продолжают придерживаться буквального толкования закона, другие распространяют специальные нормы на сходные правоотношения, руководствуясь общностью публичных целей различных программ.
Не менее важный вывод Конституционного суда касается так называемого безденежного изъятия. Несмотря на сформулированные Конституционным судом гарантии, судебная практика показывает, что отдельные суды продолжают принимать решения, не учитывающие эти правовые позиции. Такие судебные акты требуют проверки вышестоящими инстанциями, поскольку именно сейчас формируется практика применения новых конституционно-правовых ориентиров.
Старая тенденция: немедленное исполнение решений об изъятии
Немедленное исполнение решений об изъятии задумывалось как исключительная мера, которая не должна применяться судом при каждом изъятии.
Еще одна тенденция последних месяцев — активное использование Департаментом городского имущества Москвы механизма немедленного исполнения решений суда об изъятии недвижимости. Формально такая возможность предусмотрена гражданским процессуальным законодательством как исключительная мера, однако на практике соответствующие ходатайства заявляются все чаще. Подробнее об этом мы говорили ранее в материале «Снести до обжалования: о немедленном исполнении решений по изъятию».
Для собственников это означает, что имущество может быть утрачено еще до рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Если объект подлежит сносу, последующая отмена решения уже не позволит восстановить положение, существовавшее до изъятия.
Показателен один из споров, сопровождаемых нашей коллегией (№ 02-2663/2025). Суд обратил решение к немедленному исполнению, однако в самом судебном акте не определил даже предварительный размер компенсации, предложенной департаментом городского имущества. В результате возникла парадоксальная ситуация: решение об изъятии уже существовало, но механизм его исполнения оказался заблокирован, поскольку без определения суммы возмещения невозможно зарегистрировать переход права собственности. Подобные процессуальные конструкции не только создают правовую неопределенность, но и ставят под сомнение соблюдение баланса между публичными и частными интересами.
Не менее показательным стало другое дело из нашей практики (№ 02-1723/2026), в котором объект был снесен еще до завершения судебного разбирательства. Впоследствии судебным экспертам пришлось определять стоимость имущества по фотографиям и материалам ранее выполненных исследований. Очевидно, что подобная практика не способствует объективному определению размера компенсации и полноценной судебной защите права собственности.
Сегодня главная проблема заключается уже не в отсутствии законодательного регулирования. Основные нормы существуют. Гораздо сложнее добиться единообразного их применения.
Формирование единообразной судебной практики становится одной из ключевых задач правоприменения.
Постановление Конституционного суда № 22-П стало важным ориентиром для судебной практики, однако единообразный подход пока не сформирован. Одни суды рассматривают специальные нормы как исключение, другие распространяют их по аналогии, аналогичные расхождения наблюдаются и при решении вопроса о немедленном исполнении судебных решений.
В результате право собственника на справедливое возмещение нередко зависит не только от закона, но и от выбранного судом процессуального подхода. Формирование единообразной практики и последовательное применение правовых позиций Конституционного суда сегодня становятся одной из ключевых задач правоприменения.