Зоны подтопления: новые ограничения в строительстве

Законом определено, что инженерная защита территорий осуществляется органами публичной власти в области градостроительной деятельности по месту расположения территорий, подверженных негативному воздействию вод. В границах предоставленных земельных участков такая защита осуществляется юридическими и физическими лицами — правообладателями земельных участков.

В ФЗ от 21.07.1997 № 117 «О безопасности гидротехнических сооружений» вносится изменение, которым к гидротехническим сооружениям относят сооружения, предназначенные для инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Среди функций принятого нормативного правового акта можно выделить социальные и административные, которые в совокупности решают задачи по предотвращению ежегодной тенденции к затоплению населенных пунктов в период паводка и разграничению полномочий органов публичной власти по осуществлению инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Представляется, что в более выигрышной ситуации в таком случае оказываются застройщики, которые приступили к реализации строительства до введения в действие закона, однако так ли это на самом деле?

Коварен подп. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК, согласно которому среди оснований отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выделено несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в отличие от градостроительных ограничений, изменения требований земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом, согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса приведение разрешенного использования и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления ЗОУИТ, разрешенного использования земельных участков в соответствие ограничениям использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых не допускается, осуществляется в течение трех лет со дня установления такой зоны.

Патовая ситуация заключается в том, что закон не предусмотрел переходных положений и застройщики, которые уже возвели здания в ЗОУИТ, не имеют возможности его узаконить, а принятый НПА применяется на прошлое, что по общему правилу недопустимо. 

В настоящее время также действует Постановление Правительства от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления», согласно которому зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты, указанными в ч. 4 ст. 67.1 Водного кодекса.

Пункт 20 этого постановления указывает, что существование зон затопления, подтопления может быть прекращено в порядке, предусмотренном настоящим положением, в случае обеспечения территории инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с ч. 4 ст. 67.1 ВК.

Учитывая сказанное, получается следующая конструкция: «Нет зоны — нет проблем». Вопрос только в том, на кого возложить работы по строительству берегоукрепления и тем самым нивелировать ЗОУИТ.

Представляется, что есть два возможных пути преодоления подобного запрета:

заключение договоров водопользования для строительства инженерных защитных сооружений и прекращения существования ЗОУИТ;

принудительное изъятие земельных участков в границах ЗОУИТ для строительства инженерной защиты территорий, а затем прекращение существования ЗОУИТ.

Выбор способа зависит от задач, которые стоят перед инициатором процедуры, и от водного объекта. Если речь идет о строительстве предприятия вблизи водного объекта и частный инвестор заинтересован в конкретных земельных участках, он может приобрести на них тот или иной титул, осуществить строительство берегоукрепления, а затем приступить к строительству зданий, предварительно прекратив существование ЗОУИТ. Вместе с тем процедура изменения границ ЗОУИТ или прекращения ее существования сопровождается административными процедурами по согласованию таких изменений с рядом федеральных органов исполнительной власти и уполномоченных ведомств. 

Принятие нового правового регулирования значительно усложнило строительный цикл, в связи с чем 2 сентября 2026 года Минстрой издал письмо, где разъяснил порядок применения установленного запрета в отношении объектов, на которые разрешения на строительство были выданы до даты вступления в силу ФЗ № 301, указав на невозможность его ретроспективного применения. Ключевым фактором является обеспеченность объекта сооружениями или методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Также подготовлен проект изменений в Постановление Правительства от 12.03.2022 № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в РФ». При этом имеются явные противоречия между нормой, закрепленной в подп. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК и позицией Минстроя.

Указанная норма среди иных оснований отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выделяет несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка или ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что блокирует введение объекта строительства в гражданский оборот в связи со вступлением в силу ФЗ № 301. 

В случае внесения изменений в постановление правительства № 353 возникшее противоречие не будет устранено. Напротив, правоприменитель рискует оказаться в ситуации правовой неопределенности.