Изъятие недвижимости: о праве на досудебное увеличение возмещения
При изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд сумма возмещения, как правило, занижена.
Получив проект соглашения, собственник не обязан выбирать только между согласием с предложенной суммой и обращением в суд. Пункт 9 ст. 56.10 Земельного кодекса позволяет правообладателю на досудебной стадии направить предложение об изменении условий соглашения, в том числе размера возмещения. К предложению должны прилагаться документы, обосновывающие требуемые изменения.
Важно представить органу изъятия конкретные доводы и документы, подтверждающие необходимость пересмотра компенсации.
Почему недостаточно заявления о несогласии?
Фраза «сумма занижена» не объясняет, в чем ошибочна первоначальная оценка и какие потери не учтены. Для обоснованного предложения необходимо проанализировать отчет об оценке и выявить конкретные недостатки, например:
использование неподходящих объектов-аналогов или некорректных корректировок;
ошибки в определении характеристик участка, здания или сооружения;
неправильный расчет рыночной стоимости;
неполный учет убытков и экономически обоснованных расходов правообладателя.
Это позволяет обосновать несогласие.
Какие документы можно представить?
В зависимости от обстоятельств целесообразно использовать следующие инструменты:
Рецензия (заключение специалиста) на отчет об оценке органа изъятия. Специалист проверяет исходные данные, методы, аналоги, корректировки и расчеты.
Независимый отчет об оценке. Оценщик самостоятельно определяет рыночную стоимость изымаемой недвижимости и, если есть необходимые исходные данные, размер причиненных изъятием убытков.
Экспертное заключение по ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности». Его важно отличать от обычной рецензии: экспертиза отчета в специальном юридическом смысле проводится экспертами саморегулируемой организации оценщиков и завершается положительным или отрицательным экспертным заключением. Эти документы нельзя автоматически считать равнозначными. Для досудебного обоснования важно, насколько документ раскрывает недостатки оценки и подтверждает необходимость изменения суммы.
Что должно входить в возмещение?
Компенсация не ограничивается стоимостью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса, в нее включаются рыночная стоимость изымаемого участка (либо прекращаемых прав на него), стоимость изымаемых объектов недвижимости и причиненные изъятием убытки. В их числе могут быть потери из-за невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода.
Следует проверить весь состав потерь: расходы из-за прекращения хозяйственной деятельности, потери вследствие неисполнения обязательств, упущенную выгоду и иные связанные с изъятием убытки. Каждый вид убытков необходимо подтвердить документами — одного указания на дополнительные расходы недостаточно.
Может ли орган изъятия пересмотреть сумму?
Да. По п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения с учетом предложений правообладателя. Если в процедуре участвует организация, подавшая ходатайство об изъятии, изменение согласовывается с ней.
Слово «вправе» означает, что орган не обязан принимать расчет. Эти документы не гарантируют увеличения компенсации, но дают аргументы для пересмотра соглашения и формируют доказательственную базу для суда.
Как действовать правообладателю?
Получить и изучить проект соглашения, отчет об оценке, сведения об изымаемых объектах и расчет убытков.
Провести независимый анализ первоначальной оценки с привлечением специалиста.
Подготовить рецензию (заключение специалиста), экспертное заключение по ст. 17.1 закона «Об оценочной деятельности» или независимый отчет об оценке — в зависимости от обстоятельств.
Составить мотивированное предложение, указав, с какой суммой правообладатель несогласен, какой размер считает обоснованным и почему.
Направить предложение органу изъятия с подтверждающими документами, сохранив доказательства отправки и получения.
При отсутствии договоренности оценить перспективы судебной защиты.
По п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса, если в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения правообладатель не представил подписанное соглашение, уполномоченный орган либо организация, по ходатайству которой принято решение об изъятии, вправе обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии.
Относительно срока, по истечении которого у уполномоченного возникает право на обращение в суд, следует учитывать положения ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры», согласно которым этот срок сокращен в два раза — до 45 дней.
Отдельно — об особенностях изъятия в целях комплексного развития территории. Согласно п. 9. ст. 56.12 Земельного кодекса, если в течение 30 дней со дня получения проекта соглашения правообладатель не представил подписанное соглашение, уполномоченный орган либо организация, по ходатайству которой принято решение об изъятии, вправе обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии.
Поэтому действовать следует своевременно.
Досудебная стадия позволяет добиться пересмотра возмещения без суда. Для этого недостаточно выразить несогласие — необходимо представить конкретное предложение, подкрепленное профессиональным анализом оценки и доказательствами убытков. Это не гарантирует согласия органа изъятия, но помогает аргументированно поставить вопрос об увеличении компенсации и подготовиться к возможному судебному спору.