Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства. Проект Федерального Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» поддержали 372 депутата.
Основными целями законопроекта являются: создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве и меры по защите граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков. По словам депутата Александра Хинштейна, законопроект носит антикризисный характер, хотя и был написан в докризисное время.
История вопроса
На данный момент в России действует закон 2004 года — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Практика его применения выявила целый ряд проблем, которые не позволяют полноценно применять предложенный этим законом механизм. Так, в законе было прописано, что между дольщиком и застройщиком должен заключаться договор, гарантирующий достаточно высокую степень защиты участникам долевого строительства.
Однако этот пункт не носил обязательного характера, вследствие чего застройщики старались уйти от заключения этого договора, взамен предлагая дольщикам векселя, которые не давали последним твердых гарантий защиты их прав. Компании используют, например, такие обходные схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. Только в 2006 году доля незаключенных ДДУ в строительстве составила 84 процента. Поэтому инвесторы в случае возникновения проблем потенциально попадают в число обманутых дольщиков.
Объяснить такие действия строителей можно другим спорным моментом в документе: данный договор сразу заставляет застройщиков платить НДС, в то время как вексель налогом не облагается. Причина этого в том, что, несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья. В итоге это несовершенство закона стало причиной того, что по стране прокатилась волна обманутых дольщиков.
Свежие решения
Законопроектом предлагается освободить от обложения НДС услуги застройщика, заключившего с гражданином договор участия в долевом строительстве. Кроме того, предусматривается наказание для компаний в виде штрафов от 500 тысяч до 1 миллиона рублей за каждую квартиру, по которой не был заключен договор долевого участия.
«Использование обходных схем, по нашим оценкам, минимизирует затраты для застройщиков в сумме порядка двух процентов от стоимости каждой квартиры. Штраф обойдется намного дороже», — сказал РБК daily один из авторов законопроекта Александр Хинштейн.
Законопроект дает право обманутым дольщикам обратиться за помощью к региональным или муниципальным властям. Власти же наделяются преимущественным правом приобретения имущества и имущественных прав обанкротившегося должника «с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи их гражданам».
Кроме негативных для бизнеса мер депутаты предлагают ввести и поощрительные. Компании, действующие в рамках закона, будут освобождены от уплаты НДС, который сейчас взимается по ДДУ. Необходимость уплаты НДС, как считают депутаты, один из моментов, который сдерживает бизнес от использования законных схем.
Поправками в закон «О несостоятельности (банкротстве)» предлагается ввести особый механизм банкротства строительных организаций, привлекавших средства граждан для долевого строительства, предусматривающий право преимущественного выкупа региональными и муниципальными властями объектов незавершенного строительства для дальнейшей достройки и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков.
В целом данный законопроект вносит поправки в следующие Федеральные законы: «О несостоятельности и банкротстве», «О долевом участии», в кодекс об Административных правонарушениях, налоговый кодекс и в закон «Об ипотеке».
Pro
Выступившая с докладом от ответственного Комитета по финансовому рынку Лиана Пепеляева отметила, что перед вторым чтением в законопроект может быть внесен ряд дополнений. В частности, есть предложение прямо запретить использование вексельной схемы, как одной из самых рискованных для граждан. Также могут быть сокращены сроки одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве. Это в конечном итоге, по словам Пепеляевой, позволит снизить риски взаимного неисполнения обязательств как застройщиком, так и гражданами-инвесторами.
Депутат Госдумы Игорь Игошин убежден, что данный документ фактически ставит вне закона использование любых обходных схем. Это обеспечит покупателям реальную защиту их интересов. По его словам, законопроект был разработан и внесен в Госдуму почти год назад, но особую актуальность он приобрел именно сейчас.
Кроме того, вице-спикер Олег Морозов заявил, что законопроектом «предусматривается предоставление первоочередного права приобретения имущества и имущественных прав должника только субъекту РФ и муниципальному образованию с целью достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации. Тем самым государство берет на себя дополнительные обязательства перед дольщиками»,
Contra
Впрочем, эксперты скептически оценивают эффективность законопроекта. Суммы штрафов, которыми будут наказываться девелоперы, выглядят не серьезно по сравнению с масштабами строительного бизнеса. Вызывает вопросы и попытка разрешить проблемы обманутых дольщиков за счет местных властей.
Эксперты убеждены, что региональная и муниципальная власть должна разделить с дольщиками ответственность хотя бы по той причине, что разрешение на строительство — это компетенция местной власти. «Другое дело, что у местной власти вечно не хватает денег и, заполучив недострой, она ничем не сможет порадовать пострадавших дольщиков», — заявил «Газете.Ru» руководитель корпоративной практики «ФБК-право» Александр Ермоленко.
Эксперты сомневаются, что принятие поправок защитит дольщиков от недобросовестных застройщиков. Скорее всего они найдут другой способ обойти закон: например, можно создать некую буферную прослойку между застройщиком и гражданами, которая будет аккумулировать средства на строительство и уже в качестве юридического лица выступать его соинвестором, считает главный экономист УК «Финам-менеджмент» Александр Осин.
В то же время застройщики обеспокоены, что грядущее ужесточение ответственности в нынешней экономической ситуации может привести к волне банкротств строительных компаний и привести к остановке ряда строящихся объектов. Кроме того, по словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, помимо необходимости уплаты налогов у компаний периодически возникает масса других преград, не позволяющих использовать договора долевого участия.
«Законопроект создает крен в пользу потребителей и больно бьет по застройщикам», — заявил руководитель проектов компании «Самета-Недвижимость и право» Денис Шорин. Он отмечает, что на фоне падения цен на недвижимость у граждан возникает искушение найти способы истребования вложенных в строительство средств. С учетом несовершенства работы, в первую очередь чиновников, неизбежно происходят срывы по срокам оформления собственности. «Девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, скорее всего, повлечет остановку строительства других объектов», — говорит эксперт.
Сами дольщики также критикуют поправки в закон. Председатель «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ» депутат Госдумы Антон Беляков заявил, что Совет движения обсудил поправки и признал их неэффективными, наносящими ущерб пострадавшим соинвесторам. Беляков отметил, что, по мнению дольщиков, эти поправки направлены на защиту интересов застройщиков, а отнюдь не индивидуальных соинвесторов. По словам Белякова, массовый отказ застройщиков от использования договоров долевого участия вызван вовсе не высокими налогами, но обязательствами застройщика перед дольщиками, по которым ему в случае нарушения договора придется отвечать в суде.
Таким образом, остается неясным, кого же защищает новый законопроект, и кому вообще выгодно его принятие.
