Россия снова находится в кризисных экономических условиях – первый виток начался в 2008 году, второй происходит сейчас. В перспективе это означает в том числе падение прибыльности строительных проектов и банкротство девелоперов. На рынке могут остаться только самые сильные игроки. "Право.Ru" рассматривает ситуацию с рисками крупных застройщиков тогда и сейчас, а также разбирается, что в ситуации с обанкротившимся застройщиком ВС рекомендует делать дольщику.
Первая волна экономического кризиса настигла Россию в 2008–2010 годах как часть мирового финансового кризиса. Как указывал в своем докладе Всемирный банк, тогда российский кризис спровоцировали "чрезмерные заимствования частного сектора в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних займов". Многие западные СМИ (например, The Financial Times), также усматривали в числе его причин вооруженный конфликт в Южной Осетии, случившийся в августе 2008 года.
Совокупный результат этих факторов негативно повлиял на все секторы российской экономики, но особенно сильный удар пришелся на фондовый и валютный рынки, промышленность и строительство. Так, старт 2009 года ознаменовался тем, что в России впервые с начала 2000-х годов зафиксировали отрицательную динамику строительного объема работ – до этого момента рынок работал стабильно. Массовые банкротства застройщиков начались осенью 2008 года, а большая часть судебного рассмотрения дел о несостоятельности пришлась на последующие годы. Круг фигурантов этих дел неоднороден – в кризисные периоды под дамокловым мечом оказываются как некрупные застройщики, так и именитые игроки рынка. И тех, и других дольщики зачастую подозревают в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако эти подозрения подтверждаются не всегда: так, в 2008 году многие застройщики "утонули" из-за стагнации на рынке – темпы реализации проектов замедлились, количество новых объектов заметно сократилось, а клиентский поток снизился.
Величину ущерба, который получил строительный рынок, можно проследить по судьбе нескольких его гигантов, входивших на тот период в двадцатку крупнейших московских девелоперов, по данным РБК. От процедуры банкротства их не спасла даже "формула выживания" с использованием государственной помощи и федеральных денег. Одним из примеров может служить компания АО "СУ-155", основным владельцем которой, основавшим ее в 1993 году на базе возглавляемого им строительного управления "Главмосстроя", является Михаил Балакин. Он долгое время входил в окружение экс-мэра Москвы Юрия Лужкова, а также работал в правительстве города с 2000 по 2005 год.
В кризис 2008 года "СУ-155" была лидером среди застройщиков по количеству исков о банкротстве, а общий долг девелопера доходил до 30 млрд руб. Но благодаря государственной помощи фирме, а с ней и ее руководителю Балакину, удалось остаться "на плаву". Однако с марта этого года компания снова борется с кредиторами (дела № А40-31741/2015 и А40-61650/2015) – Росбанк, выдавший "СУ-155" кредит на $51 млн, теперь требует возмещения как основной суммы, так и набежавших процентов, и сегодня сумма требований составляет около $70 млн. Другим взыскателем выступает банк "Возрождение" – с начала 2015 года он подал уже несколько исков об обращении взыскания на активы компании. А например, осенью прошлого года АСГМ по иску банка взыскал с застройщика 203 млн руб. (дело № А40-133135/14), и это решение "СУ-155" не удалось оспорить в апелляции.
В кризисные времена застройщиков может ожидать другая участь – и вовсе отойти за долги к одному из банков-кредиторов. Такая судьба постигла группу "ДОН-строй" из той же "двадцатки". Компания основана в 1994 году партнерами Максимом Блажко и Дмитрием Зеленовым и до предыдущего кризиса включала в себя целый ряд организаций, реализующих жилые и коммерческие проекты. В 2009 году холдинг столкнулся со сложностями в погашении кредитов, ранее предоставленных ему банком ОАО "ВТБ". В связи с реструктуризацией долга в размере $500 млн все жилые проекты сформировали в отдельный блок под управлением ЗАО "Дон-Строй Инвест", 20 % которого перешли банку, а основатели потеряли контроль над бизнесом – сейчас они фактически отстранены от управления ЗАО "Дон-строй инвест", а компанией руководит назначенный "ВТБ" топ-менеджмент. Позже "ДОН-строй" выставил на продажу и блокпакет другой "дочки", ООО "ДС Девелопмент", строящей коммерческую недвижимость – эта сделка должна была послужить для погашения части долга перед "Сбербанком", который изъявил готовность реструктурировать кредит на $700 млн. В конце концов долг был реструктуризован на пять лет под 7–9 % годовых.
Вскоре после кризиса пострадал и другой участник рейтинга, группа компаний "ПИК" – до кризиса чистая прибыль компании в 2007 году составила $329 млн, а уже в следующем году цифры изменились в сторону чистого убытка в размере $167 млн. Несмотря на то что в 2008 году решением правительства РФ группа была включена в список системообразующих предприятий российской экономики, в апреле 2009 года основатели компании Кирилл Писарев и Юрий Жуков уступили 25 % ее акций Сулейману Керимову (ООО "Нафта Москва") в обмен на реструктуризацию задолженности.
Но банкротство все равно частично затронуло ПИК: в июле 2010 года арбитраж Москвы признал банкротом ООО "СМУ-9" (бывшее ООО "ПИК-Девелопмент") – подразделение, выполнявшее функции генподрядчика на всех строительных объектах группы. Конкурсное производство по делу завершилось только два года назад (дело № А40-97753/09-124-251Б) – в реестр кредиторов вошли требования на сумму 1,769 млрд руб, а конкурсная масса составила 182,8 млн руб.
Сегодня же затруднения могут подстерегать застройщиков из-за другого угла: кредитные портфели многих из них вырастают из-за переоценки внешнего долга – в том случае, если часть долгового портфеля номинирована в валюте. Свою роль играют и девальвация рубля, и связанное с этим снижение спроса на недвижимость, и санкции, наложенные на ряд российских частных лиц и компаний. Ажиотаж, который случился на рынке жилья в 2014 году, пошел на спад, пишут "Ведомости". Дальше застройщикам, возможно, придется работать в неблагоприятных условиях, а дольщикам – быть начеку.
Государство: закон и порядок
Волна обманутых дольщиков, захлестнувшая Россию в период кризиса, не оставила законодателей равнодушными: с 1 января прошлого года вступил в силу Федеральный закон № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Он ввел ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства, благодаря которой дольщики могут возвращать все вложенные средства, или же их обеспечат квартирой в случае банкротства строительной компании. Согласно системе страхования, застройщики, привлекающие для возведения жилых домов деньги граждан, даже не вправе начинать регистрацию договоров долевого участия в Росреестре до момента, пока не будет обеспечена защита прав дольщиков. Кстати, для компаний-продавцов жилья по закону № 214-ФЗ закон о страховании носит обязательный характер.
По сути, способа страхования у застройщиков теперь три – они могут получить на привлеченные деньги банковскую гарантию или же застраховать свою ответственность в коммерческой страховой компании. Также застройщик может вступить в некоммерческое Общество взаимного страхования ответственности (ОВС) – в случае, если один из его участников по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиками, за него платят другие. ОВС работает по аналогии с государственным Агентством по страхованию вкладов, используя для выплаты возмещения так называемый "складочный капитал". Теперь, если какой-либо застройщик обанкротится, заключивший с ним договор долевого участия дольщик может полностью вернуть свои деньги в течение месяца после того, как представит документы, подтверждающие наступление страхового случая.
Возможность активно участвовать в делах о банкротстве застройщиков появилась у дольщиков еще в 2011 году, после вступления в силу 7-го параграфа ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Тогда в рамках банкротных дел дольщики получили возможность требовать передачи оплаченных ими квартир или возврата денег, внесенных по договору.
Но и здесь возмещения можно требовать не всегда. Огромное значение имеет тип строящегося здания: дольщики-покупатели могут требовать передать им жилые помещения, только если компания-застройщик привлекала их деньги именно для строительства многоквартирного дома. На другие типы зданий – например, на объекты блокированной застройки – правила 7-го параграфа не распространяются, говорится в постановлении Президиума ныне ликвидированного ВАС РФ от 15 июля 2014 года № 15636/2013.
Играет роль и статус земельного участка, на котором строится здание. То есть если многоквартирный дом возведен застройщиком с нарушением законодательства, то участники строительства могут рассчитывать только на возврат денег.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих
Когда строительную компанию признают банкротом, у покупателей квартир возникает закономерный вопрос – что делать дальше? Если в отношении застройщика инициирована процедура банкротства, дольщику необходимо подать заявление в арбитражный суд, подтвердив свои требования в деле. К заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие покупку жилья, а также платежные документы, свидетельствующие об оплате обязательств дольщика по договору.
Участие в процедуре банкротства для получения прав на квартиру не потребуется, если застройщик признан банкротом уже после введения здания в эксплуатацию – в этом случае инвестор может в судебном порядке признать право собственности на квартиру.
По мнению игроков рынка, на сегодняшний день ни одна из схем покупки жилья в строящихся домах не дает защиты от рисков, связанных с банкротством застройщика. Покупку квартиры на стадии строительства они рекомендуют совершать в рамках 214-го ФЗ, поскольку он дает покупателям больше возможностей на получение компенсации. Но закон о страховании ответственности касается только тех застройщиков, что ведут продажи по договорам долевого участия. Прочие схемы продаж – вексельные, покупка через кооперативы и пр. – могут увеличивать риски недостроя, а значит и "шансы" пополнить ряды обманутых дольщиков.
Однако при рассмотрении судебных споров о возмещении ущерба может возникать ряд правовых проблем. Их учел Верховный суд РФ в своем "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года (далее – Обзор).
Во-первых, ВС разграничил подведомственность споров, связанных с банкротством застройщиков. В п. 1 Обзора он разъяснил, что инвесторы – физические лица до того момента, как арбитражный суд применит к застройщику процедуру наблюдения, вправе предъявить к нему либо иск о признании права собственности на объект долевого строительства, либо иск о признании права на долю в праве собственности на "незавершенку". При этом ВС указал, что суд не может отказать в принятии подобных исков или же прекратить производство по делу. Также ВС отметил, что граждане могут заявить требования о компенсации морального вреда, поскольку они подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Такая позиция Президиума подтверждает сложившуюся практику судов общей юрисдикции (определение Мособлсуда по делу № 33-16710/2013, определение Мосгорсуда по делу № 33-5934/2015), которые активно применяют иски о признании права собственности на объект долевого строительства.
Иногда происходили случаи, когда после признания застройщика банкротом по решению арбитражного суда и введения в отношении него конкурсного производства суды общей юрисдикции отказывали гражданам в принятии вышеуказанных исков. В качестве причины отказа называлась неподведомственность суду спора с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В п. 2 Обзора ВС разъяснил и этот момент, и теперь дольщики знают, что к подведомственности СОЮ относятся:
– требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством;
– о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком;
– о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, и пр.
Также, исходя из важности покупки квартиры для физлиц, ВС посчитал, что необходимо удовлетворять иски покупателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу граждане могли бы заявлять только о надлежащем исполнении договора долевого строительства или возмещения убытков. Но из-за банкротства застройщика эти требования могут не дождаться исполнения. И ВС в п. 13 документа подчеркнул, что даже если застройщик не заключал с физлицами договор о долевом строительстве, это не может служить основанием для отказа в судебном признании права собственности на квартиру. Чтобы предотвратить подобные нарушения при покупке будущих квадратных метров по предварительному договору купли-продажи, ВС разъяснил, что приобретатель может требовать в суде признания права собственности на купленную недвижимость, даже когда он не имеет зарегистрированного договора "долевки".
Аналогичная ситуация возникает, если гражданин купил квартиру по предварительному договору купли-продажи, а застройщик уклоняется от заключения основного, а также не желает вводить в эксплуатацию фактически построенный дом. В п. 14 ВС объясняет, что право на признание права собственности на жилье возникает у гражданина в том случае, если строительство объекта фактически окончено. Да и до ввода дома в эксплуатацию можно требовать квартиру в собственность – в том случае, если физлицо-инвестор исполнило свои обязательства по договору "долевки" и застройщик фактически передал ему квартиру.
Но если покупатель не оплатил указанную в договоре цену, то требовать передачи недвижимости он уже не сможет (определение Нижегородского облсуда по делу № 33-2935/2012).
