Москва передала исторический особняк в долгосрочную аренду по ставке ниже рыночной под обязательство отреставрировать здание. А через 15 лет Департамент городского имущества прислал инвестору уведомление об увеличении платы в 4,5 раза – до рыночных величин, хотя до этого ежегодное повышение равнялось 10%. Что это – злоупотребление правом или действие в законном интересе арендодателя, который отменил уже давно неактуальную "льготу"?
На 459,5%, или с 3658,40 руб. до 16 812,40 руб. за квадратный метр в год – на столько департамент городского имущества Москвы (ДГИ) решил единоразово повысить плату за аренду дома в центре Москвы аудиторской фирме "Бизнес-класс-аудит". Письмо с уведомлением компания получила в январе 2014 года, но не согласилась с условиями и обратилась в суд. "Ставка изначально была нерыночной, потому что речь шла об инвестициях, – объясняет представитель компании юрист Алексей Сиренко. – В 1999 году договорились, что «занедорого» передается архитектурный памятник XIX века в аварийном состоянии, который возвращается в отреставрированном виде через 20 лет [то есть в 2019 году – Право.ru]". В ремонт четырехэтажного особняка на Лубянке площадью 887 км. м. "Бизнес-класс-аудит", по словам Сиренко, вложил более 150 млн "докризисных" рублей и сейчас занимает его на основании охранно-арендного договора. До 2014 года город ежегодно повышал ставку на 10%, рассказывает юрист.
В конце 90-х особо остро стояла проблема сохранения культурного наследия: в бюджете просто не было денег на его ремонт и содержание, говорит Олег Хмелевский из BGP Litigation. В конфликте арендатора и арендодателя суду важно найти баланс между их стремлениями, в том числе – учесть общественные интересы, в которых налагаются ограничения на пользование объектами культурного наследия, убежден юрист. По его словам, арендатор не может платить по необоснованно низкой ставке, а арендодатель – незамедлительно взыскивать с арендатора многократно большую цену после того, как последний отреставрирует объект и тем самым увеличит его рентабельность. Повысить плату за аренду до рыночного уровня возможно только тогда, когда арендатор «отобьет» затраты на ремонт за счет экономии на льготной ставке, считает Хмелевский.
Судебные поиски баланса интересов могут не совсем соответствовать рыночной обстановке, где арендатор по результатам переговоров может рассчитывать на несколько большую выгоду от ремонта, чем просто компенсация его стоимости. "Безусловно, арендатор вкладывается в ремонт и иные улучшения помещения только для того, чтобы минимизировать затраты на аренду, получить льготные условия (период без индексации, арендные каникулы) на долгосрочную перспективу", – признает Людмила Горбачева, эксперт по недвижимости Realty Guide.
С другой стороны, зачастую арендаторы получают городскую недвижимость по низкой цене, а затем пересдают по рыночным ставкам, добавляет инвестиционный эксперт BGP Litigation Владимир Русаков. Правда, по данным Сиренко, "Бизнес-класс-аудит" не предоставляет помещений в субаренду, а занимает здание сам.
Чего не хватает уведомлению
Арендатор, который решил оспорить повышение ставки на 459,5%, в суде доказывал, что контрагент злоупотребляет правом (ст. 10 ГК): "Повышение платы исходя из обычаев делового оборота должно быть разумно обосновано инфляционными процессами или отставанием от арендного рынка" (дело № А40-198025/2015). Помимо этого истец представил аналитические отчеты, согласно которым рыночные ставки [на коммерческую недвижимость] в 2014 году упали на 30%.
Арбитражный суд Москвы не оценил в своем решении этих отчетов, а вместо этого обратился к п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП (в редакции от 01 июля 2013 г.). Он гласит, что ставки устанавливаются на основании отчета независимого оценщика. В уведомлении для истца ссылок на подобный отчет не содержалось, отметила первая инстанция. В то же время в иске она решила отказать из-за пропуска срока исковой давности. Об этом заявил ответчик, по мнению которого применять следовало не общий трехгодичный срок, а специальный трехмесячный, который ч. 4 ст. 198 АПК дает на обжалование ненормативных актов публичных органов.
"Бизнес-класс-аудит" обжаловал это решение, указывая на то, что уведомление об увеличении платы – это гражданская сделка, а не правовой акт, а значит, на ее оспаривание у истца есть три года. Кроме того, он продолжал настаивать, что город все-таки злоупотребляет правом, ссылаясь на п. 22 Постановления Пленума ВАС № 73 от 17 ноября 2011 г. Как указано в этом пункте, арендодатель не может в одностороннем порядке увеличивать плату непропорционально изменению средних рыночных ставок на аналогичные объекты. В противном случае он злоупотребляет правом, а суд вправе ему отказать.
9-й Арбитражный апелляционный суд опять не оценил аргументов истца о недобросовестности контрагента, хотя разрешил дело в пользу арендатора. Как подчеркнула вторая инстанция в постановлении, опубликованном 31 мая, АСГМ правильно решил, что для повышения ставки необходим отчет независимого оценщика, хотя и ошибся с определением срока исковой давности. Раз уведомление является гражданской сделкой, то и срок к ней применяется трехгодичный, заключил 9-й ААС. Увеличение оплаты он объявил недействительным.
Где есть чиновники, не может быть злоупотреблений
Среди юристов нет сомнений в том, что апелляция разрешила дело верно, а первая инстанция допустила промах с определением срока исковой давности. Именно ДГИ должен был доказать, что соблюдал требования об обязательной оценке, говорит Василий Трофимов, адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры». Арендаторам, которые оказались в похожей ситуации, он рекомендует проанализировать отчет об оценке: соответствует ли он всем требованиям, актуален ли рыночный размер оплаты (в случае расхождений оспорить уведомление можно по любому из двух оснований).
Институт злоупотребления правом не спасет, если речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, подчеркивает Александр Кожевников из «Национальной юридической службы». Собственник таких объектов не может по своему желанию изменять договор – он должен следовать определенной процедуре, предусмотренной правовыми актами. И суды в первую очередь проверяют, соблюдены ли эти требования и есть ли отчет об оценке, рассказывает Кожевников. А если арендную ставку поднял владелец частной собственности – здесь суд может сам оценить, насколько изменилась оплата, поясняет юрист. Если бы город соблюдал порядок увеличения ставки, он, гораздо вероятнее, этого добился бы, согласен Эдуард Олевинский, руководитель правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».
