Если экономика – это базис, а право – надстройка, то одному без другого нельзя. А вот участки и расположенные на них объекты недвижимости вполне можно разделить. 90% земли в России принадлежит государству, и по определенным причинам оно не хочет с ней расставаться. В результате бюрократия мешает свободному обороту земельных участков. А недостаток правовых инструментов способствует финансовой неустойчивости застройщиков и увеличению числа обманутых дольщиков. Каковы основные недостатки права недвижимости и как их исправить, рассказали эксперты.
Если земельный участок принадлежит одному лицу, а здание, строение или сооружение на нем – другому, то их конфликт интересов неизбежен, говорит Людмила Сметанина из АБ «Казаков и партнеры». Хотя в земельном праве закреплен принцип единства земли и связанных с ней объектов, на практике чаще всего бывает наоборот. Виной тому – «наследство» советской эпохи, когда вся земля была в собственности у государства. После развала СССР коммунистическая партия еще много лет имела большое влияние в парламенте и противостояла идее узаконить приватизацию земли, поэтому новый Земельный кодекс с такими нормами приняли лишь в 2001 году, рассказывает Виталий Можаровский, партнер направления «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
Сейчас картина не изменилась. Владельцы около 90% всей земли – это Российская федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Иными словами, самые неэффективные собственники, комментирует Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер «Пепеляев групп». По его утверждению, другие большие страны стремятся раздать как можно больше участков в частную собственность, а доход получают в виде налога. Российские чиновники, наоборот, неохотно расстаются с землей. Они хотят и дальше ею управлять, а от власти отказаться сложно, убежден Бевзенко. С ним соглашается Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» фирмы «Инфралекс». Он отмечает и пассивность властей: «Вероятно, получать арендную плату за землю им привычнее, чем администрировать земельный налог».
Кроме того, публичные собственники часто ведут себя недобросовестно, продолжает Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». Они могут требовать ничем не обусловленные платежи или создавать искусственные препятствия, рассказывает юрист. Но это хотя бы можно представить как защиту общественных интересов – в отличие от коррупции. Ее в этой сфере порождают фактическое неравенство сторон и нестабильное положение тех, кто пользуется землей.
Обременительное обременение
Получить участок в аренду можно по результатам торгов – это логично. Но процедура длительная, формализованная и сложная, говорит Вероника Русанова из АБ «Бартолиус». В поведении арендодателя она выделяет черты, привычные для монополиста: договоры аренды на уровне субъектов и муниципалитетов типизированы и, конечно, сформулированы в первую очередь в пользу собственников. «На практике трудно внести в них хоть какие-нибудь изменения, например, направленные на защиту интересов арендатора», – жалуется юрист «Бартолиуса». По ее словам, размер платы тоже стандартный, и его нельзя изменять. Поэтому, подытоживает Русанова, у арендатора гораздо меньше инструментов для защиты своих интересов.
Непросто и выкупить земельный участок – учитывая как оформление сделки, так и величину затрат на покупку, делится Шумилов. Он уточняет, что цена договора привязана к кадастровой стоимости и порой может оказаться больше рыночной. Завышенную кадастровую стоимость можно оспорить в суде, уточняет Сметанина, но даже если она будет снижена – затраченное время может обернуться катастрофой для бизнеса.
Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» "Инфралекса": "Бюрократия значительно осложняет отношения с государственным или муниципальным арендодателем. Каждое обращение по земельным вопросам заявители небезосновательно воспринимают как проблему".
Еще одно неудобство – это повсеместные лакуны в регулировании, особенно на уровне субъектов и муниципалитетов. «Правилам игры» недостает четкости, сетует Латыев. Несколько примеров из жизни это подтверждают: сложности могут поджидать бизнес на каждом шагу.
Что-то пошло не так...
1. Если в Москве продается здание и надо переоформить землю под ним, которая представлена для его эксплуатации, новый собственник может заниматься этим годами, рассказывает Шумилов. Как правило, процесс затягивается, если надо уточнить границы участка в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости». «Сейчас таких участков огромное количество – убедитесь сами, открыв публичную кадастровую карту, – говорит Шумилов. – Большая удача, если часть вашего здания, построенного двадцать лет назад, по данным кадастра не попала на соседний участок, а поперек участка не проходит красная линия».
2. Фактически невозможно взять в аренду или приобрести в собственность участок, входящий в территорию, на которую не утвержден проект межевания, уверяет Русанова. По ее словам, субъекты РФ выделяют ограниченные средства на межевание земель. И если желаемого участка в плане нет, то ждать можно очень долго – планы обычно утверждаются на три года вперед, говорит Русанова.
3. Во многих муниципальных образованиях нет правил землепользования и застройки, что порождает много споров, рассказывает Дмитрий Железнов, адвокат практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «ЮСТ». В частности, иногда сложно определить, какова площадь земли, необходимой для эксплуатации того или иного объекта недвижимости. Нередко их владельцам удается получить в собственность непропорционально большие участки земли, что потом оспаривает прокуратура. С другой стороны, немало и отказов, отмечает Железнов.
Неповоротливый оборот
Среди юристов нет единого мнения о том, является ли тормозом для экономики «неединство» земли и построек на ней. Ничто не мешает обороту объектов поодиночке, уверен Латыев. По наблюдению Можаровского, это может создавать «неудобства, но точно не неразрешимые проблемы».
Однако большинство экспертов уверенно утверждают, что разделение вредит обороту. «На практике было бы куда легче продавать и покупать земельные участки и здания на них как единые объекты, это сократило бы расходы и упростило сделки», – делится мнением Сергей Алимирзоев, старший партнер фирмы «Алимирзоев и Трофимов». Очевидно, что интересы владельца участка и здания на нем пересекаются, и, если между ними возникает конфликт, ликвидность участка снижается, указывает Русанова. Верно и обратное – проблемы с арендой земли могут отразиться и на сделке со зданием или сооружением.
Право аренды публичного участка в последнее время лишается черт инвестиционного актива, утверждает руководитель направления «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP Максим Попов. В частности, ограничена возможность изменить вид разрешенного использования участка для строительства (то есть сложно сначала арендовать участок, а потом уже решить, что с ним делать). Кроме того, ужесточается ответственность за неиспользование участка, исключается преимущественное право заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, перечисляет Попов. Поэтому многим компаниям-арендаторам публичных земельных участков сложно найти покупателя на свое право аренды.
Отдельно стоит проблема застройщиков. Когда у них наступают финансовые трудности, они перестают платить за участок, поэтому арендодатели отказываются от договора, рассказывает Бевзенко. Дом остается недостроенным, а зарегистрировать права на него сложно: Росреестр считает, что для этого должны быть права на землю, а их нет, ведь договор аренды уже расторгнут за неуплату, продолжает юрист. И в целом, говорит он, институт аренды противоречит фактическим отношениям сторон: достаточно вспомнить, что предмет аренды передается во временное пользование и возвращается арендодателю с учетом естественного износа (а на участке, между тем, возводится неотделяемый объект).
Существующая конструкция – аренда с правом выкупа – требует от строительной компании значительных трат в самом начале строительства: ей сначала надо получить право аренды, затем разрешение на строительство, и только после этого она сможет привлекать средства дольщиков, рассказывает Русанова из «Бартолиуса». Латыев называет еще одну проблему – краткие сроки аренды, в которые застройщик зачастую не может уложиться (например, из-за перебоев с финансированием). В таких случаях он вынужден просить о продлении аренды, что довольно сложно с точки зрения законодательства, зато открывает возможности для коррупции, признает Латыев. Возможностей у застройщика не так уж и много, учитывая, что в России фактически нет альтернатив аренде.
Но в пока не принятом проекте ГК есть право застройки, которое сочетает в себе некоторые черты обоих институтов. Это право владения и пользования землей с целью построить на нем и эксплуатировать здание или сооружение. На это отводится довольно долгий срок (до 100 лет), по истечении которого постройки поступают в собственность владельца земли.
"Право застройки – это самостоятельная экономическая ценность. Под его залог можно получить в банке средства для финансирования строительства (при этом не требуется согласия собственника земли). Это поможет решить проблему обманутых дольщиков. Ведь если дом возводится за счет их инвестиций, то на них перекладывается и риск остановки строительства", говорит Бевзенко.
Право застройки обойдется строительным компаниям дешевле, чем аренда с последующим выкупом, рассуждает Сметанина из АБ «Казаков и партнеры», да и собственнику выгоднее, ведь он не расстается с землей, а в конечном итоге еще и получает построенный на ней объект. Впрочем, Алимирзоеву не совсем понятно, нуждается ли государство в таком количестве зданий на праве собственности и сможет ли оно их впоследствии должным образом содержать.
Недвижимая движимость
Неизменный интерес у профессионального сообщества вызывают дела, доходившие до Высшего арбитражного, а теперь Верховного суда, в которых оспаривается право собственности на «небанальные» объекты недвижимости. Не так давно Право.ru осветило споры, где ВС разрешил судьбу следующих объектов.
Неопознанный недвижимый объект
1. Асфальтобетонная площадка не имеет неразрывной связи с землей. Поэтому ее надо признать замощением, не имеющим признаков строения, решил ВС. Он отменил решения нижестоящих инстанций, которые квалифицировали площадку как объект недвижимости, сославшись на ее кадастровый паспорт (см. "Верховный суд подвинул недвижимую вещь").
2. 1700 сосновых деревьев в 2007 году зарегистрировал за собой волгоградский предприниматель, что дало ему возможность выкупить землю под ними. Ее он получил в 2014 году за 1,5 млн руб. согласно правилам ныне не действующей ст. 36 Земельного кодекса – как собственник расположенной на участке недвижимости, без торгов. А через год он продал землю уже за 40 млн руб. Правда, ВС, рассмотревший спор в июне 2016-го, не признал лес недвижимостью вопреки плану хитрого бизнесмена. Как ни странно, в Гражданском кодексе когда-то существовало положение о том, что деревья можно причислить к недвижимости, но оно уже не действовало тогда, когда предприниматель зарегистрировал за собой сосны (см. "Деревья как способ приватизации: ВС объяснил, почему не признал сосны недвижимостью").
3. Бывший теплоход, вытащенный на сушу и переоборудованный в ресторан, эксперты в 2003 году признали «недвижимым капитальным объектом», поскольку он стоял на нескольких сваях. Спустя годы его зарегистрировали как «трехэтажное здание», после чего у владельцев бизнеса разгорелся конфликт с местной администрацией: они захотели выкупить арендуемую землю под теплоходом по ст. 36 Земельного кодекса, а чиновники в ответ подали иск о признании права отсутствующим. ВС разделил их точку зрения и напомнил, что внесение объекта в ЕГРП – формальный довод в пользу недвижимости, а значение должны иметь материальные признаки (см. "Из корабля в ресторан: ВС объяснил, почему бывший теплоход – не объект недвижимости").
4. Дорога, стоянка, тротуары и газон с деревьями – такой «объект благоустройства» в ходе приватизации 2013 года получил новосибирский завод. «Недвижимость» располагалась на участке местного предпринимателя, который намеревался построить выставочный центр. Столкнувшись с сопротивлением завода, бизнесмен подал иск о признании права собственности на «объект благоустройства» отсутствующим. Верховный суд встал на его сторону (см. "Газон как недвижимость: ВС разрешил дело о записи в ЕГРП").
Такие курьезные регистрации преследовали, как правило, одну из двух целей – или получить землю под объектом без торгов, или «насолить» собственнику участка, говорит Бевзенко. Регистрации полей, заборов и газонов способствует расплывчатая формулировка ст. 130 ГК, которая относит к недвижимости все, что нельзя перемещать без несоразмерного ущерба, рассказывает Артем Сафонов из Nektorov, Saveliev & Partners. Разумеется, все аналогичные объекты являются составными частями земельных участков, однако 130-я ст. позволяет регистрировать их как самостоятельные недвижимые вещи, уточняет Сафонов. «Эта норма – стыд, позор и неудача действующего ГК», – категоричен Бевзенко.
А Шумилов из «Инфралекса» винит в необычных «регистрациях» кадастровых инженеров и соответствующие органы. Они решают, поставить объект на кадастровый учет или нет, и у них порой может быть весьма субъективное мнение, считает юрист. А если объект поставлен на учет – Росреестр уже не может его не зарегистрировать, говорит Шумилов.
В последние годы «узаконить» подобные объекты стало затруднительно благодаря Постановлению Президиума ВАС от 24 сентября 2013 года по делу № А76-1598/2012, рассказывает Железнов из юрфирмы «ЮСТ». Чтобы определить, относится ли объект к недвижимости, нужно проанализировать, имеет ли он самостоятельное функциональное назначение, может ли быть самостоятельным объектом гражданского оборота.
В целом суды забывают, что недвижимость – это юридическое понятие, и границы его условны, рассуждает Латыев: «В конце концов, даже земельный участок крайне редко имеет естественные границы – их определяют путем кадастрового учета. В таких условиях нелогично выглядит запрет проводить искусственную границу между землей и всем, что на ней построено». Бевзенко, наоборот, ратует за концепцию единого объекта, причем в трех измерениях. Ее суть в том, что владелец земли автоматически становится собственником всего, что он построит на ней (а также над ней и под ней – в разумных пределах). Это может быть не только дом, но и колодец, и наземные и подземные коммуникации. Бевзенко утверждает, что на трехмерный кадастр переходят передовые юрисдикции. А о российском праве недвижимости он не лучшего мнения: «Это ошибка на ошибке, его надо исправлять». Юрист рассказывает о своем опыте работы с Рабочей группой по созданию международного финансового центра. По его утверждению, крупный бизнес в изменениях заинтересован.
Однако реформа вещного права, первостепенную важность которой признали ее инициаторы и авторы во главе с экс-президентом Медведевым, прошла только первое чтение в Госдуме в 2012 году, после чего застопорилась. Председатель Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников недавно объявил, что работу над законопроектом продолжит следующий состав Думы. О причинах промедления он высказался туманно: "Некоторые представители экономического блока" опасаются менять правила, особенно в вопросе финансовых сделок, так как "ситуация сегодня не та".
Но правоведы настаивают, что изменения назрели уже давно. Профессор Евгений Суханов из Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства назвал регулирование прав на землю советским, а его устаревшие институты – тормозом экономики. По его словам, чтобы поменять законодательство, "нужна политическая воля, и ее нужно проявить, если мы идем по рыночному пути".
