Компании арендуют публичные участки для строительства, но выполнить свои обязательства не могут – из-за различных препятствий со стороны властей. Такая ситуация типична для Москвы, рассказывают юристы, а усугубляет ее то, что суды зачастую признают правомерным одностороннее расторжение сделки из-за нарушения сроков строительства. Свой взгляд на проблему высказала экономколлегия ВС.
Экономическая коллегия Верховного суда РФ опубликовала определение по спору компании ЗАО "Интер МТД" с Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ) – о правомерности одностороннего расторжения договора аренды публичной земли. "Там затрагивается известная проблема застройщиков, которые получили в аренду земельный участок и оплачивают арендную плату, но в дальнейшем сталкиваются с разного рода затруднениями, зачастую связанными с поведением публичных субъектов", – комментирует Александр Латыев, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.
Именно так все и случилось в истории "Интер МТД". В 2005 году Правительство Москвы обязало компанию спроектировать и построить в течение 2006–2010 годов торговый комплекс типа «Кэш энд Керри». Для этих целей 30 октября 2006 года "Интер МТД" заключила с ДГИ Москвы договор аренды земельного участка на Старокалужском шоссе на 49 лет, однако начать строительство там так и не смогла. Согласовав все с Москомархитектуры, "Интер МТД" столкнулась с препятствиями в других госорганах Москвы. Власти постоянно нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств (долго согласовывали документацию, отказывались сносить гаражи на земельном участке, что в итоге сделала за свой счет "Интер МТД", и пр.), а в момент выдачи разрешения на строительство вообще изменили целевое назначение объекта.
В результате все закончилось расторжением договора аренды земли, причем в одностороннем порядке. Сделал это по своей инициативе ДГИ Москвы из-за «существенного нарушения [компанией "Интер МТД"] условий договора» – «незавершения» строительства в срок и отсутствия разрешения на него. При этом в обоснование госорган сослался на положения п. 22 ст. 3 Закона от 25 октября 2011 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», благодаря которому публичные собственники участков получили возможность расторгать заключенные до 1 января 2011 года договоры аренды на основании перечисленных там существенных нарушений его условий. И просрочка строительства, и отсутствие разрешения на него в этой норме указаны.
"Интер МТД" так все оставлять не стала и отправилась в суд с иском о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды недействительной, а договор – действующим (А40-123508/2014). Арбитражный суд г. Москвы требования компании удовлетворил. "Интер МТД" приняла все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, а значит, по мнению суда, нельзя не учесть п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК. Согласно этой норме из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению период, в течение которого земля не могла быть использована по назначению по объективным причинам. "Интер МТД" не сумела начать стройку из-за действий публичных властей, а значит, оснований для одностороннего расторжения сделки у ДГИ отсутствовали, подытожил судья Вадим Дудкин.
Без формальностей, пожалуйста
Обратного мнения была апелляционная коллегия 9 ААС (Марина Кораблева, Татьяна Левина и Александр Тихонов). На ее взгляд, п. 22 ст. 33 закона № 137 является «специальной» нормой. То есть договор аренды может быть досрочно расторгнут из-за существенных нарушений независимо от того, по каким причинам не были исполнены обязательства арендатором. Доказательств начала строительства нет, указала апелляция, а значит, в иске «Интер МТД» надо отказать. Кассационная коллегия АС Московского округа (Владимир Кобылянский, Наталья Калинина и Ольга Шишова) с ее логикой согласилась.
Но экономколлегия ВС (Галина Попова, Ольга Киселева и Алексей Маненков) отправила спор на новый круг. Большую часть своего определения «тройка» посвятила ссылкам на позиции Конституционного суда РФ. В частности, что земля является особого рода товаром, а предусмотренное законом № 137 право публичного собственника досрочно расторгнуть договор аренды было введено для эффективного использования земли и что при оценке правомерности этого нужно принимать во внимание и действия самих властей (определение КС от 6 октября 2015 года № 2317-О).
Обратила внимание экономколлегия и на указания КС о том, что суды обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства дела и не вправе ограничиваться формальными условииями применения нормы. А ведь именно так и поступил суд апелляции, а вслед за ним и окружная кассация. Он неверно истолковал п. 22 ст. 3 закона № 137, пояснили судьи ВС: «необоснованно ограничился установлением формальных условий применения этой нормы».
«Интер МТД» неоднократно ссылалась на свою добросовестность и разумность, акцентировала внимание «тройка». При этом судьи ВС подробно перечислили действия «Интер МТД» по выполнению своих обязательств: от наименования проектных компаний, с которыми компания успела заключить договор, до упоминания о том, что она за свой счет снесла гаражи и обеспечила земельный участок водоснабжением и канализацией. По мнению судей ВС, от исследования этого уклонилась не только апелляция, но и первая инстанция. Поэтому спор и ушел на новое рассмотрение в АСГМ.
Мнение юристов
ВС оценил обстоятельства дела исходя их духа закона, а не формально-буквального его прочтения, комментирует спор Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP: «То есть успешно выполнил одну из своих ключевых миссий – толкование закона». По его словам, такая ситуация очень типична для столичных властей. Более того, было бы справедливо, как считает юрист, при новом рассмотрении возложить на городские власти не только расходы арендатора на ведение судебных споров, но и на возмещение убытков и неполученной прибыли: «Если уж они не в состоянии качественно оказывать государственные услуги, пусть хотя бы причинённые убытки возмещают».
Антон Алексеев, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», обращает внимание на то, что, несмотря на недавнее разъяснение КС, отдельные суды по-прежнему исходят из «исключительного» характера оснований расторжения по п. 22 ст. 3 закона № 137 – указывают, что отсутствие вины арендатора не имеет никакого значения, принимая во внимание лишь абстрактный «факт» нарушения. Однако Алексеев напоминает и про «оборотную» сторону таких – как правило справедливых – решений о признании незаконным одностороннего расторжения договора. «Становится непонятным, с какого момента будут отсчитываться сроки строительства и получения разрешения, если в будущем арендодатель снова посчитает, что арендатор их нарушил», – поясняет он.
Кроме того, действующее земельное законодательство предусматривает ограниченные сроки и случаи заключения на новый срок договоров аренды публичных участков в целях завершения строительства. «И когда срок договора аренды будет не 49 лет, как в деле «Интер МТД», и до истечения аренды будет оставаться не так много времени, при просрочке уполномоченных органов застройщик всё равно рискует попасть в затруднительную ситуацию», – указывает Алексеев.
