Вот уже третий раз за последние полгода президиум Высшего Арбитражного Суда высказывается в пользу кредитных организаций и компаний, которые только благодаря надзорной инстанции не потеряли по формальным основаниям права на заложенную недвижимость. В двух предыдущих делах их контрагенты хотели освободиться от залога на том основании, что ипотека здания или сооружения допускается одновременно с ипотекой земельного участка. А теперь залогодатель решил доказать ничтожность договора залога, ссылаясь на то, что документ не содержит исчерпывющей информации об условиях кредитования.
Приморская компания "Владкасстoрг", являясь залогодателем по кредиту на 61 млн руб., привлеченному обществом "Восток граунд" в приморском отделении "Сбербанка", решила доказать в Арбитражном суде Приморского края, что ее договор залога с этой же кредитной организацией не может считаться заключенным. Истец указывал на то, что в кредитном договоре содержались исчерпывающие сведения о кредите (срок возврата, порядок уплаты и начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за пользование лимитом кредитной линии, стоимость обслуживания кредита), а в договоре залога их не было (указывалась только сумма кредита, срок его возврата и график снижения размера ссудной задолженности).
Арбитражные суды трех инстанций удовлетворили требование "Владкассторга". Суды руководствовались тем, что в договоре залога должны быть "исчерпывающе указаны все условия" — содержание, объем и сроки его исполнения (ст. 393 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", рекомендации п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г.).
Однако коллегия судей ВАС, посчитав мнение судов ошибочным, передала дело на рассмотрение президиума. Судьи отметили, что поскольку в договоре залога определен предмет, общая сумма лимита кредитной линии, согласован график платежей, а сам договор зарегистрирован в установленном порядке, то нет оснований считать его ничтожным. Что же касается уплаты процентов и иных обстоятельств, то в договоре залога содержится ссылка на кредитный договор, поэтому нельзя считать залогодателя неосведомленным о чем-либо, заключила коллегия судей ВАС.
Освободиться от обязательств, доказав ничтожность договора ипотеки пытался не так давно и ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус". Эта компания предоставила принадлежащие ей нежилые помещения площадью 2197,1 кв. м, находящиеся в Москве на Петровских линиях, дом 2, в залог исполнения договора, согласно которому "Амельда Консалтинг Лимитед" купила у "Солвей Риэл Эстейт лимитед" 100% акций "Ромтрейда" за $18 миллионов, а когда "Амельда" не оплатила покупку, обратилась в Высший Арбитражный Суд, указывая, что в договоре залога не содержалось условия, касающегося залога аренды земли.
"Ромтрейд" пытался доказать, что Девятый апелляционный арбитражный суд и ФАС Московского округа, приняли неверное решение в пользу "Солвей", обратив взыскание на имущество, а прав был Арбитражный суд города Москвы, который счел договор ипотеки незаключенным из-за отсутствия в нем условия об аренде земли.
Коллегия судей ВАС передала дело на рассмотрение президиума, указав на проблему применения судами постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ об одновременной передаче недвижимости и земельного участка под ней (ч. 3 ст. 340 ГК РФ, Пленум ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"). Президиум, в свою очередь, посчитал обоснованным применение совсем других правил, в частности п. 3 информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки". "Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными… доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок", говорится в этом документе.
В самом же, наверное, сложном положении оказалось балашихинское отделение "Сбербанка", заключившее договор залога с ООО "Проспект", которому, по его мнению, принадлежали права лишь на заложенную нежилую недвижимость, а договоры перенайма земельного участка были признаны судом недействительными. Указывая на последнее, залогодатель пытался доказать ничтожность договора ипотеки в целом, и арбитражные суды всех трех инстанций встали на его сторону. Точки над "i" расставил только надзор: президиум ВАС указал, что "Проспект" приобрел право пользования земельными участками не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона – продолжают действовать договоры аренды земельных участков, заключенные прежним арендатором, а "факт признания недействительными договоров перенайма [для этого спора] не имеет правового значения".
