Застройщик против дольщика: на чьей стороне законодатель и суды
Что именно поменялось
Вступили в силу изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», они ставят для застройщиков строгие рамки, в которых они должны теперь работать. Во-первых, это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Он запрещает компании заниматься больше чем одним объектом: построил один дом, берись за следующий. Правда, у этого правила есть исключения. Например, если застройщик занимается комплексной застройкой и у него несколько домов на одном земельном участке. Также поблажки есть для разрешений на строительство, полученных до 1 июля 2018 года. Даже если их несколько, строить можно законно.
Во-вторых, застройщик должен быть финансово устойчив, он должен иметь на банковском счёте не меньше 10% от планируемой стоимости строительства. Эти деньги нужно иметь на дату направления проектной декларации в госорганы и сохранять их на весь период стройки. Если денег нет, заменить их можно целевым кредитом в банке, но он должен покрывать не меньше 40% от стоимости строительства.
Эксперты подсказывают: если компания только выходит на рынок, то для получения разрешения на строительство можно увеличить уставный капитал на нужную сумму (10% от стоимости стройки).
В-третьих, компаниям запрещается свободно распоряжаться деньгами. Они могут брать только целевые кредиты на строительство, не имеют права покупать ценные бумаги и предоставлять ссуды и займы. Любые расчеты застройщик должен осуществлять со специального расчетного счета в банке. Даже если покупатель квартиры случайно отправил деньги на другой счет, компания должна перевести их на единый счет и платить только с него.
Счет этот обслуживается уполномоченным банком, который в любой момент при подозрении на нарушение закона может приостановить операции. Если застройщик попытается, например, снять наличные или потратить деньги на цели, не связанные со строительством и исполнением своих обязательств. «Гелендваген» купить не получится», – шутя заметил управляющий партнер АБ «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко, говоря о том, что раньше застройщики свободно тратили деньги дольщиков на свои личные цели. Теперь они такой возможности лишены.
Все это делается для защиты прав покупателей квартир. Ожидается, что постепенно проблема обманутых дольщиков уйдет в прошлое вместе с самим долевым строительством.
На момент появления новой редакции закона мы имели огромное количество проблем. Москва и Московская область были на первом месте по количеству обманутых дольщиков, на третьем месте был Краснодарский край. Я уже даже не говорю об огромном количестве самовольного строительства, которое процветало. В связи со всем этим комом проблем законодатель решил отрегулировать деятельность строительной отрасли.
Еще один формат защиты денег покупателей жилья – эскроу-счета. Это специальные счета в банке, куда поступают деньги дольщиков и где они лежат, пока дом не будет сдан. То есть забрать деньги людей и скрыться застройщик не сможет, как это иногда происходило раньше.
Если все же стройка не завершилась, с компанией что-то случилось (например, банкротство), а эскроу-счетом она не пользовалась, то на помощь дольщикам придет специальный фонд, который займется достройкой дома или возвратом денег. В этот фонд все застройщики будут платить 1,2% от каждой проданной по ДДУ квартиры.
Проблемы с нововведениями
Закон меняется фрагментарно, жалуются юристы. Изменения в 224-ФЗ вносятся несистемно, параллельно необходимым изменениям в другие законы. Например, работодателей ставят перед выбором: Трудовой кодекс выполнить или Налоговый – когда приходит время обязательных платежей, некоторые из них по НК нужно платить в конце расчетного периода, а по ТК – сразу, ТК и НК противоречат друг другу в этом плане.
Еще застройщики и их юристы жалуются на новую схему раскрытия информации. Раньше компании размещали всё на своих сайтах, теперь же создана единая информационная система жилищного строительства на базе «Дом.рф», но она не работает так, как должна, рассказал Домащенко: «Сайт очень тяжело и очень плохо работает. Он то на проверке, то документы не примет, то не загрузит, а иногда может загрузить, но никак не уведомить вас об этом. Что с этим делать? Мы всем рекомендуем, если не сработал сайт, по старинке распечатать, пропечатать каждый лист и сдать в учреждение».
В поиске бенефициаров
Бенефициары – конечные получатели выгоды – не всегда очевидны. Иногда они могут документально никак не быть связанными с компанией. Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег (Financial Action Task Force, FATF, ФАТФ) в 2014 году дала свои рекомендации, как распознать бенефициара. ФАТФ советует считать, какая доля компании контролируется человеком, однако методов подсчета не дает. «Посчитать и привлечь к ответственности можно очень креативно», – говорит директор по организационному развитию компании «Эталон-инвест» Алексей Дыков.
В России бенефициарами признают тех, кто имеет влияние на больше чем 5% компании. ФАТФ же советует ориентироваться на 25% минимум. Так что подходы очень разнятся. В качестве примера дела «с интересным подсчетом доли бенефициара» Дыков приводит спор № А40-10501/15.
В случае со строительством гражданин, понесший убытки, открывает проектную декларацию, предъявляет иск владельцу, который там указан, а он уже будет доказывать, что бенефициар не он, а другой и дело имеет «туманную перспективу».
Как говорит эксперт, раньше бенефициаров не искали и почти не привлекали, а теперь тенденция кардинально изменилась. Недавно Конституционный суд рассматривал дело Галины Ахмадеевой и решал вопрос, вправе ли налоговая взыскать недоимки с гендиректора или бухгалтера, если компания обанкротилась или ликвидирована, и обязателен ли для этого приговор суда в отношении конкретного сотрудника.
Как законно уменьшить кадастровую стоимость
Например, в Москве вы строите детский сад и четыре жилых дома на участке в 5 га. Кадастровая стоимость этих 5 га будет около 4 млрд руб., и с этой суммы вам придется платить налоги. Если же вы разделите участок, отдельно выделив детский сад, то можно сэкономить до 400 млн. «Кадастровая стоимость – штука управляемая», – считает Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента «Галс-девелопмент».
Денис Литвинов, управляющий партнер «Содружества земельных юристов», считает, что это хороший способ, но рискованный.
Какими способами мы можем влиять на наши налоги. Самые известные – либо через признание недостоверной кадастровой оценки, либо через приравнивание кадастровой собственности к рыночной. Также есть способ размежевать землю: «дорогие» объекты оставить на меньших участках, более дешевые – на других, чтобы платить по-разному. Но есть риски. Например, это очень большие сроки. Ожидать, что вы быстро размежуете участки и присвоите новые виды использования, а потом еще получите оформленные права, нельзя.
Вместе с кадастровыми вопросами юристы в строительной сфере сталкиваются с проблемами при получении разрешений на строительство. Особенно, если стройка намечается в охраняемой зоне или рядом с живописным природным или культурным объектом. Такое расположение постройки может увеличить ее стоимость, поэтому, прежде чем рыть котлован, надо убедиться, что сооружение потом не признают незаконным и не снесут.
Если охраняемая зона получила такой статус уже после постройки там дома, он считается построенным законно.
Как объяснил адвокат практики по недвижимости и строительству Art de Lex Александр Петров, проверить, разрешена ли стройка в определенном месте, можно вручную. Для этого нужно открыть любую онлайн-карту, найти там это место, затем открыть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и найти там нужную территорию: охраняемые зоны в ПЗЗ заштрихованы. Этого достаточно, чтобы убедиться, что в момент проверки зона не охраняется. Однако Петров раскрыл еще один секрет. Если строительство намечается в столице, то можно зайти на портал открытых данных правительства Москвы, там есть информация о культурных объектах, которые только что выявили. Пока их не признали охраняемыми, строить можно, однако пока вы оформите все документы, зону уже могут закрыть. Нужно помнить, что минимальное расстояние до объекта культурного наследия – 100 метров.
Судебная практика – русская рулетка
Руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко: «Всем известно, что после Октябрьской революции 1917 года была отменена частная собственность на землю и вся земля стала государственной. И только в 2000-х годах принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости был установлен в пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса. Продавать земельный участок нельзя без объекта недвижимости, который на нем стоит. Всем все понятно, но судебная практика обширна и постоянно меняется».
Практика меняется – однообразия применения норм нет в принципе, уверен старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.
Суд от имени дольщика – это рулетка. Никогда точно не знаешь, сколько взыщут, а то и вовсе откажут. Единообразия нет. И это равным образом применимо практически ко всем категориям дел о взыскании неустойки
«Тенденция никакая, катастрофа вопиющая», – добавляет юрист. Он привел собственную практику по взысканию неустойки в арбитражных судах России. Из данных статистики следует, что более чем в половине случаев суды снижают заявленный размер неустойки на 25–79%. При этом исход дела зависит не от конкретных обстоятельств, а от судьи, который его рассматривает: есть те, кто снижает постоянно, есть те – кто в 100% случаев оставляет заявленную сумму.
Подобным образом дела обстоят практически со всеми арбитражными спорами, связанными со строительством. В судах общей юрисдикции неустойка снижается чаще и значительно сильнее – снижение достигает 94%. В одном из дел суд взыскал 30 000 руб. вместо заявленных 581 000 руб. «Единственная тенденция, которую мы выявили, – нет никакого единообразия», – заключил Хмелевский.