Жильцы против высоких цен: как сэкономить на «коммуналке» и отстоять свои права

Если собственник не указал, за какой период он платит, то деньги засчитываются в счет погашения долгов, по которым не истек трехлетний срок исковой давности, устанавливает п. 32 Постановления Пленума Верховного суда № 22 от 27 июня 2017 года. Тем, кто хочет заплатить за конкретный срок, надо проследить, чтобы в платежке был напечатан именно он, или указать его самостоятельно.

Этого не сделал должник Валерий Сенчихин*, с которого ЖСК «Ритм» взыскивал около 100 000 руб. Сенчихин жаловался, что кооператив не учел некоторые его платежи: не зачел их в текущий период, а пустил на погашение более ранних долгов. Но суды заняли сторону кооператива и подтвердили, что так можно (решение Саратовского областного суда № 33-10053/2018).

Содержание общего имущества дома (лестничных клеток, чердаков и т. д.) оплачивается независимо от того, есть ли у собственника договор с управляющей организацией, устанавливает п. 12 Постановления Пленума ВС № 22. Это самое востребованное разъяснение, утверждает партнер ALT Litigation, доцент Финуниверситета при Правительстве РФ Сусана Киракосян. Раньше районные суды могли считать, что если нет договора, то не подтверждены договорные отношения, объясняет юрист. Но теперь у судов не осталось сомнений, что платить надо в любом случае. «Неправосудные решения все еще принимаются, но вышестоящие инстанции их отменяют», – поделилась Киракосян.

За неуплату коммунальные услуги могут отключить, но сами по себе долги еще не повод, следует из п. 40 Постановления Пленума ВС № 22. Как говорится в этом пункте, действия исполнителя должны быть соразмерны нарушению, не выходить за разумные пределы, не нарушать прав и интересов других лиц, не создавать угрозу жизни и здоровью. Суды чаще всего встают на сторону собственников, даже если у них есть долги, отмечает старший консультант юрдепартамента Alliance Legal CG Игнат Горнштейн. Он напоминает, что организации должны вести себя добросовестно, когда принимают решение отключить услугу. Горнштейн приводит в пример решение Оренбургского облсуда по делу многодетной семьи, которой отключили газ за неуплату. Сколько именно они были должны, в решении № 33-7322/2017 не говорится. Но две инстанции согласились, что этот долг несопоставим с последствиями отключения. Ведь шестеро детей надо кормить, а для этого необходим газ. Таким образом, со ссылкой на п. 40 постановления суды встали на защиту жителей.

Организации также должны соблюдать порядок ограничения и приостановления оказания услуг. Если они его проигнорировали или пропустили сроки, то их действия можно признать незаконными. Это удалось Наталье Шелевой*, которой отключили водоотведение (канализацию). Она пожаловалась, что организация «Управдомус-ДВ» установила заглушки 11 июля 2018 года, а уведомила ее об этом только 16 июля, никакого акта не составлялось. Первая инстанция нарушений не увидела: долги действительно есть, а о предстоящем отключении Шелеву уведомили по интернету и к тому же отправили уведомление о долгах.

Но этого недостаточно, возразил Хабаровский краевой суд. По его мнению, «Управдомус-ДВ» не выполнил требования к процедуре отключения из Постановления Правительства от 06 мая 211 г. № 354. Он отправил уведомление о долге, но не написал, что через 20 дней неуплаты ограничит, а потом и отключит услугу. В деле нет доказательств, что Шелевой направляли это предупреждение или что она прочитала сообщение в интернете, говорится в определении суда № 33-8790/2018. В итоге компании не удалось доказать законность отключения услуги.

Отключение коммунальных услуг оценивают не только суды. Административная проверка может оказаться проще и быстрее. Для этого достаточно подать обычную жалобу в надзорный орган или через интернет-портал ГИС ЖКХ (обязательна регистрация на этом портале или на портале «Госуслуги»), рассказывает Дмитрий Томко из Амулекса. По его словам, проверку могут проводить органы госжилнадзора и муниципального жилищного контроля. Если они обнаружат нарушения, они выдадут предписание его устранить и накажут виновных, которым грозит административная ответственность, говорит Томко.

За коммунальные услуги платят собственник, члены его семьи, в том числе бывший член семьи, которые сохраняют право пользования жилым помещением. 

Если собственник или другой человек временно не живет в квартире (например, переехали куда-то еще), то это не освобождает их от обязанности оплачивать «коммуналку», разъясняется в п. 37 Постановления Пленума ВС № 22. Этот пункт применил Забайкальский краевой суд в деле № 33-1748/2018, где долги за квартиру взыскивала «Служба заказчика», а ответчики заявляли возражения. В частности, Геннадий Юрков* не хотел оплачивать вывоз мусора за то время, когда он жил в другом городе и учился там в университете. Но коллегия сочла этот довод необоснованным. Непроживание в квартире не освобождает от расходов, указали судьи. Долги можно было бы пересчитать по нормативам правительства, потому что должник все-таки отсутствовал. Но для этого нужно было подать заявление, чего Юрков не сделал. Поэтому суд взыскал долги за вывоз мусора в полном объеме.

Иногда человек вынужден жить где-то еще не по своей воле. Семья Красновых* и Владимир Федоров* конфликтовали из-за комнаты в квартире: Федоров приобрел ее у прежнего владельца, а Красновы были с этим не согласны. Пока семья оспаривала куплю-продажу в суде, она занимала комнату, а покупателя туда не пускала. Но в итоге победил Федоров: суд признал сделку законной и обязал его вселить. Кроме того, новый владелец отсудил у Красновых 50 000 руб. неосновательного обогащения за то время, что они жили в его комнате (он рассчитал эту сумму исходя из средней ставки за наём комнаты в 10 700 руб.). Семья не осталась в долгу и потребовала у Федорова еще больше – 77 270 руб. Столько, по расчетам Красновых, они потратили на содержание комнаты за это время (приборов учета воды в квартире не было). И поскольку суд подтвердил, что Федоров – это ее законный владелец, он должен компенсировать эту сумму, заявили они.

Первая инстанция отклонила это требование. Красновы знали, что комната принадлежит новому собственнику и он обязан за нее платить. Несмотря на это, они заняли ее и сами тратили на нее деньги. А значит, их нельзя вернуть, объяснил райсуд со ссылкой на на ч. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении.

Но если владелец не живет в комнате и не пользуется коммунальными услугами – это еще не повод освободить его от оплаты, указал Санкт-Петербургский городской суд. Он напомнил, что собственники квартиры несут обязанности соразмерно своей доле. И каждый может требовать, чтобы с ним заключили отдельное соглашение и высылали ему отдельные платежки (п. 27 Постановления Пленума № 27). Пусть даже если Федоров этого не сделал – он должен заплатить расходы за содержание квартиры пропорционально своей площади, говорится в определении № 33-24003.

Постановление Пленума ВС № 22 отвечает, что делать человеку, который получил платежки одновременно от двух УК. Когда к работе приступила новая управляющая компания – надо платить в ее адрес, если есть заключенный договор управления многоквартирным домом. Если же собственник добросовестно не знал, что новая организация выбрана и платил старой – такая оплата считается правомерной, говорится в п. 36 постановления. В этом случае компании должны разбираться между собой: новая может взыскать платежи со старой. Жильцов нельзя заставлять платить два раза, если управляющие компании спорят между собой.

Эту позицию применили суды в деле Валентины Колесниковой*, с которой взыскивал долги ЖСК «Сибиряк-2». Одну многоэтажку «поделили» две управляющих компании: «Сибиряк-2» занимался 1–9 подъездами, а «Наука» – 10–13. Осенью 2013 года на общем собрании жильцы решили, что «Сибиряк-2» должен заниматься эксплуатацией всего дома целиком. Это решение оспорили восемь жителей, в числе которых были члены ЖСК «Наука». Они подали в суд, но в 2014 году потерпели поражение.

Все это время Колесникова, которая жила в одном из последних подъездов, аккуратно платила в адрес ЖСК «Наука», с которым у нее был заключен договор. «Сибиряк-2» недосчитался этих денег и решил их отсудить. Первая инстанция приняла решение в его пользу, но апелляция ее исправила. В деле № 33-8063/2017 нет доказательств, что Колесникову вовремя уведомили о смене компании или предложили заключить новый договор. Она вела себя добросовестно и полностью оплачивала жилье и «коммуналку». Поэтому коллегия приняла решение в ее пользу. А «Сибиряку-2» судьи посоветовали отсудить спорные платежи у «Науки».

При появлении новой УК Горнштейн из Alliance Legal CG советует проверить, обоснованы ли ее претензии. Например, письменно запросить копии протокола общего собрания собственников о ее выборе, договора с ресурсоснабжающими организациями об оказании коммунальных услуг и договора на управление многоквартирным домом. Пока требования не подтверждены документально, собственник может платить прежней УК и хранить платежки, говорит Горнштейн.

Подобные истории отдают криминалом, считает Дмитрий Томко из «Амулекса»: «Управляющая организация или ТСЖ должна быть только одна. Платежки от других лиц – повод незамедлительно задать вопрос об этом «феномене» главному государственному жилинспектору региона, а может и органам предварительного следствия. В том числе на предмет наличия в действиях или бездействии должностных лиц надзорных органов и органов местного самоуправления злоупотреблений либо халатности».

Общее собрание собственников имеет право утвердить свой тариф на содержание, ремонт общего имущества в доме и прочие услуги. Но эта цифра не может быть произвольной: она должна быть разумной и экономически обоснованной, указывается в п. 16 Постановления Пленума ВС № 22. При этом обязательно надо учитывать предложение управляющей организации. Если этого не было сделано, то она может оспорить новый тариф в судебном порядке. Примером может служить дело № 33-7433/2018, где Омский областной суд признал недействительным решение общего собрания собственников по иску «Управляющей компании «Доверие». Они заметно снизили тарифы. Но УК жаловалась, что этого недостаточно, чтобы покрыть все необходимые расходы, а значит, могут образоваться убытки. Размер оплаты даже ниже, чем рекомендованный администрацией Омска. Суд согласился с этими аргументами и отменил новый тариф. Его утвердили жители без учета мнения управляющей компании и расчета необходимых расходов, указала апелляция. 

Разъяснение постановления работает в пользу управляющих компаний, говорит Киракосян из ALT Litigation. По ее словам, предложение делают после того, как осмотрено общее имущество дома, выявлены дефекты, составлена профессиональная смета. Ориентиром выступает «Минимальный перечень услуг и работ», утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 № 290, рассказывает Киракосян.

Согласно общему правилу, это подтверждается либо актом исполнителя о нарушении качества или слишком долгом перерыве, либо актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Но если этих документов нет, п. 22 Постановления Пленума ВС № 22 разрешает любые другие доказательства. Например, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта. 

Но не всякие документы суд примет, предупреждает Киракосян. Нельзя предъявлять в качестве доказательств жалобы в надзорные органы (ГЖИ, прокуратуру), коллективные претензии в управляющую организацию, показания членов семьи. Не подходят и коллективные акты собственников, которые составлены по другим спорным вопросам или получены через долгое время после того, как предоставлялась некачественная услуга, говорит Киракосян со ссылкой на решение Омского облсуда № 33-2160/2018.