Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

Глава крестьянского фермерского хозяйства потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без проведения торгов. Такое право предусмотрено ч. 8 ст. 10 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Но местные власти ему отказали, потому что на получение участка претендовали и другие хозяйства. Верховный суд признал такой подход законным и подтвердил: если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то чиновники должны провести торги и на них выяснить, кому достанется желанный участок (п. 1 обзора).

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у КФХ, а предприниматель желает продлить аренду. «Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов», – указал ВС в обзоре. В таком случае публиковать извещение о доступности участка не нужно (п. 2 обзора).

Если после 1 марта 2015 года (в этот день вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу) арендатор продолжил пользоваться уже арендованным земельным участком, то по истечении срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор автоматически продлился на тех же условиях на неопределенный срок (п. 3 обзора).

Сельскохозяйственные земли можно не только арендовать у местных властей, но и выкупить в собственность. Но не сразу – для этого нужно пользоваться ими как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). ВС подчеркивает: этот срок считают не только по последнему договору аренды. Чиновники должны учитывать еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с одним арендатором (п. 4 обзора).

Кроме того, если при пользовании участком арендатор допустил нарушения, но устранил их, то такие нарушения не повлияют на течение трехлетнего срока, необходимого для выкупа земли (п. 5 обзора).

Общество захотело выкупить земельный участок целиком, но местные власти отказали. По их мнению, арендатору достаточно было выкупить лишь землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней здания. ВС указал, что площадь выкупаемой земли не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта (п. 6 обзора).

У арендатора было право постоянного (бессрочного) пользования участком. Он переоформил это право, заключил договор аренды на 49 лет, а сразу после этого попытался выкупить землю. Но сперва чиновники, а затем и суды отказали со ссылкой на пропуск минимального трехлетнего срока аренды, необходимого для выкупа земли. ВС исправил эту ошибку и указал, что в таких случаях ограничения по сроку аренды не действуют (п. 7 обзора).

Общество более 10 лет использовало невостребованные земельные доли, из которых затем образовали отдельный участок. Оно попросило о выкупе этой земли, но суды решили, что заявитель не предоставил достаточных доказательств использования участка – договоров аренды или субаренды в отношении спорной земли. В выкупе обществу отказали. 

Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что фактическое использование земли можно подтвердить любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, а не только договорами (п. 9 обзора).

Еще несколько разъяснений ВС, которые касаются долей. На торги может быть выставлен только земельный участок, который сформировали из невостребованных земельных долей, но не сами земельные доли (п. 10 обзора). А если долями раньше пользовались несколько фермеров, то они могут приобрести новый участок в долевую собственность (п. 9 обзора).

Иногда из невостребованных земельных долей, которыми раньше пользовались фермеры, образуют новый участок, право собственности на который признают за муниципальным образованием. ВС решил, что даже после регистрации права муниципальной собственности фермеры сохраняют право либо на заключение нового арендного соглашения без торгов, либо на продолжение безвозмездного пользователя (п. 11 обзора).