Отмена революции: как теперь выглядит реформа вещного права
Реформа гражданского законодательства началась в 2008 году, когда президент Дмитрий Медведев подписал указ № 1108 «О совершенствовании ГК». Предполагалось, что после масштабных поправок наш ГК станет ближе к европейскому праву и экономической реальности. В 2012 году законопроект № 47538-6 добрался до Госдумы. Его решили разбить и принимать по частям.
Сейчас из большого проекта реформы ГК нереализованным остался только блок, посвященный вещному праву. Поправки в нормы об обязательствах и некоторые другие новеллы из части первой ГК были приняты в 2013–2015 годах. Скорее всего, одна из причин задержки с вещным правом — революционный характер изменений, предполагает Александр Латыев, партнер intellect. В конце 2019-го Исследовательский центр частного права доработал концепцию развития вещного права (подробнее — Революция в недвижимости: что принесет реформа вещного права). Но и этот вариант был все еще революционным, считает Латыев.
Ко второму чтению законопроект поменялся: теперь он довольно краткий, самые спорные вопросы из него убрали. К примеру, исчезло упоминание о едином объекте — это означает, что земля и расположенное на ней здание участвуют в обороте как единое целое. Некоторые правоведы, в числе которых известный цивилист Роман Бевзенко, поддерживают эту концепцию и считают, что она позволит избежать многих противоречий в правоприменении, привнести в оборот больше порядка и предсказуемости.
Его рассмотрели во втором чтении на пленарном заседании 7 декабря и приняли довольно быстро, без детальных обсуждений. Документ прокомментировал глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников: «Это своего рода систематизация норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости. В первой главе предлагается описание основных объектов недвижимости, правила об их возникновении, изменении и так далее, во второй главе содержатся нормы о праве собственности на указанные объекты недвижимости».
В законопроекте дается характеристика зданий и сооружений как объектов недвижимости, созданных именно в результате строительства. Это важное дополнение поможет прекратить порочную практику регистрации права собственности на выгребные ямы, асфальтированную дорогу, какие-либо замощения земельного участка и прочие подобные вещи.
«Когда такие объекты относят к видам сооружений, нередко бывают случаи регистрации прав собственности на них в Росреестре. Как правило, владельцы таких квазиобъектов не имеют прав в отношении земельных участков и таким способом пытаются закрепить свои «притязания» на чужой земельный участок», — уточнил Крашенинников.
Собственником нового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и машино-места будет считаться собственник участка, на котором они расположены. Если лицо получит государственную или муниципальную землю для строительства, собственником недвижимости станет он. Это общие правила, которые можно изменить законом или договором.
Установление изначального принципа единства права собственности на землю и недвижимость на ней — одна из самых важных норм законопроекта, считает Екатерина Кузнецова, руководитель практики «Разрешение споров» юрфирмы Интеллектуальный капитал. Мысль о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем здания частично уже реализована в земельном законодательстве, добавляет Латыев.
В ст. 287.3 ГК хотят установить, как собственник здания, которое стоит на чужом участке, будет пользоваться такой землей. Если у него нет права на участок ни по закону, ни по договору, пользоваться землей можно только для доступа в здание. Фактически это сервитут, считает Сергей Демкин, советник А1. Сейчас практика противоречивая, владельцы зданий сталкиваются с проблемой доступа к ним, рассказывает юрист.
Использовать объект, который стоит на чужой земле, распоряжаться и владеть им можно как угодно. Главное — не нарушать права собственника участка. Если здание случайно обрушится, его можно восстановить вне зависимости от мнения хозяина земли. Это важная гарантия для собственника недвижимости, считает Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры. Начать восстановление нужно в течение пяти лет. Если владелец не успеет, то потеряет право на ремонт.
Норма сформулирована так, что при случайной гибели здания у его собственника остается право пользоваться участком для доступа к зданию, замечает Виктория Соловьева из юрфирмы Клифф. Но если здания нет, его хозяину нужнее не доступ к разрушенному объекту, а, к примеру, право застройки, которое изначально было в законопроекте, подчеркивает юрист.
Иногда недвижимость строят на государственной или муниципальной земле. В таком случае хозяин здания сможет потребовать участок в собственность, временное владение и пользование или только в пользование.
Если здание разрушится или его снесут, у собственников помещений или машино-мест в такой недвижимости останется право общей долевой собственности на землю под зданием.
Такие объекты будут считаться недвижимостью и могут появиться в результате:
строительства;раздела другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;объединения нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений или всех помещений и машино-мест в них.Предполагается, что изменение характеристик здания или сооружения по общему правилу не повлечет образования нового объекта.
К проекту много содержательных вопросов. Почему в проектируемой главе 6.1 о недвижимости нет ничего об объектах незавершенного строительства и единых недвижимых комплексах? Почему осталась без внимания ст. 130 ГК о движимых и недвижимых вещах — главный источник двусмысленностей в праве недвижимости?
Помещение будет определяться как обособленная часть здания или сооружения. Те из них, что предназначены для обслуживания других частей здания, будут считать общим имуществом.
Помещения и машино-места можно получить следующими способами:
разделить здание или сооружение;объединить смежные помещения или машино-места;провести реконструкцию здания или сооружения.Их можно будет создавать только в достроенных объектах. Бевзенко положительно оценивает прямой запрет на образование помещений в объектах незавершенного строительства. «Это окончательный гвоздь в крышку гроба судебной практики о признании права собственности на помещения в недостроенных объектах за так называемыми «инвесторами в строительство», — уверен юрист.
После госрегистрации прав на помещения или машино-места право собственности на здание, в котором они находятся, прекратится. То, что для появления помещения как недвижимости, нужна госрегистрация, это верный подход, считает Бевзенко. Сегодня это проблемный вопрос для судов общей юрисдикции, объясняет он.
Машино-места получат статус отдельного вида недвижимости. Таким образом их собственников уравняют в правах с владельцами иных помещений.
Росреестр уже обособляет машино-места, они и сейчас активно используются в гражданском обороте, добавляет Демкин.
С точки зрения Градостроительного кодекса к линейным объектам относятся (п. 10.1 ст. 1):
линии электропередачи;линии связи;трубопроводы;автомобильные дороги;железнодорожные линии и другие похожие сооружения.В Гражданском кодексе хотят закрепить, что при разделе таких вещей можно образовать несколько новых линейных объектов.
Сейчас муниципалитет может подать иск о признании права собственности на бесхозяйный линейный объект в общем порядке — через год после постановки его на учет как безхозяйного. Теперь этот срок хотят сократить до трех месяцев. Если поправки примут, получить линейные объекты в собственность смогут и компании, которые по закону обязаны осуществлять их эксплуатацию. Это правило поможет избежать бюрократических проволочек, объясняет Некрестьянов. Но формулировку поправки он считает неудачной: неясно, какие организации будут относится к «лицам, обязанным в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов в силу закона».
Сокращение сроков с года до трех месяцев — это, судя по всему, реинкарнация нереализованного предложения Минэкономразвития по изменению правил о сроке приобретательной давности, замечает Латыев. Тогда его хотели сократить для линейных объектов с 15 до 7 лет, но в закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ это правило в итоге не попало. «Сейчас мы, видимо, наблюдаем повторный подход к этому снаряду, но уже с другой стороны», — говорит Латыев.
По общему правилу всем собственникам помещений и машино-мест принадлежит то имущество, которое предназначено для обслуживания как минимум двух помещений или машино-мест в этом здании. Доля в праве на общее имущество будет зависеть от площади помещения или машино-места.
Общим имуществом могут быть:
технические этажи;чердаки;технические подвалы;крыши;механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;земельный участок под зданием.Общее имущество не будет участвовать в обороте отдельно от основного. Исключение: когда общие вещи точно реально использовать самостоятельно и это не нарушит права собственников помещений. Тогда их можно передать третьим лицам в пользование, например в аренду. Такое решение будет приниматься двумя третями голосов собственников помещений или машино-мест.
Включение в закон норм об общей долевой собственности применительно к любым объектам, а не только многоквартирным домам, можно только приветствовать. Почти 10 лет назад Пленум ВАС подтвердил, что нормы об общей долевой собственности к нежилым зданиям нужно применять по аналогии. Но суды это делали «со скрипом».
Государственные и муниципальные органы смогут принуждать собственников помещений к порядку. Внимание обратят на следующие нарушения:
использование помещения не по назначению;систематическое нарушение прав и интересов соседей;«бесхозяйственное» отношение к имуществу, из-за которого помещение разрушается.В таких случаях власти смогут:
предупредить собственника, что нарушения надо прекратить;если помещение разрушается, дополнительно назначить срок для ремонта.Если собственник не отреагирует, государство или муниципалитет вправе попросить суд продать помещение с торгов.
Эти правила будут применяться, в частности, к жилью и машино-местам.
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 марта 2023 года. Исключение — норма о линейных объектах, она заработает со дня официального опубликования (законопроект № 47538-6/12 ко второму чтению).
Что в итоге
Поправки достаточно консервативные и в основном сводятся к включению в закон уже выработанных в судебной практике позиций, говорит Некрестьянов. Законопроект предлагает кодифицировать нормы об общем имуществе в нежилом здании, которые фактически уже действуют в России благодаря постановлениям Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64, Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 и законодательству о регистрации прав на недвижимость, соглашается Латыев.
Еще более строго отзывается о поправках Бевзенко. Это вырванные из проекта реформы вещного права положения и куски из законопроекта, который готовили Минэкомразвития и Росреестр, рассказывает эксперт. В первом случае нарушилась логика разработчиков, а второй документ недостаточно сильный по содержанию и юридической технике, считает Бевзенко: «Результат, который получился из двух таких составляющих, увы, не может быть удовлетворительным». В законопроекте нет продуманной концепции и системного подхода к комплексу вещных прав, соглашается Денис Быканов, партнер MGP Lawyers. Кроме того, за бортом остался большой блок о новых ограниченных вещных правах, добавляет Бевзенко. Он надеется, что эту часть концепции все-таки примут позже.
Советник Orchards Вадим Бородкин считает, что было бы неплохо уделить больше внимания нежилым помещениям. Активно строятся апартаменты, многие вопросы приходится решать через аналогию закона, а это вызывает много проблем, объясняет юрист.
По большей части законопроект не привносит чего-то принципиально нового. В этом его основная беда. Рано или поздно вещное право будут полностью реформировать, и тогда придется снова менять и эти уже обновленные нормы.