Верховный суд отказался расторгать договор аренды из-за коронавируса

В 2014 году два индивидуальных предпринимателя передали АО «Торговый дом «Перекресток» помещение в Москве рядом со станцией метро «Проспект Мира» для супермаркета. А в 2016 году ИП Юрий Березовский стал новым арендодателем, выкупив объект у предыдущих собственников.

В начале 2020 года у «Перекрестка» возникли трудности с выплатой арендной платы. По словам представителей магазина, прибыль супермаркета снизилась из-за ковидных ограничений.

Уже 26 марта 2020 года «Перекресток» направил арендодателю письмо с просьбой снизить размер платежей или расторгнуть договор (он действует до конца 2022 года, и арендатор не может расторгнуть его в одностороннем порядке).

Березовский отказал. По его мнению, в период ограничений супермаркет продолжал работать в обычном режиме и потребительский спрос на товары не снижался.

Существенное изменение обстоятельств

Арендатор посчитал отказ незаконным и обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды по ст. 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств из-за антиковидных мер. В своем иске «Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как по причине санитарных ограничений снизился общий поток покупателей.

Березовский возражал, что истец не смог доказать существенного изменения обстоятельств. Также ответчик предоставил в суд отчет управляющей компании «Перекрестка» X5 Retail Group, согласно которому общая прибыль сети за второй квартал 2020 года увеличились на 12,6%. Несмотря на это, АСГМ удовлетворил иск супермаркета и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которое позволяет расторгнуть договор аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции, ведь истец не приостанавливал деятельность в период локдауна. Апелляция также посчитала, что истец не представил достаточных доказательств убытков и не обосновал существенного изменения обстоятельств. В свою очередь, кассация согласилась с доводами первой инстанции. Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение АСГМ.

Тогда Березовский решил обратиться в Верховный суд.

Риск изменения спроса 

В своей жалобе ответчик указал: окружной суд не учел, что арендатор является крупной торговой сетью, которая имела средства и ресурсы адаптироваться к изменениям из-за ковида. Отмена постановления апелляции переложила риск изменения покупательского спроса на арендодателя, что противоречит существующим положениям судебной практики, уверен ответчик.

В своей жалобе Березовский также сослался на определение Высшего арбитражного суда от 30 ноября 2010 года по делу № А17-1960/2009, в котором указывалось, что резкое ухудшение экономического состояния не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, поэтому, вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать, в частности, ухудшение своего финансового положения.

Последствия чрезвычайной ситуации

Дело № А40-100692/2020 16 декабря рассмотрела «тройка» под председательством судьи Ирины Грачевой.

Представитель ИП Березовского Давид Давтян обратил внимание судей на то, что для расторжения договора по ст. 451 ГК необходимо, чтобы истец не мог предвидеть именно последствия чрезвычайной ситуации, а не саму ситуацию. Учитывая нестабильность российской экономики, последствие в виде снижения покупательского спроса могло возникнуть не только по причине коронавируса, поэтому супермаркет должен нести такой предпринимательский риск, уверен ответчик.

— Поясните, пожалуйста: объект, который принадлежит вашему доверителю, — это отдельное здание или часть другого дома? — спросила судья Грачева.

— Насколько мне известно, это объект, пристроенный к зданию, — ответил Давтян.

Дорогая аренда

Интересы «Перекрестка» представлял Алексей Станкевич, партнер юридической фирмы Orchards Law. Он рассказал, что в пандемию существенно вырос спрос на онлайн-товары, люди стали чаще заказывать доставку продуктов, из-за чего очень пострадали магазины розничной торговли.

— Никто не спорит, что падение произошло. Мы представляли данные за первую половину 2020 года. Там указано, что за февраль в нашем супермаркете было 98 000 чеков, а в апреле — всего 39 000. Люди действительно стали реже ходить в большие магазины, — пояснил Станкевич.

— Почему же ваша прибыль снизилась именно в марте 2020-го? Всем нужно покупать продукты, супермаркеты тогда работали, что произошло с вашим магазином? — поинтересовалась председательствующая.

— Рядом с «Перекрестком» практически нет жилых домов, вокруг только офисы, откуда и шла основная масса покупателей. Потом все стали работать удаленно, и теперь покупатели туда не идут, — ответил Станкевич.

— Но отчет группы компаний X5 Retail Group говорит об обратном. Показатели выросли, — отметила судья Грачева.

— Показатели выросли за счет онлайн-торговли. Всю прибыль сейчас дают именно онлайн-продажи. У розничных магазинов проблемы. Основной доход в нашу сеть приносит «Пятерочка», так как именно ей принадлежит сегмент «магазин у дома». А «Перекресток» работает по принципу супермаркета. У него в основном большие магазины, в которые люди мало ходят в период пандемии, — рассказал Станкевич.

— Почему вы тогда не перешли на онлайн-режим? Могли бы сэкономить на уборке и продавцах. 

— У нас целевая аренда, а арендодатель не дал изменить условия договора. Мы не могли произвольно переквалифицировать свою деятельность. 

— У вас договором разрешено все, даже склад и передача помещения в субаренду.

— Тогда арендная ставка под склад должна быть меньше, чем есть сейчас. От смены деятельности мы бы не выиграли ничего, арендная плата очень большая, намного выше средних ставок по таким объектам в Москве. Она еще и растет каждый год, поэтому переговоры о снижении цены мы начали еще в январе 2020-го.

— Вы же заявляете о расторжении договора в связи с пандемией, но почему вы тогда начали переговоры о снижении цены до локдауна? Может быть, вас просто не устраивает арендная плата?

— Арендная плата, конечно, очень высокая, но переговоры о ее снижении мы начали именно из-за пандемии. В январе 2020 года всем уже было известно о коронавирусной инфекции, тогда мы прогнозировали, что будут ограничения.

— Сейчас магазин закрыт? — спросила председательствующая у ответчика.

— Да, но мы его не сдавали другим предпринимателям. Надеемся восстановить отношения, — ответил Давтян.

— Вам вернули помещение по акту приема-передачи? – поинтересовалась судья Рамзия Хатыпова.

— Нет, акт мы не подписывали.

Заслушав доводы сторон, тройка судей удовлетворила жалобу ответчика и отменила акты первой инстанции и кассации, оставив в силе постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Таким образом, истцу было отказано в его требованиях.