ВС решал, можно ли продать здание без участка
В Омске по адресу проспект Карла Маркса, д. 18 находится трехэтажное здание с магазинами. Частью помещений площадью 260 м² владела ИП Ольга Фалелеева. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалелеева продала свое помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год всю эту недвижимость выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда, получается, у магазинов было двое владельцев: Дубровин и Лодина.
А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.
Три инстанции — одна позиция
Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).
Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.
Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.
Поздно узнала о владельце земли
Заседание в ВС прошло 14 июня. Екатерина Антонова, которая представляла интересы Лодиной, рассказала, как помещения с долей в участке появились у первой собственницы — Фалелеевой. Недвижимость с землей ей отошла по брачному договору, а муж получил актив по договору об отступном. То есть все-таки применима ст. 35 ЗК («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение»).
— То есть до Фалелеевой помещение передавалось вместе с землей. Только Фалелеева не указала в договоре, что помещение передается с долей в земельном участке? — уточнила председательствующая в процессе Ирина Грачева.
Антонова это подтвердила.
По словам представителя истца, она не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно только после получения претензии о плате за пользование участком.
— Вы, когда обращались за регистрацией права на помещения, не заявляли права на землю? — поинтересовалась судья ВС Елена Борисова.
— Нет.
Но по какой причине — юрист ответить затруднилась.
Тогда Борисова спросила, когда именно Лодина зарегистрировала право на помещение. Ее юрист сказала, что это случилось в феврале 2019-го, то есть до того, как земля перешла по договору дарения Пермякову.
Установил временный объект
Антонова добавила, что на момент подачи иска они запрашивали выписку из ЕГРН. Согласно документу, Лодина и Дубровин — единственные собственники помещений в здании на проспекте Карла Маркса, д. 18 в Омске.
Представитель Пермякова (покупателя долей земельного участка) Айнур Багаутдинова заявила, что у предпринимателя есть временный объект на подаренном участке — киоск. Правда, установил он его уже после передачи доли. Юрист указала и на другой аспект. По ее словам, участок расположен не только под самим зданием, но и рядом с ним. Там есть проезд и место для павильона Пермякова.
— Спорная доля была в собственности Фалелеевой в связи с тем, что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?! Почему вы считаете, что можно было распорядиться землей отдельно от помещения? — спросила Борисова.
— Как мне известно, в свое время лицо, приобретавшее объект недвижимости, отказалось от права владения участком. Покупатель не хотел за нее платить, — рассказала Багаутдинова.
Багаутдинова подчеркнула, что у ее доверителя во владении находятся помещений в соседнем здании. После этого «тройка» удалилась в совещательную комнату. Выйдя из нее, судьи ВС отменили акты трех инстанций и вернули дело на новый круг.