ВС разрешил регионам ограничивать приватизацию участков

Летом 2011 года администрации Грязинского муниципального района Липецкой области сдала в аренду ООО «Карамышевское» земли сельхозназначения на 49 лет. Но спустя десять лет компания захотела приватизировать участки без торгов. Она ссылалась на п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Норма гласит, что арендатор вправе приобрести участок, который находится в муниципальной или государственной собственности. При этом важно, чтобы при использовании земли он не нарушал законодательство. А подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса уточняет, что продажа без торгов возможна спустя три года после заключения договора аренды. Но заявить об этом важно, пока срок соглашения еще не истек. Поэтому организация направила в администрацию заявление о предоставлении участков в собственность без проведения торгов.

В сентябре 2021 года районная администрация отказала фирме, так как в регионе до 2029 года действует мораторий на приватизацию сельскохозяйственных земель. Чиновники объяснили, что он введен законом Липецкой области от 4 декабря 2003 года № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области».

Регион не может ограничивать оборот земель

Тогда ООО «Карамышевское» обратилось в суд, чтобы оспорить отказ администрации (дело № А36-8482/2021). АС Липецкой области удовлетворил требования заявителя, исходя из того, что региональные власти не могут принимать акты, которые противоречат прямым указаниям федерального закона. А п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на которую ссылался истец, не предусматривает дополнительных условий передачи земли в собственность без торгов и права субъектов вводить их. Следовательно регионы не могут принимать законы, которые ограничивают оборот участков сельхозназначения. 

19-й ААС занял противоположную позицию и отменил акт первой инстанции. Апелляция обратила внимание: подп. 1 п. 1 ст. 19.1 того же закона указывает, что приватизация проходит с 1 января 2004 года, если в регионе не действует собственный закон о покупке сельхозземель. То есть субъект сам может определить момент, когда арендаторы могут выкупить участки.

Окружной суд не согласился с выводом апелляционной инстанции и «засилил» решение АС Липецкой области. Районная администрация обратилась с жалобой в Верховный суд и настаивает, что правильно истолковал нормы закона именно 19-й ААС. 

Подать заявку через шесть лет

Заседание в ВС прошло 28 февраля. Председательствовала в процессе Ирина Грачева. Представитель администрации Грязинского муниципального района Липецкой области Ольга Овчинникова напомнила, что п. 4 ст.1 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» допускает приватизацию земель сельхозназначения, находящейся в государственной или муниципальной собственности, с момента, который определен законом субъекта. Так, областным законом установлен запрет на приватизацию таких участков до 1 января 2029 года. По мнению Овчинниковой, введение моратория напрямую согласуется с указанной нормой. Более того, апелляционная коллегия ВС в определении от 6 июня 2018 года указала, что установление даты начала приватизации не является превышением компетенций региона (№ 19-АПГ18-3).

Овчинникова добавила, что действующий запрет на приватизацию не нарушает права ООО «Карамышевское». Второй представитель администрации Татьяна Мельник объяснила, что договор аренды с компанией заключили в 2011 году и действует он до 2060 года. Значит фирма может дождаться, когда закончится мораторий и тогда приватизировать землю. То есть через шесть лет.

Юрист предприятия Иван Подтуркин рассказал, что подобные моратории действуют и в других регионах. И в Курской области под запретом только предоставление в собственность земли с аукциона. Это помогает отсечь недобросовестных покупателей. Но при этом Подтуркин убежден, что мораторий сочетается с правом на выкуп спустя три года аренды. Иначе такое ограничение исключает право на приватизацию.

Представитель фирмы сомневается, что организация сможет выкупить участки в 2029 году. Ведь действие моратория могут продлить. Так, в Курской области изначально он действовал до 2020 года. «Легким росчерком пера губернатора он был продлен до 2050-го. И что-то мне подсказывает, что это не предел», — отметил Подтуркин. В Краснодарском крае запрет действует до 2053 года, а в Ростовской области — до 2052-го. В Самарской области, по его словам, ограничения продляли уже пять раз. 

Экономический смысл моратория

На заседании выступил Сергей Курбатов, заместитель губернатора Липецкой области. Он курирует вопросы в сфере экономики, внешнеэкономической, инвестиционной деятельности. Чиновник объяснил, с какой целью регион вводил такой мораторий. По его словам, в стратегию развития Липецкой области закладывали интенсивное развитие сельского хозяйства. Чтобы в дальнейшем пополнять бюджет за счет поступлений из этой отрасли, речь идет и об арендной плате за земли. Такая выплата существенно выше, чем налоги для собственников. Поэтому бизнесменам выгоднее приватизировать участки и платить именно налоги. Но Курбатов считает, что регион вправе временно ограничить приватизацию и «воспользоваться арендными платежами».

«У государства есть инструменты тонкой настройки, так зачем же рубить топором и бить по рукам», — ответил на это представитель ООО «Карамышевское». По мнению юриста, регион может пополнить бюджет иначе: например, за счет увеличения кадастровой стоимости земли. Так как от этой суммы рассчитывается налог, а еще именно столько платят арендаторы при выкупе участков без торгов. Подтуркин объяснил, что фермерам намного спокойнее инвестировать в свою землю, чем в арендованную. Не все готовы покупать новую технику и строить склады без уверенности, что администрация продлит договор аренды. В случае ООО «Карамышевское» соглашение заключено на 49 лет, но так далеко не у всех фермеров. Например, те, кто кто арендует муниципальные и государственные участки с аукционов, зачастую заключают договоры только на 10 лет. Если соглашения с ними не продлят, а мораторий будет еще действовать, они не смогут воспользоваться правом на приватизацию. Юрист настаивал, что позиция ВС по рассматриваемому делу отразится и на них. 

Поэтому Подтуркин просил экономколлегию оставить в силе решение первой инстанции и постановление кассации. Представители администрации, напротив, считали правильной позицию апелляции. С мнением чиновников согласился и Святослав Слободин, который представлял интересы Генпрокуратуры. После непродолжительного совещания, СКЭС «засилила» постановление 19-го ААС. То есть ВС подтвердил, что регионы вправе вводить моратории на приватизацию сельхозземель.