Как живет рынок аренды: тренды, риски и споры

В последние годы ритейлеры столкнулись с двумя крупными вызовами: пандемия Covid-2019 и уход иностранных компаний из России из-за санкций. На фоне случившегося существенно изменились цены на аренду недвижимости, обращает внимание партнер юрфирмы Orchards Алексей Станкевич. Он подчеркивает, что арендаторам было важно снизить арендную плату, а арендодатели зачастую воспринимали это очень болезненно. Если раньше приличных торговых площадей было мало, и существовал «рынок продавца», то теперь получился «рынок покупателя». Алексей Елаев, заместитель генерального директора по правовым вопросам SPAR-Калининград, развивает мысль коллеги: «При большом числе предложений помещений для торговли рынок регулирует размер арендной платы и обязанности арендодателя. Естественно, что арендодателям это сложно принять и согласиться включать в договоры аренды». 

Время пандемии

Норм ГК оказалось недостаточно для коронавирусных реалий. В тот период одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и прочие), а другие продолжили функционировать, но заметно потеряли в выручке. Для помощи бизнесу приняли сразу несколько специальных нормативных актов. 

Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Норма обязала арендодателей предоставлять отсрочку по арендной плате, если об этом просит арендатор. В июне того же года президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 08.06.2020 № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами. Появились постановления правительства № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года. 

Перечисленные нововведения защитили по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, позволили компенсировать налог на имущество и земельный налог. Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50% скидку по этим налогам.

Не все споры тогда удавалось уладить в претензионном порядке, некоторые из них дошли до судов, и те не спешили поддерживать арендаторов. В деле № А40-113543/2020 судья Кристина Кантор отказалась предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб. АСГМ установил, что арендодатель не отказывался подписать допсоглашение о скидке: стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому основания уменьшать арендную плату отсутствуют. 

При этом в регионах малому бизнесу все же удавалось добиться послаблений. АС Кировской области уменьшил арендную плату за два карантинных месяца в десять раз (начальная цена — примерно 60 000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить деятельность (№ А28-4815/2020). В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт оказался значительно меньше: всего 16,7% (с 180 000 до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).

Подобные конфликты пришлось решать через суд и крупным ритейлерам. В начале 2020 года у «Перекрестка» возникли трудности возникли трудности с осуществлением арендных платежей за помещение, в котором располагался супермаркет недалеко от метро «Проспект Мира» в Москве. По словам представителей арендатора, прибыль супермаркета снизилась из-за ковидных ограничений. Уже 26 марта 2020 года «Перекресток» направил арендодателю письмо с просьбой снизить размер платежей или расторгнуть договор. Собственник торговых площадей, индивидуальный предприниматель Юрий Березовский, отказался идти навстречу. По его мнению, в период ограничений магазин продолжал работать в обычном режиме, а потребительский спрос на товары не снижался. В иске «Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как по причине санитарных ограничений снизился общий поток покупателей. 

АСГМ удовлетворил иск супермаркета и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которое позволяет расторгнуть договор аренды (дело № А40-100692/2020). К такому же выводу пришел и Окружной суд. А 9-й ААС и Верховный суд решили иначе. Апелляция указала, что «Перекресток» не приостановил деятельность в период локдауна и не представил достаточных доказательств убытков. С этой позицией согласились и судьи ВС. Требования ритейлера в итоге не удовлетворили. 

Пандемийно-арендные споры тянутся до сих пор. В деле № А40-11468/2021 редакция газеты «Мир Новостей» пытается отбиться от претензий столичного департамента городского имущества, который требует досрочно расторгнуть договор аренды помещения со СМИ. В 2020 году СМИ, арендующее офис у московских властей, попросило отсрочить выплату арендных платежей. Арендатор ссылался на то, что медиа попали в список пострадавших от Covid-19 отраслей. Чиновники не стали это учитывать и отказались идти навстречу контрагенту. Суды согласились с подходом департамента и удовлетворили их требование о разрыве арендного соглашения. Нижестоящие инстанции сослались на то, что отсрочка на выплаты для редакции газеты «Мир Новостей» нарушит баланс экономических интересов сторон. Верховный суд, который принял жалобу СМИ, посчитал иначе.

В регионах судебных споров вокруг аренды и вовсе немного: бизнес старается договориться. Об этой тенденции на примере Калининградской области говорит Елаев. За последние пять лет было всего четыре разбирательства с арендодателями, приводит статистику эксперт: «Они не носили «стратегического характера» и не приводили к разрыву договоров аренды». 

Новые проблемы

Оправившись от пандемии, рынок аренды недвижимости год назад столкнулся с последствиями других проблем — геополитических. Когда «самые ценные арендаторы» из числа иностранных брендов решили уйти, арендодатели сразу вспомнили обо всех накопившихся к ним претензиях. Так, московское ООО «Парк Развлечений» весной прошлого года взыскало с H&M 537 млн руб. неосновательного обогащения из-за того, что шведская компания пользовалась торговыми площадями истца, не подписав с ним официально арендное соглашение (дело № А40-64805/2022). В 2020 году стороны заключили лишь предварительный договор.

С несколькими арендодателями H&M расстался более мирно, хотя для этого собственникам ТЦ все равно сначала пришлось инициировать судебные разбирательства. В этих процессах иностранная компания заключила мировые соглашения с владельцами российской недвижимости, где арендовала торговые помещения (дела № А40-247955/2022 и № А60-14776/2022). 

Но не всегда удавалось договориться мирно. В деле № А41-59298/2022 все с того же H&M, помимо долгов по арендной плате, взыскали 15 млн руб. штрафа за закрытие бутика в ТЦ «Реутов Парк». А в деле № А41-61811/2022 арендодатель по иску к магазину одежды «Массимо Дутти» частично взыскал неустойку за приостановление коммерческой деятельности арендатора (20 000 руб. за один день «простоя»).

Компромиссные условия

Учитывая перечисленные конфликты, ритейл сейчас активно пытается предусматривать в договорах наиболее комфортные условия для их расторжения, включая компенсацию расходов на отделку помещения при разрыве соглашения, говорит адвокат Orchards Петр Мацкевич. Например, компании стараются добиться права на односторонний отказ от соглашения и получить возможность сдавать торговые площади в субаренду, уточняет Павел Громов, директор юридического департамента Auchan Retail Russia. 

У арендодателей иные предпочтения — они заинтересованы заключать договоры на более длительный срок, обращает внимание Мацкевич: «И в документах обязательно указывают целевое использование помещений». Агапов добавляет, что арендодатели до сих пор стремятся к высоким ставкам и в то же время не желают делить с арендатором риски от чрезвычайных ситуаций в собственных помещениях. И эта сторона требует допустить возможность досрочного расторжения арендного договора только по собственной инициативе, замечает Громов.

Другие сложности

Хватает и других проблем в арендных отношениях. По словам Агапова, одна из них — регистрация арендодателем права собственности на объект в «упрощенном порядке», чтобы побыстрее сдать площади в аренду и получить прибыль. А потом приходят чиновники и пытаются снести объект, который уже ввели в гражданский оборот. То есть нарушение сначала допускается, а затем за него привлекают к ответственности, из-за чего создается неопределенность на рынке, констатирует глава управления правовой экспертизы X5 Group.

Трудности возникают и из-за метаний арендодателя с уже заключенным договором аренды, когда еще не подписан акт о передаче помещений, а собственник торговых площадей пытается выбрать для себя более выгодного арендатора. В таких конфликтных ситуациях судебные механизмы защиты работают недостаточно эффективно, констатирует Агапов.